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権利証を失くしたら（相続の場合）

相続登記で権利証を失くしても通常の手続が可能です。なぜなら相続登記の場合、権利証は必要書類に含まれていないからです。理由は、相続は本人が既に亡くなっているため、本人確認の1つである権利証は必ずしも必要ではないからです。

ただし、亡くなってから長期間放置されていた相続登記の場合、本人の住民票の除票が保存期間が過ぎていて取得できない場合があり、その時は代わりに権利証が必要になることがあります。

権利証を失くしたら（生前贈与や売買の場合）

生前贈与や売買の登記では、登記義務者（不動産を渡す人のこと）の権利証は絶対に必要な書類です。理由は、権利証を持っていることが登記義務者本人であると推定される根拠の一つになっているからです。なぜなら権利証は再発行がされない書類なので、本人しか持っていないだろうと予想されるためです。

ですから我々司法書士は登記完了後に権利証を渡す時、「大切に保管してください。できれば金庫などに入れておくと良いと思います」と伝えます。
よって、もし権利証を失くした状態で生前贈与や売買の登記をしようとすると、通常の手続では行うことができません。

生前贈与や売買における本人確認証明

そこで登場するのが本人確認証明という書類です。本人確認証明とは司法書士が「登記義務者は本人に間違いない。更に不動産を渡す意思があるのも間違いない」ということを書類に細かく記載して、職印を押して保証する書面です。いわば司法書士が権利証が無い登記義務者に対して保証人になるようなものだ、と思って頂ければ分かり易いかと思います。本人確認証明は司法書士に重大な責任を負わせているのです。

本人確認証明は厳格な確認が必要です

権利証を失くしているということは登記義務者本人であるという推定が働かないケースと言えます。実際に他人が登記義務者になりすまして「権利証を失くした」と言って売買をして、代金を受け取ったら雲隠れしてしまったという事件が起こっています。
そのため法務局も権利証が無いケースには神経質になっていて、権利証がある場合に比べて相当に厳格な確認を義務付けています。

厳格な確認とは

例えば、

1. テレビ電話によるリモート面談の禁止

2021年9月現在、本人確認証明では今流行のリモート面談は認められていません。必ず直接会わなくてはいけません。

2. 身分証明は本人から提示

身分証明は面談の際に本人から提示を受けて、その場で本人と顔写真を比べて違和感が無いかを確認することになっています。

3. 電気・ガス・電話などの明細の確認

最近数カ月の電気・ガス・電話などの請求明細の名義が本人になっているかを確認することになっています。ただし明細は家族の名義になっている場合もあるので、その時は別の方法を考えます。

本人確認証明以外の方法（事前通知制度）

権利証を失くした時の生前贈与や売買の登記で、本人確認証明以外の方法も存在します。それは以前のブログで説明したことのある事前通知制度です。
２回目なので詳しい内容の説明は省きますが、事前通知制度を使えば本人確認証明は不要になります。どうしても本人確認証明を使いたくない事情がある時は検討することになるでしょう。

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事前通知制度

権利証が必要な場合

不動産の贈与や売買などの名義変更登記を行う時、登記名義人（贈与の渡す方、売買の売主）は必ず権利証を法務局に提出しなくてはなりません。権利証は登記済証の場合もあれば、登記識別情報の場合もあります。

これは権利証を持っていることが、自身が不動産の所有者であることの証明になっているからです。
一方、相続の場合は登記名義人は死亡しているので、権利証の提出は不要となっています。

権利証を失くしてしまったら

しかし、様々な事情で権利証が見つからない場合もあるでしょう。権利証は再発行されない書類なので、失くしてしまったらどうすればよいのでしょうか。

このような時に解決する方法が２種類あります。一つは本人確認情報の作成、もう一つは事前通知制度です。

事前通知制度とは

本人確認情報については以前にブログで簡単に説明しましたので、今回は事前通知制度について説明します。

事前通知制度とは、登記申請の際に権利証を紛失した旨を法務局に説明して、事前通知によって登記を処理するように申請することで利用できる制度です。

事前通知の利用が正しく申請された場合、法務局は登記名義人に対して、「登記申請があったこと」および「登記申請の内容が正しいと考えるのであれば、一定期間内にその旨の申出をすること」を郵便で通知します。

