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規約共用部とは？

規約共用部とは、どのようなものなのでしょう。
耳慣れない言葉で初めて聞いたと言う人も多いのではないでしょうか。

規約共用部とは、契約時のマンションの規約で、あらかじめ共用部として設定されている場所のことです。
具体的には、「管理室」「集会所」などが代表的です。
管理人が住み込みの場合は、「管理人住居」などが含まれている場合もあります。

これらの場所は、マンション所有者が持分割合で共有し、マンションの専有部分を売却した時は、規約共用部も一緒に移転するという取り決めになっているのが通常です。

マンションの名義変更の相談を受けた場合、規約共用部の存在を見落としている人も珍しくありません。
司法書士が指摘して初めて気が付かれる方もいます。

ただ、規約共用部に関しては、権利の登記の設定が最初からありませんので、実は名義変更は必要ありません。
専有部分と一緒に動くので不要だと考えられます。
これは覚えておくと良いと思います。

登録免許税の金額には注意！法務局から呼び出しも

また、規約共用部は名義変更は不要ですが、登録免許税の計算には含めなくてはなりません。
矛盾していますが、法務局では、そのような取り扱いになっているのです。

これは非常に間違えやすいので、注意するポイントです。
名義変更はしないので、申請書の不動産の表示には書かれないにもかかわらず、登録免許税の金額欄には規約共用部も含めた金額を書かなくてはいけません。
ややこしいですよね。
この金額を間違えると法務局から呼び出されることになります。

不動産登記（名義変更）には細かいルールがたくさんあります。わからないまま提出すると、法務局から呼び出され、二度手間になります。
不明な点があれば、専門家に任せるのも1つの方法ですね。

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自宅から亡くなった方の自筆証書遺言を発見した！
このような場合、誰でも一刻も早く中身を見たいと思うのが人情でしょう。
私も、法律家という仕事をしていなかったら、同様の場面で間違いなく開けようとしたと思います。

しかし、法律では、自筆証書遺言は開封前に家庭裁判所の検認を受けることを求めています。
でも、こんな疑問を持ったことはありませんか。
「そうは言っても、人間の自然の感情として開けてしまう人も結構いるんじゃないか。そんな時、どうするの」と。

開けたら無効？自筆証書遺言

結論から言うと、開けても、それだけで無効になる訳ではありません。
書かれている遺言の内容と形式が法律にのっとっているのなら、遺言自体は有効です。
ですから、「開けちゃった。しまった無効だ。もう意味が無い。」と考えて遺言を捨ててしまったりしないように注意しましょう。

この場合、開封された状態、あるいは裸の状態で、家裁に持って行って検認を受けることになります。
家裁は開封されていても検認はしてくれます。

では、開封されている遺言が有効だとすると、家裁の検認前に開封してしまうことに何も問題は無いのでしょうか。

相続人から異議が出されることも

実は全く問題が無い訳ではありません。
遺言自体は有効で、その遺言に従った相続手続を進めても構いませんが、法定相続人の中で遺言の内容に不満を持つ人がいる場合、その相続人から異議が出される可能性があります。
例えば、「検認前に開封されているなんておかしい」とか、「何か書き換えたんじゃないか」とかです。

不満を持った相続人が弁護士に相談に行ったりすると、場合によっては、「開封されているなんて、その遺言は中身が怪しい。無効の可能性がある」と訴訟を起こされる場合もあります。

結局1番良いのは公正証書遺言

訴訟を起こされた場合、筆跡鑑定などが行われて決着がつくことになりますが、例え勝っても大変なことに違いありません。

知らずに開けてしまった場合、あるいは故人が最初から封をしていなかった場合は仕方がありません。
それだけで無効になる訳ではないので、訴訟リスクも覚悟の上で、故人の意思を尊重すべきでしょう。

このブログを読んだ方は、自筆証書遺言を見つけた場合、少しでもリスクを減らす為に、開封前に家裁の検認を受けましょう。

あと、これから遺言を書こうと思っている方は、自筆証書遺言には上記のようなリスクが、どうしても残るので、出来る限り公正証書遺言にすることをおすすめします。

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自筆証書遺言と公正証書遺言で最も効果が異なる場面は何かというと、遺言の検認（注）があるか無いかでしょう。
自筆証書遺言の場合は家庭裁判所の検認が必要で、公正証書遺言の場合は不要です。
自筆証書遺言は家裁の検認を受けないと、不動産や銀行預金などの名義変更をする時に使えません。
いろいろな手続きが、先に進まないのです。
（注）検認とは、家庭裁判所が遺言があるということと、その内容を確認するために行うこと。

