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不動産の生前贈与とは

生前贈与に関する税金

自身の生前に贈与を行う（生前贈与）ことで、自らの意志により確実に財産を引き継がせることができるのですが、その際に、どうしても気になるのが税金の問題、特に税率が高いことで有名な贈与税の問題でしょう。
一般的に、贈与税は相続税よりも高い税率になっていて、これが日本で生前贈与が進まない大きな原因になっています。しかし、政府も長引く不況の為、これを放置するのはまずいという認識があり、様々な減税措置を設けています。
例えば、夫婦間で居住用不動産を贈与したときの配偶者控除、親子の贈与では相続時精算課税を利用することなどにより、贈与税を負担することなく贈与が可能なこともあります。要件に当てはまる人は是非、検討してみましょう。

1．贈与税

贈与税は一般的に、相続税の場合と比べて、基礎控除の額が少なく、税率が高いため非常に高額になることがあります。
しかし、これを放置しておくと、いつまで経っても生前贈与が進まない為、贈与税の負担を軽くする方法が、いくつか用意されています。
不動産を贈与しようとするときは、贈与税について必ず事前に検討しましょう。

贈与税がかからずに名義を移すことができる制度として
家族信託（民事信託）があります。
詳しくはコチラ

2．不動産取得税

不動産取得税は、不動産（土地、建物など）を取得した際、不動産の取得者に課税されるものです。この取得には、売買による場合だけでなく、贈与や代物弁済なども含まれます（相続による取得は含まれません）。

不動産取得税の税額は、土地および住宅については不動産の価格の3％です。不動産の価格は固定資産評価額によりますが、土地（宅地）については、評価額の2分の1が課税価格となります。

例えば、土地が1,000万円、家屋が300万円であれば、不動産取得税は24万円となります。
（1,000万円÷2＋300万円）×3％＝24万円…不動産取得税

ただし、一定の要件に当てはまる住宅、土地の贈与の場合には不動産取得税が軽減されます。そのため、自宅として居住している住宅の贈与では、不動産取得税がかからないか、かかっても少額で済むことも多いです。
よって、贈与を受けた不動産（土地建物、マンション）にご自身が住まわれるのであれば、不動産取得税の負担は問題にならないことも多いでしょう。これも事前に検討して下さい。

3．登録免許税

不動産の名義変更（所有権移転登記）をする際には登録免許税がかかります。贈与による所有権移転登記での登録免許税の税率は、不動産の固定資産評価額の1000分の20（2％）です。

登録免税額 ＝ 固定資産評価額 × 2％

たとえば、不動産（土地、建物）の評価額が合計で1,000万円ならば、登録免許税額は20万円です。不動産の評価額によっては予想外に高額になることもありますので、事前に確認しておいた方がよいでしょう。

不動産の固定資産評価額は、固定資産評価証明書を市町村役場で取得するか、または、固定資産税の納税通知書にも記載されています。
なお、相続による所有権移転登記の場合、登録免許税の税率は不動産の固定資産評価額の1000分の4（0.4％）です。相続と生前贈与では、登録免許税の税額にも大きな違いがあるわけです。

4．不動産の贈与は譲渡所得になるのか

個人から個人への贈与で譲渡所得は生じません。したがって、夫婦や親子など個人間の贈与で譲渡所得税がかかることはありません。なお、贈与（無償）ではなく、低額であっても代金を支払った場合には、その受け取った金額により譲渡所得を計算します。
一方、個人から法人への贈与の場合には、その贈与の時における価額に相当する金額により、資産の譲渡があったものとみなされます。

5．家屋の名義を子どもに移す時は注意が必要

親が土地付きの一戸建てを所有している場合、相続対策として、生前に家屋の名義を子どもに移すケースが結構あります。
築年数の古い家屋だと評価額も安くなっているため、税金の負担もそれほど高くならない事が多いというのも理由の一つです。

しかし、後にその不動産を売却する予定がある場合は、税金面で不利になる可能性があるので注意が必要です。具体的には、譲渡所得税の３０００万円控除という制度が使えなくなります。非常に節税効果の高い制度なので、使えないとかなりの税金を請求される可能性があります。
譲渡所得税の３０００万円控除とは、居住用不動産を売却した場合、３０００万円控除の特例を使えば、譲渡益のうち３０００万円までは譲渡所得税がかかりません。例えば、売却して、そのお金で親が施設に入所する場合などは、この制度を利用すれば税金が少なくて済みます。