事前通知制度の郵便の種類

登記名義人が個人の場合は、本人限定受取郵便で通知されるのが一般的です。一方、登記名義人が法人の場合は、書留郵便で送られるようです。

事前通知制度の流れ

法務局から登記名義人宛に事前通知書が届いたら、原則として２週間以内に名義人本人が署名押印して返送しなくてはなりません。

押印は申請書または委任状に押した印鑑と同一ものとされていますので、実印で押すことになります。

抵当権抹消の場合の印鑑証明書

古い抵当権抹消の登記を申請する場合、権利証を紛失していて提出できないことがたまにあります。

抵当権抹消の登記名義人は抵当権者（ほとんどが金融機関）ですが、一般的には印鑑証明書は添付書類になっていません。（所有権の売買や贈与では印鑑証明書は必須です）

しかし、権利証を紛失して事前通知制度を利用する場合は、例外的に印鑑証明書の添付が求められます。通知書に押された抵当権者の印鑑を照合するために必要だからです。

事前通知制度の注意点

事前通知制度は権利証が無くても登記を受け付ける制度なので厳格な運用がされています。例えば、期限内に通知書が返送されなかった場合、通知書に押された印鑑が実印と違っていた場合などは、申請自体が却下されてしまいます。

特に売買の場合はお金が動きますので、買主が代金を払った後で売主が事前通知の返送を忘れてしまったら、お金を払ったのに買主の名義にならないという大変な事態が起こります。
従って、売買の実務の現場では事前通知はまず利用されません。売買の時は本人確認情報を利用するのが一般的です。

、贈与の場合も、却下されてしまうリスクがあるので、確実に一回の手続で済ませたい場合は、事前通知制度は避けた方が良いでしょう。

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生前贈与

今回は、婚姻期間２０年以上の夫婦の居住用不動産の生前贈与が相続法の改正によって行い易くなった、という話です。夫婦間の贈与を考えている方には朗報だと思います。

配偶者の住み慣れた家の相続の問題

相続が開始したら、「他に分配する財産が無いから配偶者が住み慣れた家を売らなくてはならないんじゃないか」とか、「家に住み続けるために遺産分割協議で配偶者が家を相続したら、老後の資金であてにしていた預貯金の相続分を配偶者が大幅に減らされてしまうんじゃないか」、という心配をされている方も多いと思います。

実はこの心配は当たっていて、配偶者が住み慣れた家を売却するために出て行かされたり、預貯金の相続分をかなり減らされたり、といったことは実際に相続の現場では起きています。

特別受益の持ち戻しとは？

このような心配を解消するために、配偶者に居住用の不動産を贈与してしまう、という方法は人気があり良く行われています。しかし、この贈与には重大な落とし穴がありますので注意が必要です。それが「特別受益の持ち戻し」です。

特別受益の持ち戻しとは、「生前に贈与された財産は遺産の前渡しに当たるので、相続の時の遺産分割の際に、贈与された財産を差し引いて遺産を計算しなければならない」というものです。そうしなければ、特定の相続人に集中して生前に贈与された場合、不公平になるから、というのが法律の考え方なのです。

特別受益の持ち戻しという制度があるために、実際には生前贈与がうまくいかなかったというケースが珍しくありません。最終的に相続財産を減らされてしまうからです。

特別受益の持ち戻しの免除

近年、相続法が改正されて、婚姻期間２０年以上の夫婦の場合、生前贈与された居住用不動産については、特別受益の持ち戻しが免除されるという規定が新設されました。これは、高齢の配偶者が住み慣れた家を追い出されるのは問題だという考え方が以前からあって、この考え方を法律に適用したものです。高齢の配偶者にとっては大変有益な制度だと思います。

