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不動産には、時価、公示地価、固定資産税評価、相続税評価など、様々な価格が設けられています。その中でも最も分かりにくいのが相続税評価でしょう。

固定資産評価は毎年支払う固定資産税の通知書に評価額が記載されていますよね。
目にする機会も多く、これが相続税の評価額だと思っている人も多いです。

実際、建物は相続税評価は固定資産評価を、そのまま使いますので同じ価格となります。分かりやすいですね。
しかし、土地は非常にややこしい仕組みになっていて、正確な金額は税理士でも、すぐには出てきません。
ただし概算ならば素人でも計算できます。

まず都市部の土地の場合は、国税庁が発表している路線価というものがあります。
この路線価というのは道路に価格が付いていて、その道路に面した土地の価格を計算する元になる金額です。

具体的には、計算したい土地の路線価を調べて、その路線価に土地の面積をかけると相続税評価の概算が出ます。路線価は１平方メートル当たりの価格を表しているからです。

国税庁　路線価図・評価倍率表

何故、概算かというと、間口の狭い土地などの場合、概算の金額に修正が加えられることになっているからです。
他にも土地の状態により修正になるケースがあるため、正確な金額はすぐには出てきません。
修正では、概算より減額になるケースがほとんどなので、概算金額が上限（マックス）だと考えておけば、それほど間違えることは無いでしょう。

一方、地方の土地の場合は、路線価が付いていません。
ではどうするかと言うと、倍率方式という計算方法になります。
固定資産評価額に国税庁の発表している地域ごとの倍率をかけることで、金額を出します。

このように土地の相続税評価額は計算が複雑になっていて、正確な金額が分かりにくい構造になっていることを覚えておきましょう。

あと余談ですが、良くアパートを建てると相続税対策になると言われます。
これは、どうしてでしょうか。

理由は、アパートが建っている土地は上記で計算した相続税評価額よりも更に減額になるからです。
これは、アパートが建っている土地は換金性が低いと税務当局が考えているからだそうです。
アパートが建っている土地を、土地だけ買う人は通常いませんよね。
アパートごと買うということになりますので、すぐには売れないであろうという考え方なのです。
高収益物件なら換金性が高いような気がしますが、何故かそういう考え方はしないようです。

更地や現金で持っているよりも相続税評価が低くなるので、資産家の方は、利用していない土地にアパートを建てるのです。