4月 27 2026
住所変更登記で引っ越しの経緯が証明できない時 生前贈与⑩
Q 贈与者の住所が引っ越しで変わっていた時とは？
A 不動産の贈与登記を依頼されると、司法書士はまずは該当の不動産の登記情報を取得します。登記情報の所有者欄を見た時に、引っ越し等で現在の住所と変わっている場合があります。この場合、贈与登記の前に住所変更登記を入れる必要があるのです。
Q なぜ住所変更登記が必要なのでしょうか？
A 異なる住所で贈与登記が申請された場合、贈与者が同姓同名の別の人である可能性があります。別人である確率は低くても100％同一人物とは言えないわけです。不動産登記に間違いがあってはいけませんので、このままでは審査は通りません。一旦、住所変更登記をして、登記情報の上では同一人物であると確認できる状態にしてからでないと、贈与登記ができない仕組みになっています。
Q 引っ越しの時期が古くて役所で証明できないと言われました。そんなことがあるのでしょうか？
A 最近になって住民票の保存期間が延長されましたが、それまでは５年で廃棄されていました。これだと古い引っ越しは戸籍の附票に記載されていない場合があります。（ただし、一つ前の住所であれば、どれだけ古くても住民票の従前の住所に記載されます）
Q それは困りますね。どうしたら良いのですか？
A 住民票や戸籍の附票で証明できない場合、①権利証を出す、②上申書を出す、③固定資産税の納税通知書を出す、などの方法で法務局を説得していくことになります。3つ全部を要求されることもありますので、結構大変です。
Q 最近、スマート変更登記というのが始まったと聞きました。住所変更登記は不要になったのでしょうか？
A これはよく質問されるのですが、スマート変更登記は法務局に申出をしていないと対象になりません。たとえ申出をしていたとしても、法務局が変更情報の検索をするのは２年に１回程度で、いつするのか分かりません。これでは贈与登記がいつになったら可能になるのか分かりませんので、現実的ではありません。
スマート変更登記は、あくまで何もしないで放置してある不動産に対して法務局がサービスするものです。売買や贈与などのアクションを起こした時の前提になる変更登記の場合は、今までどおり住所変更登記が必要です。
Q 相続の場合の住所変更登記は、どうなるのでしょうか？
A 相続の場合は登記情報に記載されている所有者は亡くなっていますので、取り扱いが異なります。亡くなった所有者の住所が変更になっていた場合は住所変更登記は不要です。ただし相続登記の申請時に住所変更の事実を証明する公的な書類は必要になります。
Q 相続の際、住民票の除票や戸籍の附票で証明できない場合は、どうなるのでしょうか、贈与や売買の時と同じですか？
A いいえ。相続の場合は亡くなった所有者の権利証が提出できれば、法務局は認めてくれます。実は以前は贈与や売買の時と同じ取り扱いでした。
しかし、所有者不明土地問題がクローズアップされて、政府が相続登記が放置されることを防ぐことに本腰を入れ始めました。それで相続登記が義務化されたのですが、同様に住所変更の証明も簡略化されたのです。スマート変更登記が始まったのも同じ理由で、所有者の住所が分からなくなるのを防ぐのが目的ですね。
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