今後の夫婦間の生前贈与

この法律ができたことによって、婚姻期間２０年以上の夫婦の場合、居住用不動産は積極的に生前贈与した方が良い、ということになるでしょう。
例え生前贈与しても、その分を相続の時に清算しなくても良くなったからです。

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家屋の名義を子どもに移す場合

親が土地付きの一戸建てを所有している場合、相続対策として、生前に家屋の名義を子どもに移すケースが結構あります。
築年数の古い家屋だと評価額も安くなっているため、税金の負担もそれほど高くならない事が多いというのも理由の一つです。

将来、売却の可能性がある場合は注意

家屋の名義を子どもに移した場合、将来売却する時に税金面で不利になる可能性があるので注意が必要です。
具体的には、譲渡所得税の３０００万円控除という制度が使えなくなります。非常に節税効果の高い制度なので、使えないとかなりの税金を請求される可能性があります。

譲渡所得税の３０００万円控除とは

親が生存中に居住用不動産を売却した場合、３０００万円控除の特例を使えば譲渡益のうち３０００万円までは譲渡所得税がかかりません。例えば、売却して、そのお金で施設に入所する場合などは、この制度を利用すれば税金が少なくて済みます。

因みに、あくまで「譲渡益」なので、譲渡益が出ていない不動産の場合は問題になりません。ただし、譲渡益が出ていない事は書面が必要です。具体的には購入した時の正確な価格が分かるもの（売買契約書など）です。これが無いと譲渡益が出ていると判断されてしまいます。

譲渡所得税の３０００万円控除には条件がある

譲渡益が出る可能性がある不動産を持っていて、将来売却する予定があるならば、節税効果の高い３０００万円控除の制度は是非使いたいでしょう。しかし、家屋の名義を子どもに移してしまうと、この制度は使えなくなってしまうのです。
では譲渡所得税の３０００万円控除を使うためにはどうすればよいのでしょうか。
それは、家屋の一部分でも良いから親の所有のままにしておくことです。たとえ１０分の１でも親の所有になっていれば利用可能です。
※上記を満たせば必ず使える訳ではありません。他にもいくつか条件があります

親が死亡後の売却にも同様の制度がある

親が亡くなった後に住んでいた不動産を売却する場合にも、同じような制度があります。住む予定の相続人が無く、被相続人（亡くなった親）の空き家になった不動産を売る場合は、譲渡所得税の３０００万円控除が使えます。ただし、いくつかの条件を満たす必要があります。詳細は国税庁のウェブサイトをご覧ください。
この時にも、通常の３０００万円控除のときと同様に、家屋の一部が被相続人（亡くなった親）の名義になっていることが必要です。

売る可能性が少しでもあるなら、親の名義は残しておくべき

この制度を使うためには、家屋の名義の一部を親のままにしておかなくてはなりません。将来売却の可能性があり、３０００万円控除の条件を全て満たしているならば、子に名義を移すときは、多くても１０分の９くらいに留めておくのが良いでしょう。

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婚姻２０年以上の夫婦の贈与の特例とは

婚姻期間が２０年以上の夫婦の間で居住用の不動産を贈与した場合、２０００万円までは贈与税がかからないという制度があります。これ以外に１年間に１１０万円までは贈与税の非課税枠がありますから、プラスして使えば２１１０万円分の不動産を贈与税無しで贈与することが可能です。

婚姻２０年以上の夫婦の贈与の特例は得なのか

一見、「２１１０万円も贈与税がかからないなんて、何てお得な制度なんだ。早速、使わなければ」と思えてしまいます。実際に、この制度の人気は高く使う人も多いです。しかし、ちょっと待ってください。本当に夫婦の贈与の特例制度は誰にとってもお得なのでしょうか。

