親族や知人への不動産売買 - 橋本司法書士事務所

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不動産業者を介さずに
親族や知人へ不動産を売却したい方は、司法書士に依頼すれば費用を節約できます

-　親族や知人への不動産売買（目次） –

1. 親族や知人へ不動産を売却する理由
2. 不動産売買の必要書類
3. 不動産売買の注意事項
4. 不動産売買の料金

親族や知人へ不動産を売却する理由

様々な理由が考えられますが、中でも多いのが将来の相続対策です。多くの方が真っ先に検討するのが生前贈与ですが、高額の税金がかかるというデメリットがあります。特に高いのが贈与税です。
そこで贈与税を避けるために、適正な価格で売買をするという方法が使われることがあるのです。そのような目的なのに、不動産業者の仲介手数料を払っていては意味がないので、業者を介さずに売買を行いたいという需要があるのです。

※相続対策以外でも利用されることはあります。

不動産売買の必要書類

売主の権利証
権利証とは登記識別情報通知または登記済証のことです
売主の印鑑証明書（３カ月以内）
印鑑証明書は法務局に保管されますので、返却されません。
買主の住民票
住民票については原本還付が可能です。
固定資産税の明細または評価証明書
毎年、春に届く固定資産税の納付書に明細が付いています。紛失してしまった場合は評価証明書が必要です。
登記原因証明情報
司法書士が作成する、法務局に対して登記原因を証明する書類です。司法書士の職印を押して提出します。
委任状
司法書士が作成して、売主と買主の双方から委任状に署名押印をもらいます。売主は実印を押す必要があります。買主は認印でも構いません。一般的な委任状とは異なり、登記の目的・登記の原因・当事者の表示・不動産の表示などが詳しく記載されています。
売買契約書
親族や知人への売買の場合、不動産仲介業者を介さないことが多いので、その時には司法書士が売買契約書も作成します。（仲介がある時は不動産業者が作成します）
身分証明書
売主と買主の身分証明書が必要です。不動産売買を行う上で必ず当事者の本人確認をしなけらばならない義務があるからです。身分証明書は写真付きであることが求められます。免許証やマイナンバーカードを提出してもらいコピーを取らせて頂きます。
登記情報
登記申請を行う前に必ず不動産登記事項の確認をします。司法書士の場合、登記情報オンラインシステムを使って取得するのが一般的です。

不動産売買の注意事項

① 適正価格での取引が重要: 親族や知人への売買であっても、どんな価格でも良いという訳ではありません。相場よりも安い価格で売却すると税務署に目を付けられる可能性があります。具体的には「相場よりも安いのならば差額は贈与にあたる。ならば贈与税を支払うべき」という指摘を受けることがあります。
不動産の売買は法務局に登記されますので隠れて行うことはできません。税務署からの指摘を受けないためにも適正な価格での取引を心がけましょう。

② 売主の住所や氏名の変更: 最近法改正されて変更登記が義務になった登記名義人の住所変更ですが、それまでは引っ越しても、結婚や養子縁組で氏名が変わっても、登記をそのままで放置しているケースが多かったのです。すると売主の現住所や氏名が、登記されている住所や氏名と一致していない場合が珍しくありません。実は異なったままでは売買の登記をすることはできないのです。この場合、まずは住所変更登記または氏名変更登記をする必要がありますので注意が必要です。

③ 農地法の許可: 売買する土地が農地だった場合、売買の前に農地法の許可を取る必要があります。この場合の農地というのは登記されている地目のことです。例え宅地として利用していたとしても、登記の地目が農地になっていたら農地法の許可がなければ売却できません。農地のまま売る場合も、地目を宅地に変更する場合も許可が必要になります。

④ 登記済証と登記識別情報通知: 登記識別情報とは不動産登記法が改正されてから発行されるようになった最近の権利証のことです。古くからの権利証を登記済証と呼びます。最大の違いは登記済証は冊子そのものが権利者の証明書になるのですが、登記識別情報は記載されている暗証番号が証明になることです。
登記済証は冊子を盗まれない限り権利証を取られたことにはなりませんが、登記識別情報は暗証番号をメモされたら通知が手元にあっても盗まれたのと同じことになってしまいます。
政府のオンライン促進政策の一環として採用された制度ですが、安全性の面では下がったと言えるでしょう。