司法書士ジャーナル
橋本司法書士事務所ブログ

滞納家賃の回収

8月 09 2013

更新の無い賃貸借契約とは?

通常の賃貸借契約の場合、当初の契約期間が終了しても、借主が更新を望んだ場合は、正当な理由が無い限り貸主は拒否できないのが一般的な取り扱いです。

では、例えば、マンションのオーナーが転勤になって、家族全員が引越している間に部屋を誰かに貸していたとしましょう(このようなケースは良くあります)。転勤期間が3年と決まっていたとして、3年後には戻ってきて部屋を使いたい場合は、どうしたら良いのでしょうか。

こういう時に利用されるのが、「定期建物賃貸借」という契約です。これは通常の賃貸借契約とは次に示す点で大きく異なっています。

それは、「契約期間が固定されていて、契約の更新が無い」という点です。

例えば、定期建物賃貸借契約で3年契約となっていたら、3年経ったら借主の意志とは無関係に契約が終了します。前述の転勤したオーナーの場合も、安心して戻ってこれます。ただし、以下の点には注意が必要です。

一つは、貸主は、借主に対して、あらかじめ契約期間の更新がなく、期間の満了によって契約が終了することを書面を交付して説明する必要があります。

そして二つ目は、契約期間が1年間以上の場合、貸主は借主に対し、期間満了の1年前から6か月前までの間に期間満了によって契約終了する旨の通知をする必要があります。

上記2点の注意事項を守れば、固定期間の賃貸借を望む大家さんにとっては非常にメリットのある契約です。

また、定期建物賃貸借契約は公正証書により締結しなければならないと考えられている大家さんがいますが、それは間違いです。法律の条文では「公正証書等の書類」と書かれていますので、一般の契約書でも締結は可能です。公正証書だと費用がかかるからと、二の足を踏んでいた大家さんは、もう一度検討してみて下さい。

8月 01 2013

訴訟をしないで立ち退いてもらう方法

家賃の滞納が3ヶ月以上になると、大家さんとしては出て行ってもらうことも考えるようになるでしょう。しかし、日本の法律では借主は保護されていて、大家さんが強制的に立ち退かせると違法になってしまいます。出て行ってもらう為には建物明渡訴訟を起こして裁判所の力で立ち退かせるのが正式なやり方です。

ですが、建物明渡訴訟は時間も費用もかかりますので、抵抗がある場合は借主と交渉することになります。場合によっては訴訟をするよりも、滞納分を帳消しにする代わりに自主的に出て行ってもらう方が安くつくこともありえます。まあ大家さんからしたら理不尽に思えるかもしれませんが、合理的に損得で考えた方が、うまくいく場合もあるのです。

しかし、上記のような交渉が成立したとしても注意すべき点があります。それは、「借主が約束どおり本当に出て行ってくれるのか」、という点です。

人の良い大家さんだと口約束で済ませてしまうかもしれませんが、これは絶対におすすめしません。何しろ、長期間家賃を滞納するような借主なのです。約束を守らない可能性は充分にあると考えるべきでしょう。守らなかった時に口約束では、どうにもなりません。

また、慎重に覚書などを書いてもらう方法がありますが、仮に書いてもらったとしても、借主が守らなかった時は、結局、その覚書に基づいて訴訟をやることになります。訴訟で判決が出るまでは何も出来ません。固い方法だと思いきや、実は結果は、あまり変わらないのです。(とは言っても、口約束よりは証拠がしっかりしている分、マシなのは確かです)

では、どのような方法が大家さんにとってベストなのかと言うと、即決和解という手続を使うことです。

即決和解とは、あらかじめ双方の合意が出来ている場合、後で合意内容を蒸し返されないように、裁判所に行って即決和解の調書を作成してもらう手続のことを言います。

この調書を作成してもらうと、非常に強力な切り札になります。何と、この調書があれば、借主が約束を守らなかった場合、訴訟をしなくても立ち退きの強制執行を裁判所に申し立てることが可能なのです。この「訴訟をしなくても」という所がポイントです。

ここまで読んで法律に詳しい人だと、「何だ、それなら公正証書と同じじゃないか。公正証書じゃだめなのか?」という疑問を持たれるかもしれません。

実は、強制執行が可能な公正証書には、「金銭の給付を目的とする権利関係に限る」というルールがあるのです。ようするに「AさんからBさんにお金を払え」、というような内容でないと上記の公正証書は作れないのです。

建物からの立ち退きは、金銭の給付を目的とはしていませんので、この内容では公正証書は作れません。こういう場合は、先ほど紹介した即決和解という方法をとるしかありません。

即決和解のご説明は以上です。任意交渉や裁判手続に自信が無い場合は、専門家にご相談下さい。

7月 29 2013

無償で貸していた部屋を出て行ってもらいたい時は?

賃貸アパートの大家さんが、知り合いに無償で部屋を貸していたとします。これを法律用語では「使用貸借契約」と呼びます。では、この知り合いとの間に何らかのトラブルがあって(アパートの使用に関するトラブルではないと仮定します)、関係が悪くなったため、「もう無償で部屋を貸したくない、出て行ってもらいたい」と大家さんが考えた場合、どうなるのでしょうか。

最初に、「アパートの使用に関するトラブルではない」とことわったのには理由があります。アパートの使用に関するトラブルならば、これを理由に契約を解除して退去してもらえる可能性が高いからです。今回、取り上げたいのは、アパートの使用に問題が無かった場合、出て行ってもらうことは可能なのか、ということです。

この場合、二つの点が問題になります。一つは契約の段階で、使用期限が定められていた場合です。もう一つは、借りる時の利用目的が具体的に決められていた場合です。

使用期限が定められていた場合なら、相手がアパートをトラブルなく利用している限り、期限が来るまでは退去してもらうのは難しいでしょう。使用期限まで利用する権利が相手方にもあるからです。

また、具体的な利用目的が定められていた場合は、その目的が達成された段階で退去してもらうことが可能となります。ちなみに、「住むところを確保する」というのは具体的な目的とは認められません。従って、アパートの1室の場合は、通常、これに当てはまるケースは多くないでしょう。一般的には、土地の使用貸借の場合に、具体的な利用目的が定められている場合が多いと思います。

使用貸借は親類や友人などの近い関係の人と交わされることの多い契約ですから、契約書を作成せずに口約束のことも多いと思います。特に使用期限や目的も決めずに利用が始まることも珍しくありません。その場合、法律では、「貸主は、いつでも使用貸借を解除して返還を請求することが出来る」となっています。

仮に契約書が作成されていても、その契約書に使用期限や具体的な利用目的が書かれていなかったら、やはり、いつでも返還を請求できます。

もちろん法律上、返還を請求できるからと言って、借主が素直に出て行ってくれるとは限りません。そういう時は迷わず法律家に相談しましょう。