夫婦間には相続の時に１億６０００万円もの控除がある

意外と知られていませんが、夫婦間では相続の時に１億６０００万円までは相続税がかからないというルールがあります。ですから、ほとんどの世帯では夫婦間の相続では税金がかかりません。
生存中に２０００万円分の贈与を急ぐ必要は、あまり無いのです。

生前贈与には贈与税以外の税金がかかる

「贈与税が無ければ得になる」と多くの人が考えてしまう理由として、贈与税以外の税金のことを気付いていない人が多いことがあげられます。
不動産を生前贈与すると、贈与税以外に登録免許税と不動産取得税という２種類の税金がかかってきます。

登録免許税とは

登録免許税とは、不動産の贈与による移転登記（名義変更）をする際に法務局で請求される税金です。登録免許税を払わないと、登記申請自体を受け付けてもらえません。そして贈与の場合にかかる登録免許税は、固定資産評価額の２％です。評価額の高い不動産の場合は結構な金額となります。

不動産取得税とは

不動産を贈与や売買で取得した場合、取得した人に不動産取得税がかかります。金額としては、固定資産評価額のだいたい３％くらいが目安となります。だいたいと書いたのは、様々な軽減措置があるので、個別に検討しないと正確な金額は分からないからです。

相続の場合は税金が優遇されている

一方、不動産を相続で取得した場合は、かなり税金は優遇されています。
例えば登録免許税は評価額の0.4％なので、贈与の時の５分の１で済みます。また不動産取得税については相続で取得した場合は非課税となっていますので支払う必要はありません。
これらにプラスして相続税の１億６０００万円控除がある訳ですから、夫婦間の税金に関しては圧倒的に相続で取得した方が有利です。

夫婦間の不動産の贈与は税金以外の理由が必要

このように税金面では例え婚姻２０年以上の特例を使ったとしても相続で取得した方が有利ですから、夫婦間で不動産の贈与をするならば税金以外の理由が必要です。
人は合理的な考えだけで行動する訳ではありませんので、感情的な理由で贈与することがあっても構わないと私は思います。ただしその場合は「税金面で得する訳ではない」、ということは分かった上で贈与を行ってください。そうしないと後で後悔することになります。

古い家屋の場合は、それほど問題にならないかも

どうしても生存中に贈与したい、という希望をもっている人からの相談は実際にあります。特に築年数の古い家屋のみの贈与の場合は税金の額が小さいので、強い希望があれば贈与を選択しても良いかもしれません。
築年数の古い家屋の場合、評価額がかなり低いことが多いので、登録免許税や不動産取得税が安く抑えられるからです。
同じ理由で利用価値の低い土地の場合も評価額が低いので検討の余地はあるでしょう。

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親の持ち家を子がリフォームする時の注意点

親の持ち家を子がリフォームするケースは珍しくないと思います。この場合、持ち家を親の名義のままで行うと、子から親への贈与と判断されて贈与税が課税されてしまいます（子が資金を出した部分が親の名義になるため）。

贈与にならないためには

贈与税を防ぐ手段としてよく使われるのが、持ち家の名義の一部を親から子に移して、親子の共有名義にする方法です。この際、司法書士に生前贈与の登記を依頼するのが一般的です。

共有持ち分の割合がポイント

この時、持ち家の名義のどれだけの割合を子に移すのかが重要なポイントになります。子が提供したリフォーム資金とバランスが取れるような持分割合にする必要があります。適切な割合を算出するのは素人ではなかなか難しいので、税務署に相談するのが確実でしょう。

リフォームローン控除とは

更に子がリフォーム資金を銀行ローンで工面した場合は、リフォームローン控除を受けられる可能性があります。リフォームローン控除の期間は長いので、節税効果が非常に高く、可能性があるなら受けた方が良いでしょう。

