9月 30 2025
分筆する時は測量図が必要 不動産売買④
Q 分筆とは何ですか？
A 一筆の土地を複数の土地に分けることを分筆と言います。土地は法務局で管理されていて、一筆ごとに登記事項証明書が１通ずつ作られています。分筆すると、それまで１通だった登記事項証明書が複数に分かれることになります。分筆によって土地の個数が増えるわけです。
Q 共有とは違うのですか？
A 違います。共有と分筆は誤解されやすいので詳しく説明します。共有とは１個の不動産を複数の所有者で持ち合うことです。共有者が何人いても不動産の個数は１個です。一方、分筆は土地のみの概念で、土地の個数自体を分けて増やすことです。
Q 分筆すると、個別に売買することができますか？
A できます。分筆された土地は一つ一つが独立した土地になるので個別に売却ができます。例えば、相続税を支払うために土地の一部を分筆して売却する時などを想像してもらえば分かり易いかと思います。分筆は均一にする必要は無いので、土地の10分の1だけ分筆しても構いません。一方、共有の不動産を売却するためには共有者全員の同意が必要であり、不動産の物理的な一部を売却することはできません。
Q 売買の時、隣地との境界がはっきりしない場合はどうするのですか？
A 隣地との境界があいまいな土地の場合、境界をはっきりさせないと売却ができません。どこまでが自分の土地になるのか分からないと買主が困りトラブルになるからです。そこで境界確定測量を行い確定測量図と言うものを作ります。
Q 分筆の時も測量図が必要なのですか？
はい。分筆の時は地積測量図が必要です。地積とは登記事項証明書に記載する土地の面積のことです。例えばAという不動産をBとCの２個に分筆した場合、BとCの地積はそれぞれ何㎡かを測量して記載しなければなりません。別の土地になる訳ですからBとCの境界に杭や鋲などを打つ必要もあるでしょう。他にもBとCの土地の範囲を記載した図面なども作成されます。
Q 境界確定測量や地積測量は誰が行うのですか？
A 土地家屋調査士です。一般には聞きなれない仕事かもしれませんが、土地や建物を測量して図面を作成して、登記事項証明書の表題部の記載を新規で作ったり変更したりするのが役割の専門家です。測量したり杭や鋲を打ったりと現場の仕事も多いので、結構費用は高いです。
Q 確定測量図と地積測量図の違いは何ですか？
A 土地家屋調査士が作成することは同じです。確定測量図は隣地の所有者も立会のもとで作られるので最も信頼性が高いです。確定測量図があれば隣地の所有者も合意していることになるからです。ただし法務局に備え付けの書類ではありません。不動産所有者が個人的に所持している書類です。
一方、地積測量図は、分筆した時などには法務局に提出されますので、保管場所は法務局です。法務局に行けば写しを取得することが可能です。新しいものは確定測量図を法務局提出用に直した形で提出されることが多いので問題は少ないようです。ただし古いものだと測量があいまいだったり、隣地の所有者の合意が無かったりする場合もあるので、新たに確定測量図を作った方が良いことが多いでしょう。
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