7月
10
2015
登記識別情報の失効という手続
登記識別情報の目隠しシールが気づかないうちにはがれていた、あるいは登記識別情報の記載された紙を紛失してしまった、というような場合、どうしたら良いでしょうか。
こんな場合に備えて、登記識別情報には「失効」という手続が用意されています。
登記識別情報を失効した場合、そのパスワードは登記には使えなくなります。
ようするに無効になるのです。
クレジットカードを失くした時の「紛失の届出」のようなものだと言えば分かり易いでしょうか。
登記識別情報の再発行はありません！
しかし、クレジットカードとは異なる点が一つあります。
それは再発行が出来ないということです。どんな理由であれ、法務局は登記識別情報の再発行を認めていません。
これは恐らく、もし再発行を認めてしまったら、大きなトラブルになるからでしょう。
免許証などを偽造して本人になりすまして再発行を申請してきた場合に、法務局が「なりすまし」を見抜けなかったら大変です。
何しろ、不動産ですから金額も高額になりますので、謝って済む問題ではなくなります。
失効後、次に登記するには？
では失効させた場合、次に登記をする時には、どうすれば良いのでしょうか。
これについても対策が用意されています。
司法書士に「本人確認情報」というものを作成してもらうのです。
これが添付されていれば、「登記の専門家である司法書士が間違いなく本人確認をした」ということで、法務局は登記手続を受け付けてくれます。
しかし、本人確認情報は司法書士にもリスクがあります。
登記識別情報を持っていない人に対して、不動産の権利者であることを保証する訳ですから、もし間違っていたら当然、司法書士の責任になります。
ですから、本人確認情報を作成する場合、追加の費用を頂くのが通常です。
これは責任が重い立場なので、ご理解頂きたいと思います。
また、登記識別情報よりも慎重な審査が法務局でされますので、通常よりも時間がかかることも覚悟しておいて下さい。
例え時間と費用が余分にかかったとしても、他人に見られた可能性がある登記識別情報を放置しておくことは、おすすめできません。
不動産という高額の財産を安全に維持する為にも、心配だと思ったら迷わず失効手続をしましょう。
＞＞＞相続登記について、詳しく知りたい方は＜＜＜
7月
09
2015
不動産登記法が改正されてから、新しく登記を行うと、従来の「権利証」とは異なり「登記識別情報」というものが発行されます。
今回は、まだ見慣れない人も多いと思われる登記識別情報について説明しましょう。
権利証から登記識別情報へ
長らく日本の不動産登記では、所有権を証明する重要書類として「権利証」が使われてきました。
権利証とは正式名称を「登記済証」と呼び、不動産を譲ることを「権利証を譲る」と表現する場合もあり、金庫などに大切に保管していた人も多かったのです。
（厳密には、権利証を持っているだけでは所有権の証明にはなりませんが、一般的にはそのように考えられていますね。）
ところが長く親しまれていた権利証が、不動産登記法の改正により発行されなくなりました。
その後は、新しく「登記識別情報」という名前の１枚の紙が発行されるようになりました。
実は、この登記識別情報は、従来の権利証とは大きく性質が異なっています。では何が違うのでしょうか。
その違いを理解するためには、まず何故、権利証が重要な書類なのかの説明をする必要があります。
売買、借入時の必要添付書類としての権利証
不動産の権利を売買で他人に移転する場合、所有権移転という登記手続が必要です。
金融機関から金を借りて不動産を担保に入れる場合も、抵当権設定という登記手続が必要です。
その手続をする際に、申請する法務局に対し必ず権利証を添付書類として提出しなければなりません。
権利証が添付されていなければ、登記は却下されてしまいます。
権利証を持っていなければ、他人に売ることができない、金を借りて担保に入れることも出来ません。だからこそ権利証は重要書類だったのです。
これが登記識別情報になった場合、どのように変わるのでしょうか。
登記識別情報の注意点！重要なのは、紙ではない！
登記識別情報とは「紙に書かれた１２桁のパスワード」です。重要なのは発行された紙ではなくて、パスワードそのものなのです。
従って、売買による所有権移転登記や、担保に入れるための抵当権設定登記の際に必要なのは、パスワードであって紙ではありません。
ここが最も大事なところです。
ようするに、登記識別情報の場合は、紙が手元に置いてあっても、そこに書かれていたパスワードを他人に知られてしまったら、取られたのと同じことになってしまうのです。
