司法書士ジャーナル<相続>
橋本司法書士事務所ブログ

4月 07 2020

家屋の名義を子どもに移すのは注意してください! 生前贈与⑥

8:20 PM 生前贈与

家屋の名義を子どもに移す場合

親が土地付きの一戸建てを所有している場合、相続対策として、生前に家屋の名義を子どもに移すケースが結構あります。
築年数の古い家屋だと評価額も安くなっているため、税金の負担もそれほど高くならない事が多いというのも理由の一つです。

将来、売却の可能性がある場合は注意

家屋の名義を子どもに移した場合、将来売却する時に税金面で不利になる可能性があるので注意が必要です。
具体的には、譲渡所得税の3000万円控除という制度が使えなくなります。非常に節税効果の高い制度なので、使えないとかなりの税金を請求される可能性があります。

譲渡所得税の3000万円控除とは

親が生存中に居住用不動産を売却した場合、3000万円控除の特例を使えば譲渡益のうち3000万円までは譲渡所得税がかかりません。例えば、売却して、そのお金で施設に入所する場合などは、この制度を利用すれば税金が少なくて済みます。

因みに、あくまで「譲渡益」なので、譲渡益が出ていない不動産の場合は問題になりません。ただし、譲渡益が出ていない事は書面が必要です。具体的には購入した時の正確な価格が分かるもの(売買契約書など)です。これが無いと譲渡益が出ていると判断されてしまいます。

譲渡所得税の3000万円控除には条件がある

譲渡益が出る可能性がある不動産を持っていて、将来売却する予定があるならば、節税効果の高い3000万円控除の制度は是非使いたいでしょう。しかし、家屋の名義を子どもに移してしまうと、この制度は使えなくなってしまうのです。
では譲渡所得税の3000万円控除を使うためにはどうすればよいのでしょうか。
それは、家屋の一部分でも良いから親の所有のままにしておくことです。たとえ10分の1でも親の所有になっていれば利用可能です。
※上記を満たせば必ず使える訳ではありません。他にもいくつか条件があります

親が死亡後の売却にも同様の制度がある

親が亡くなった後に住んでいた不動産を売却する場合にも、同じような制度があります。住む予定の相続人が無く、被相続人(亡くなった親)の空き家になった不動産を売る場合は、譲渡所得税の3000万円控除が使えます。ただし、いくつかの条件を満たす必要があります。詳細は国税庁のウェブサイトをご覧ください。
この時にも、通常の3000万円控除のときと同様に、家屋の一部が被相続人(亡くなった親)の名義になっていることが必要です。

売る可能性が少しでもあるなら、親の名義は残しておくべき

この制度を使うためには、家屋の名義の一部を親のままにしておかなくてはなりません。将来売却の可能性があり、3000万円控除の条件を全て満たしているならば、子に名義を移すときは、多くても10分の9くらいに留めておくのが良いでしょう。

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