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評価証明書と登記事項証明書

不動産の情報を確認したい時に、まず思い浮かぶのは固定資産評価証明書と登記事項証明書の二つです。

評価証明書は市町村税事務所、登記事項証明書は法務局が発行する証明書になります。
評価証明書については、毎年春に届く固定資産税納付書に添付されている明細書でも代わりになります。
※登記事項証明書は登記簿と呼ばれることもあります。

不動産情報が異なる場合がある

評価証明書と登記事項証明書に記載されている不動産の情報は、一般的には同じと考えられていますが、実は異なる場合があります。

比較的多いのは、土地の地目、建物の構造や床面積などです。

なぜ異なる場合があるのか

登記事項証明書は、不動産情報に変更があったとしても、法務局が職権で修正することはありません。法律上、申請がない限り修正できない取り扱いになっています。

ですから、土地の地目・建物の構造や床面積などに変更があっても、古い情報がそのまま放置されているケースが多いのです。

一方、評価証明書は固定資産税の根拠となる書類ですから、古い情報のままで税金を課すのは問題が生じます。
従って、定期的に市町村税事務所が調査を行い、変更があれば逐一修正しているのです。

つまり、評価証明書の方が最新の情報になっている場合が多いということになります。

他には、マンションなどの集合住宅の床面積の測り方が評価証明書と登記事項証明書では違うということがあります。一般的には、登記事項証明書の床面積の方が狭くなる傾向があります。（通常は壁の真ん中から測るのに対して、登記では壁の内側から測るため）

遺産分割協議書には、どちらを書くべきか

では評価証明書と登記事項証明書で不動産の情報が異なっていた場合、遺産分割協議書には、どちらを書くべきなのでしょうか。
これは結構重要な問題です。

まず相続登記（名義変更）をする場合には、絶対に登記事項証明書のとおりに書かなくてはなりません。
例えば実際に建物が建っていて宅地として使っている土地で、評価証明書に宅地と記載されていても、登記事項証明書に雑種地と記載されていれば分割協議書には雑種地と記載しなくてはいけません。
※このようなことが起こる理由としては、更地の時は雑種地で、その後、建物を建てた時に土地の地目の変更登記を申請していなかったケースが考えられます。

一方、相続税の申告をする場合は、どちらでも構わないようです。税金の申告なので評価証明書のとおりと言うわけではないのですね。

他には遺言書に書く場合の不動産の情報は登記事項証明書のとおりに書くことが求められています。

結論

遺産分割協議書や遺言など、登記事項証明書のとおりに書かないといけない場合がある一方で、評価証明書のとおりでないといけない場合というのは少ないように思います。（私の知る範囲では、ありません）

ですから、重要な書類に不動産の情報を書く場合は、登記事項証明書のとおりに書いておけば間違いはないと考えて良いと思います。

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