名古屋市天白区の遺産整理（遺産承継）・家族信託（民事信託）・任意後見（死後事務委任）・遺言（遺言執行）・預貯金の相続なら

1.登記識別情報とは？

相続登記が完了すると、新たに法務局から登記識別情報が発行されます。まだ聞きなれない人も多いと思いますので、簡単に説明しましょう。
不動産登記法が改正され、従来の権利証（登記済証）から12桁の英数字の組み合わせからなる暗証番号のようなものに変更されました。（変更時期は、管轄の法務局がオンライン庁になった時期によって異なる）この暗証番号のようなもののことを登記識別情報と言います。
紙から情報へと変更になったことで、いくつか重要な注意点がありますので、順番に紹介していきます。

2.登記識別情報に関する注意点

1.管理は厳重に

従来の権利証の場合、紙そのものが権利を証明していたので、権利証と言う書類を奪われなければ、勝手に登記名義を変更される可能性は低かったのです。
しかし、登記識別情報は単なる１２桁の番号を書いた紙に過ぎませんので、例え紙が奪われなくても、書かれている番号をメモされたりコピーされたりすれば、権利証を盗まれたのと同じことになってしまいます。今まで以上に厳重に管理することが必要でしょう。

2.袋綴じは、開けずに保管

12桁の番号を簡単には他人に知らせないように、登記識別情報は法務局から発行された段階では、番号の部分が袋綴じになっています。従って、袋綴じが開いていなければ、誰も見ていないという証明になる訳です。ですから、次に売買や抵当権設定などをする時までは、袋綴じは開けないように保管して下さい。

3.再発行はされません

もし、登記識別情報を何らかの原因で失くしてしまったら、安全の為に失効の手続を取ることが出来ます。失効の手続をすれば、拾った人がいても、その識別情報はもう利用できません。しかし、法務局は識別情報の再発行はしてくれませんので、覚えておきましょう。
では、そういう場合、次に売買や抵当権設定などで登記識別情報が必要になったら、どうすればよいかと言うと、司法書士に本人確認情報を作成してもらうことになります。本人確認情報の作成には時間と費用が余分にかかりますので、その点も認識しておきましょう。

3.感想

個人的な感想を言えば、「昔の権利証のままの方が良かったんじゃない」と思えることもあります。これは私一人の感想ではなく、広く不動産業界や依頼人からも良く聞くことです。安全性という面では明らかに下がったと言わざるを得ません。
では何故、変更されたかと言えば、「登記申請を時代に合わせて出来るだけオンラインに対応させよう」という政府あげての方針が元になっています。オンラインで申請するには、紙よりも番号情報の方が都合が良い訳です。
もちろんオンラインになって便利になった部分もありますが、その分、リスクが増えた部分もありますので、何とも複雑です。
もっとも法律が再び改正されない限り、この方法に対応していかざるを得ないのも事実です。上記の注意点を良く読んで頂き、登記識別情報に出来るだけ安全につきあっていきましょう。

1.戸籍の廃棄や滅失があった時

戸籍謄本は様々な理由で廃棄や滅失されている場合があります。例えば保存期間の経過です。現在は戸籍の保存期間は１５０年に延長されていますが以前は８０年でした。これだと2代前から相続登記を放置していた場合は廃棄されている可能性が出てきます。他には戦時中の戦災や、地震や津波などの自然災害などによって役所が被害を受けて戸籍が失われるケースもあります。この場合は戸籍が滅失されたことになります。
戸籍の廃棄や滅失があると全ての戸籍謄本がそろいません。その場合、法定相続人が確定しないことになります。では相続登記はどうなるのでしょうか。
廃棄や滅失があった時は廃棄証明(廃棄済証明)や滅失証明と言った証明書を役所から発行してもらえます。これらの証明書を添付していくことで相続登記を進めて行くことが可能です。全ての戸籍謄本がそろっていない場合、以前は判明している相続人全員から「他に相続人がいない旨」の上申書を提出しないと法務局は受け付けてくれませんでした。しかしルールが改正されて、今は廃棄証明(廃棄済証明)や滅失証明を提出すれば相続登記を受理してもらえます。
一方で「取得できる戸籍謄本から相続人の存在は確認できるが、途中の戸籍が廃棄または滅失しているため、その相続人の生死が判明しない」というケースがあります。この場合は廃棄証明や滅失証明では解決しません。この場合は相続人がいることは確定しているので、失踪宣告の申立や不在者財産管理人の選任申立などの手続を取る必要があります。