リフォームローン控除を受けるためには

リフォームローン控除を受けるには、自分の家のリフォームでなければなりません。親の名義のままリフォームしたらリフォームローン控除は受けられないのです。従って、親から子への名義変更はリフォームの前にやっておく必要があります（とても重要なポイントです）。
また、控除を受けるためには、子がリフォーム後の家に住む必要があります。
他にも細かい条件がいくつかありますので、詳しく知りたい方は税務署に相談しましょう。

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契約書に印紙は必要かどうかは、案外、悩むことが多いのではないでしょうか。

例えば、私は職業柄、依頼を受けた時に委任契約書（委任状）を交わすことも多いですが、これは通常、印紙は不要とされています。

他には、遺産分割協議書なども印紙は不要です。

では、不動産の売買契約書や贈与契約書はどうかというと、これは印紙が必要です。
不動産の売買契約書は売買代金によって印紙代が変わってきます。

一方、不動産の贈与契約書については、一律、200円と決まっています。
贈与ですから代金によって変わるということがありません。

契約書に印紙は貼るべきかどうか、もし貼るならばいくらなのか、というのは結構ややこしいので気を付けましょう。

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借地上の建物の名義変更をする時には、いくつかの注意点があります。

まず、名義変更には２種類あります。
（1）相続による名義変更
（2）売買・贈与などの名義変更
の二つです。
実は、それぞれの場合でルールが異なります。

まず借地上の建物の名義人が亡くなって相続が発生した場合は、どうなるのでしょうか。
結論から言うと、相続の場合は特に問題は起こりません。通常の不動産の場合と同じように名義変更をすることができます。

注意すべきは、売買や贈与などで借地上の建物の名義を変えた時です。
この場合は必ず借地権者（地主さん）の承諾をもらわなければいけません。借地権者に何も言わずに勝手に名義を変えてしまうと後で損害賠償請求をされる可能性もあります。

借地権者の承諾は口頭でも法的には有効ですが、証拠が残らないという弱点があります。地主さんと信頼関係が強い場合は口頭でも良いかもしれませんが、後で揉めたくない場合は承諾書をもらっておくと安心でしょう。

また借地権者は、売買や贈与で名義が変わる場合は承諾料をもらうことが法的に許されています。承諾料をもらうかもらわないかは借地権者の自由なので、もちろんもらわないケースもあるでしょう。しかし、ここで重要なのは、「もし、地主さんから承諾料を請求されたら法的には拒否できない」ということです。

ただし、いくらもらっても良いという訳でもありませんので、おのずと相場というものはあります。非常識に高すぎる承諾料は拒否できる、ということです。これは借地上の建物に住んでいる人、あるいは、これから住む予定の人は覚えておきましょう。

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登記事項証明書（登記簿）の権利部を見てみると、名義人の住所の欄のマンション・アパート名が登記されているケースが少ないことに気付きます。
これは不動産登記のルールがそうなっているからです。
物件の所在地を表す表題部のことではありません。誰が所有者かを表す権利部の所有者の住所のことです。

ルールでは、「権利者のマンション・アパート名や部屋番号は登記することも出来る」となっています。
これは、「登記しないことが標準であり、登記することが例外」と言っている訳です。

従って、所有権移転登記を申請する際にも、申請書の権利者（登記名義を新しく受ける人）の住所の欄にマンション・アパート名や部屋番号は記載しないのが一般的です。

我々司法書士も、特に強い希望が無ければマンション・アパート名は記載しません。
実際に希望される方も、あまりいないのが実情です。

唯一例外なのが、銀行で住宅ローンを借りて購入するケースです。
この場合は、本人ではなくて銀行が部屋番号までの記載を求めてくることがあります。

生前贈与のように、銀行が介在することが無い所有権移転登記の場合は、ほとんどが記載しないケースとなりますので覚えておくとよいでしょう。
もちろん記載することも可能です。その場合は事前に司法書士に希望を伝えましょう。

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