因みに、あくまで「譲渡益」なので、譲渡益が出ていない不動産の場合は問題になりません。ただし、譲渡益が出ていない事を証明する書面が必要です。具体的には購入した時の正確な価格が分かるもの（売買契約書など）です。これが無いと譲渡益が出ていると判断されてしまいます。

譲渡益が出る可能性がある不動産を持っていて、売却する予定があるならば、節税効果の高い３０００万円控除の制度は是非使いたいでしょう。しかし、家屋の名義を子どもに移してしまうと、この制度は使えなくなってしまうのです。
では譲渡所得税の３０００万円控除を使うためにはどうすればよいのでしょうか。それは、家屋の一部分でも良いから親の所有のままにしておくことです。たとえ１０分の１でも親の所有になっていれば利用可能です。
※上記を満たせば必ず使える訳ではありません。他にもいくつか条件があります

また、親が亡くなった後に住んでいた不動産を売却する場合にも、同じような制度があります。住む予定の相続人が無く、被相続人（亡くなった親）の空き家になった不動産を売る場合は、譲渡所得税の３０００万円控除が使える可能性があります。ただし、いくつかの条件を満たす必要があります。詳細は国税庁のウェブサイトをご覧ください。
この時にも、通常の３０００万円控除のときと同様に、家屋の一部が被相続人（亡くなった親）の名義になっていることが必要です。

この制度を使うためには、家屋の名義の一部を親のままにしておかなくてはなりません。将来売却の可能性があり、３０００万円控除の条件を全て満たしているならば、子に名義を移すときは、多くても１０分の９くらいに留めておくのが良いでしょう。

具体的な解決事例

生前対策の仕事を長い間やっていると出会う珍しい事例、または件数の多い代表的な事例を、いくつかご紹介いたします。

不動産の生前贈与の必要書類

不動産を生前贈与する場合の主な必要書類について、ご説明します。

☆ ⑸ ⑹ ⑺に関しては、司法書士が作成して、後ほど署名押印を頂く書類です。

生前贈与の手続の流れ

最初は、特に書類をお持ち頂かなくても差し支えありませんが、登記する不動産の固定資産評価証明書（または、固定資産税の納税通知書）をお持ち頂ければ、登録免許税も含めた登記費用のお見積ができます。当事務所へご依頼されるかどうかは、お見積もりをご覧頂いてから決めて頂いて構いません。ただ今、当事務所では、初回無料相談を実施しています。

登記の為の必要書類をお預かりします。
その後、司法書士が書類作成に取りかかります。

司法書士が作成した各種書類への署名押印をいただきます。

法務局（登記所）で登記申請をします。手続きはすべて司法書士が代理人として行いますから、依頼人が法務局へ行く必要はありません。法務局へ登記申請書を提出してから、登記完了までは約2週間ほどかかります。

登記が完了したら、登記識別情報通知、登記完了証、名義変更後の登記事項証明書などをお渡しします。事務所へお越し頂いて、書類のご説明をした上でお渡しするのが原則ですが、やむを得ない場合は郵送（書留郵便）によることも可能です。

名義人のマンション名は通常は記載しない

料金

多くの司法書士事務所では、不動産の生前贈与の費用は、不動産評価額が上がるにつれて高額になっていくように設定されています。
しかし当事務所では、お客様の利便性を考慮して、固定費用を採用していますので、大変分かり易い料金設定となっております。
また下記費用には、登記原因証明情報や贈与契約書の作成費用も全て含まれております。
✩ 以下の費用には別途、消費税がかかります。

• 贈与者の登記簿上の住所と印鑑証明書の住所が異なる場合は、以下の費用が追加となります。

• ✫ 上記以外に別途、登録免許税がかかります。
• ✫ 法務局に支払う実費として、登記事項証明書取得費用（1通500円）がかかります。（当事務所はオンラインで証明書の申請を行っていますので、通常よりも安くなっています）
• ✫ 不動産が４個以上の場合は、別途追加費用がかかります。
• ✫ 必要書類の収集を司法書士に依頼された場合は2万円の追加となります。