「何と恐ろしいことだ」と思った人も多いでしょう。
しかし、一応、予防策があります。
それは、発行された紙には、パスワードが書かれた部分に特殊なシールが貼ってあって読めないようになっています。
そのシールは一度はがすと、二度と貼れないように特殊な加工がしてあります。
従って、次に登記手続をするまでは貼ったままにしておけば、見られる心配はなくなります。
もし、はがれていれば、それは誰かが見たということが分かるようになっているのです。
では、万が一、はがれていたのを見つけたら、どうしたら良いのでしょう。それは、次回に説明したいと思います。
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7月
07
2015
２次相続とは、手続前に相続人が亡くなってしまうことです。
これが発生すると、非常にややこしいことになる可能性があります。
しかし、そんな場合でも例外はあります。ご紹介しましょう。
私の事務所で受けた相談です。
父親が亡くなった後、名義変更をしないで放っておいた不動産がありました。
そのうちに母親も亡くなってしまって、「さすがにまずいかな」と思って名義変更の相談に来た人がいました。
この場合、本来ならば、
一旦、父親の相続登記をする
その後、母親の相続登記をする
というのが、自然な流れです。
ただし、このやり方だと手間も時間も費用もかかります。
しかし、今回紹介した事例の場合、ある条件を満たすと、１回の相続登記で手続が済んでしまうことがあるのです。
もし１回でできれば、時間も早いし費用も安いですから、その方が良いですよね。
ただし、通常の相続登記とは異なり、遺産分割協議書にちょっとした工夫が必要です。
定型的な協議書のままでは法務局の審査は通りません。
また、添付書類に関しても、取得すべき戸籍の量が増えます。
ただでさえ、相続登記は添付する戸籍の量が多い手続です。
それに加えて、母親の「出生から死亡までの全ての戸籍」が必要になります。
本来、２回で行うべき手続を１回で行う訳ですから、特殊な手続には違いありません。
確かに時間と費用は節約できますが、ある程度の手間はかかるということは知っておいて下さい。
条件に合わなかった場合は、当然、２回で行うことになります。
余分に時間や費用もかかることになります。
条件に合うかどうかは、偶然に左右されます。
ごくまれに、故意に相続登記を遅らせることを考えている人がいます。
それはリスクが大きいのでおすすめしません。
リスクを避けるためにも、名義人が亡くなったら出来るだけ早めに相続登記をしましょう。
＞＞＞相続登記について、詳しく知りたい方は＜＜＜
11月
25
2014
身内の誰かが亡くなると、真っ先に気になるのは、相続税のことです。
相続税の申告は、相続開始（亡くなったとき）から10か月という期限があるからでしょう。
しかし、気にしなくてはいけないのは、相続税のことだけではありません。
不動産の名義変更、いわゆる相続登記を放置していたら思わぬ費用と時間がかかってしまうことがあります。
目次
相続登記を放置した具体例
父は既に他界していて、母が亡くなりました。
残されたのは子ども二人（姉妹）です。
遺産分割協議もしていませんし、相続登記は放置していました。
問題はここからです。
姉妹のうち、妹が亡くなってしまいました。
そうするとどうなるのでしょうか。
新たな法定相続人が現れる
姉妹のうち妹が亡くなると、妹の夫と子どもが新たに法定相続人になります。
最初は、姉妹二人だけだったのに、これだけでも複雑になりました。
しかも姉は、妹の夫や子どもとはあまり親しくしていませんでした。
面識がほとんどなかったのです。
すると、どういうことが起きるのでしょう。
妹の夫や子どもにとっては、遺産がどれだけもらえるのかということだけが、興味の対象になっていることがあるのです。
遺産分割協議がまとまらず、調停を申し立てる
遺産分割協議書を作るには、実印と印鑑証明が必要です。
ここで、妹の夫や子どもが“ごねる”ことが起こり得ます。
遺産分割に同意しないなんてこともあります。
場合によっては、家庭裁判所に遺産分割調停を申し立てることになる可能性すらあるのです。
母が亡くなった、最初の段階で、相続登記を済ませておけば、ここまで複雑なことにはなりません。
放置していたばっかりに、費用も時間も余分にかかってしまいます。
人生は何が起きるかわからないのです。
不動産の名義変更、相続登記は速やかに済ませておきましょう。
＞＞＞相続登記について、詳しく知りたい方は＜＜＜