2.査定価格と実際に売れる価格は違います

相続した不動産を売却したいと思った時、まずは不動産業者に査定をしてもらいます。不動産の査定は無料で行っている業者が多いです。地方だと費用がかかる場合もあるようですが、都会の不動産業者はほぼ無料です。よって複数の不動産業者に査定を依頼される方が多いです。実はここで注意して頂きたいことがあります。一般の方がよく誤解しやすいのが、「査定価格を高く出してきた不動産業者に頼めば高く売ってくれるだろう」というイメージです。このイメージで依頼して失敗してしまうケースがあるからです。
まず知って頂きたいのが査定価格どおりに売れなくても、基本的に不動産業者に責任は無いということです。「この位の価格で売れると思っていましたけど、売りに出したら見つかりませんでした」と言われて、当初の価格を下げることになったという事例は珍しくありません。一般の方は「査定価格が売れる価格」と思ってしまいがちですが、査定価格には何の保証もありません。査定価格と売れる価格は違うということを覚えておきましょう。
このことから、契約を取るために、やたらと高い査定額を提示する不誠実な不動産業者もあります。周辺の取引事例を参考にして現実的な査定額を提示した誠実な不動産業者が、「査定額が低い」と思われて契約してもらえないということもあります。それで高い査定額の業者と契約したら「買手が見つからないから下げてください」と短期間で言って来て、結果的に現実的な業者の査定額よりも低い価格で成約したということもあるのです。
失敗しないためには、査定額を出してもらったら、なぜその査定額になったのかという根拠を説明してもらいましょう。この時に査定の根拠の説明が要領を得なかったり、難解な言葉を使って分かりにくかったりする不動産業者は、実際には制約しないような高い査定額を出している不誠実な業者かもしれませんので注意が必要です。

3.固定資産税評価額明細書

固定資産税を納めてくださいという納付書が、不動産の登記名義人のところに毎年春先（４月頃）に郵送されてきます。この納付書は１月１日の時点で名義人だった人に送られるというルールになっています。そうすると不動産を２月頃に売ってしまった場合、売主は11ヶ月分の固定資産税を余分に先に払ったことになり不公平になってしまいます。よって不動産売買の現場では１年を日割にして、買主さんに先払いした分を清算してもらうのが業界の習慣となっています。
一方、相続登記の場合も固定資産評価額は重要です。相続登記で支払う登録免許税が固定資産評価額の0.4％と決まっているからです。評価額は毎年変わります。変わるのは４月１日からです。従って４月１日以降に相続登記を申請する場合は必ず新しく郵送されてくる明細を見て計算しなくてはいけません。ですから３月後半にご依頼頂いた時は「新しい納付書が届いたら同封の明細書を必ず見せてください」とお願いすることになります。
固定資産評価額明細を始めて見た人は計算の根拠となる評価額がどこに書かれているのか分からない場合が多いです。その位たくさんの金額が並べて書かれているからです。名古屋市の場合、評価額を確認したかったら「価格」と言う欄を見ることになります。

4.海外在住の相続人がいる場合の在留証明書とサイン証明

最近は海外在住の相続人がいることは珍しくなくなりました。日本に住民票や印鑑登録があり、頻繁に日本に帰国するようなケースならば日本の住民票や印鑑証明書を使うこともできますが、ほとんど帰国しないで主に海外に住んでいる場合は在留証明書とサイン証明が必要になります。
在留証明書は日本の大使館または領事館が海外に住んでいることを証明した書類になります。海外の住民票のようなものですね。一方、サイン証明は司法書士が作成した遺産分割協議書や委任状に大使館員や領事館員が見ている前でサインをします。サインの確認後、大使館または領事館がサイン証明を発行してサインした書類にホチキスで留めます。これでサイン証明の完成です。

5.調停調書や審判書に確定証明書は必要か？

遺産分割協議が話し合いでまとまらない時、家庭裁判所に遺産分割調停を申し立てます。遺産分割調停で法定相続人の合意がとれたら調停調書が発行されます。一方、遺産分割調停でも決着が付かなかったら、裁判官による遺産分割審判が出されて審判書が発行されます。
結論から言うと、調停調書には確定証明書は不要で、審判書の場合は確定証明書は必要です。以下、その理由を説明します。（審判書から説明した方が分かり易いので先に審判書の時の理由を書きます）
裁判の結果が遺産分割審判の時は裁判官が決定しているので、決定に不満がある相続人が異議を出せる期間を設けているからです。もし異議が出されていた場合、審判書があっても決着はまだ付いていないので登記申請はできません。「異議が出ていない」ことを証明するための書類が確定証明書なのです。
一方、遺産分割調停で終了している時は、相続人の話し合いで決着が付いているので、相続人全員の合意が取れていることになります。従って異議を出せる期間は設けられておらず、確定証明書も不要ということです。

