7月 29 2025
判決による登記 不動産売買③
売主が登記名義変更に協力しない場合
不動産業者が仲介して決済日を設けて行う不動産売買ではほとんど起こりませんが、個人間の売買ではたまに、買主が代金を支払った後でも売主が登記名義変更に協力しないため名義変更ができないというケースがあります。このような場合は買主はどうしたら良いのでしょうか。
裁判を起こして名義変更を許可する判決をもらう
このような理不尽な状況を回避するために、買主が裁判を起こして売主に対して登記名義変更を強制する判決をもらうことができます。
裁判に勝利すると次のような判決が出ます。
「被告（売主）は原告（買主）に対し、別紙目録記載の不動産について、令和〇年〇月〇日売買を原因とする所有権移転登記手続きをせよ」
判決が出れば売主を無視して登記手続ができる
判決文の内容を読むと、強制はしているけれども売主も手続に関与する必要があるように見えます。しかし実際には売主の関与は不要です。この判決さえもらうことができれば、売主を全く無視して買主だけで登記名義変更の手続をすることが可能です。
売買の登記手続に必要なもの
売買の登記名義変更の手続のことを正確には「売買を原因とする所有権移転登記」と言います。この手続には通常は売主側の書類として「実印で署名押印された委任状」「売主の３ヶ月以内の印鑑証明書」「売却される不動産の登記識別情報通知（登記権利証）」が必要になります。
しかし先ほど紹介した判決があれば売主側の書類は全て不要になります。判決と確定証明書があれば、それが売主側の書類の代わりになるのです。
※確定証明書とは判決が確定したことを裁判所が証明する書類です。確定した判決の主文には既判力があり、既判力とは同じ内容で再び争うことができないという強制力のことを言います。
原因日付が判決に書かれていない場合
司法書士が登記を強制する裁判に関与していれば大丈夫だと思いますが、たまに弁護士のみで登記の裁判をされている場合があります。弁護士は裁判の専門家ですが登記の専門家ではありません。
よって、出された判決に従ってどのように登記がされるのかまでは理解していないことがほとんどです。そのため判決文に原因日付が書かれていないことがたまにあります。しかし登記をするためには原因日付が必要です。その時はどうすれば良いのでしょうか
判決文に原因日付の記載が無い時の対処法
そのような場合は極めて例外的ではありますが、「年月日不詳売買」とか「年月日判決（日付は判決確定日）」のような記載で法務局は認めていることが多いです。ただし判決文に日付が入っていた方がスムーズに進むことは間違いないので、裁判の段階で日付は入れてもらうようにしましょう。
相続における調停や審判による登記
相続登記では登記義務者は故人なので、義務者の協力が不要なため「判決による登記」が必要になるケースはあまりないです。一方で、複数の相続人が遺産分割協議で争って決着が着かないために、家庭裁判所で遺産分割調停や審判になる時があります。
調停や審判は判決ではありませんが、裁判所の決定という意味では同様の効力があります。従って調停書や審判書があれば、反対している相続人の協力が無くても相続登記を行うことができます。
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