6.遺産分割協議書にマンション名を記載する時の上手なやり方

遺産分割協議書に不動産を表記する時は登記事項証明書に書かれている通りに記載する必要があります。そうしないと相続財産として不動産を特定したことにならないからです。しかしマンションの登記事項証明書を見ると「一棟の建物の表示」「専有部分の建物の表示」「敷地権の表示」などに分かれていて、特に一棟の建物の表示の床面積が各階ごとに記載されているので、階数が多いマンションだと「これを全て書くの？」と思ってしまいますね。
マンションのことを不動産登記では区分建物と言いますが、実は区分建物の「一棟の建物の表示」の書き方には、ありがたいルールがあります。それは「建物の名称（マンション名）」が登記事項証明書に書かれている場合は、それを記載すると「構造と床面積」は省略できるというルールです。階数が多いマンションだと相当に省略できますので知っていると非常に助かります。ただし「専有部分の建物の表示」に書かれている「構造と床面崎」は省略できないので注意しましょう。

   

Q　亡くなった親の名義のままで不動産を売却できますか？

      A　できません。これは非常に多く受ける質問で、たくさんの方が誤解されています。不動産を売却したり贈与したりするためには、一旦、相続登記をしてからでないと法務局は受け付けてくれません。

   

Q　権利証を失くしてしまいました。相続登記はできますか？

      A　できます。権利証は相続登記の必要書類にはなっていません。ただし権利証にしか書かれていない情報もたまにあるので、正確に確認するためには、あった方が良いとは言えます。

   

Q　相続登記に遺産分割協議書は必要ですか？

      A　必要な場合が多いです。ただし次の場合は遺産分割協議書が不要になります。①遺言がある場合、②信託契約がある場合、③法定相続で分ける場合です。これ以外は基本的に遺産分割協議書が無いと相続登記はできないと考えてください。

   

Q　遺産分割協議書には印鑑証明書が必要ですか？

      A　必要です。法定相続人全員の署名と実印による押印、印鑑証明書の添付があって正式な遺産分割協議書になります。例え面識が無い相続人がいても、その人の分も必要です。

   

Q　遺産分割協議書の印鑑証明書には期限がありますか？

      A　いいえ。これは意外に思われる方もいるかもしれませんが、法務局は相続登記の遺産分割協議書に添付する印鑑証明書について期限を定めていません。ですから古い印鑑証明書でも問題ありません。

   

Q　相続登記が義務化されたと聞きましたが、本当ですか？

    A　本当です。令和６年４月から相続登記は義務化されました。相続登記をしないで放置すると、１０万円以下の過料が課せられる可能性があります。注意すべきなのは、令和６年４月以前に相続が発生した場合であっても義務化の対象になることです。「古い相続なら大丈夫」と勘違いされている方もいるようなので気を付けましょう。

   

Q　登記事項証明書とは何でしょうか？

    A　別名、登記簿謄本とも呼びます。不動産の戸籍のようなものですね。ただし戸籍とは違って誰でも申請すれば取得することができます。甲区と乙区に分かれていて、甲区は不動産の所有者を表示する欄で、乙区は抵当権などの担保権が表示されている欄です。

   

Q　出生から死亡までの戸籍とは何でしょうか？

    A　相続以外で取得することがまず無いので、相続手続で始めて知ったという方が多いでしょう。亡くなった方の生まれてからの全ての戸籍を集めたものです。専門的には改正原戸籍や除籍と呼びます。亡くなった方の子どもが何人いるかを公的に証明する書類となります。

   

Q　相続登記に固定資産評価額の明細は何で必要なんでしょうか？

    A　法務局に支払う登録免許税を計算するためです。登録免許税は登記申請にかかる税金です。登記によって金額が異なりますが、相続登記の場合は固定資産評価額の0.4％と決まっています。尚、特例措置で評価額が100万円以下の土地は登録免許税が非課税となっています。

   

Q　不動産の共有とは異なる区画を持ち合うことですか？

    A　いいえ。これも多くの方が誤解している間違えやすい問題です。法律上の共有とは価値を持ち合うことで、目に見える区画を分けることではありません。不動産の共有は売却して金銭になった時に始めて具体化します。よく建物の１階はAで２階はBという分け方が共有だと誤解している方がいますが、違いますので覚えておきましょう。