膨大な必要戸籍

相続が発生すると様々な手続を同時に進めていかなくてはならないので、かなり忙しくなります。
そういう時に遺言の検認をするのは相当に手間がかかります。
家裁の検認手続なんて大したことないだろうと、甘く見てはいけません。
特に子供がいない相続の場合は、かなり大変な手続になります。
とにかく集めなければならない戸籍が膨大な数になるのです。

具体的には、

1. 亡くなった方（被相続人）の出生から死亡までの全ての戸籍
2. 被相続人の父の出生から死亡までの全ての戸籍
3. 被相続人の母の出生から死亡までの全ての戸籍
4. 被相続人の祖父母が１１０歳以内なら祖父母の現在の戸籍
5. 被相続人の兄弟姉妹の現在の戸籍
6. 被相続人の兄弟姉妹で亡くなっている方がいる場合は、亡くなっている兄弟姉妹の出生から死亡までの全ての戸籍
7. 被相続人の兄弟姉妹で亡くなっている方がいる場合は、亡くなっている方の子供（おい・めい）の現在の戸籍

ざっと、これだけになります。
どうでしょう。集めるのが嫌になってきたのではないでしょうか。
正直、専門家でもすべて集めるのに、そこそこの時間がかかります。
1～7までの戸籍は一度に取ることができません。
順番に追って、取っていかなくてはならないからです。
順を追うごとに、戸籍が読みづらくなっていき、最後は手書きになります。
慣れていない方なら尚更大変でしょう。
途中で嫌になる人がいるのも、うなずけます。

公正証書遺言を残すべき理由

お子さんがいないということは、どちらかが亡くなったら、すべての財産を配偶者に、と思う方も多いでしょう。
ごく普通で、当然のことのようにも思えます。
ところが、いざ、そうしようと思うと、公正証書遺言を残しておかないと、とんでもなく手間がかかってしまうのです。

私たち司法書士が、「遺言を書くのなら公正証書にすべきです」とお勧めするのは、このような理由があるからです。
公正証書なら家裁の検認は不要なので、上記の書類は集める必要が無いのです。
相続で忙しい時に随分と助かるとは思いませんか。
特に子供がいない夫婦が遺言を書くなら、残された配偶者に大変な思いをさせない為にも、是非、公正証書を残しておきたいものですね。

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先日、事務所に来られた高齢のご婦人が、ご主人の相続のことで相談に来られました。

ご主人の自筆証書遺言を持ってこられたのですが、これが有効か分からないので見てほしいという、ご相談でした。
遺言の内容は、妻に全ての財産を相続させるというものです。
拝見したところ遺言は有効なようでした。
自筆証書遺言は、気をつけないと、有効でない場合もあります。
実際に「あぁ、これはマズいなぁ」と思うこともあります。
せっかく、遺言を残したのにその通りにならなくて、非常に残念な気持ちなります。
ぜひ、一度、専門家の目を通してみてくださいね。

さて、お話を聞くと、お子さんはいません。
相続人は、老婦人と甥姪のようです。

甥姪の中には、それほど親しくはしていない人も含まれているようでした。
もし遺言が無かったら、典型的な争いになり易いパターンです。
ほとんどおつき合いが無かったら、甥も姪も、叔父の財産などいりませんよ、と言ってくれるのでしょうか。
……そうとは限らないのですね。
人にはそれぞれの事情があるのでしょう。と言うにとどめておきます。

こういう相談に出会うと「本当に遺言があって良かったなあ」と、つくづく思います。
このご婦人の場合、「ご主人に感謝」ですね。

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家族信託（民事信託）についてしっかりとした知識を持った専門家はまだまだ少ないのが実情です。
司法書士、弁護士などの法律専門家の中でも取り扱うことができる事務所は、現時点では限られています。

しかし、家族信託が注目を浴びてきていることから、家族信託について知識があまりないにもかかわらず、家族信託について対応可能とする事務所も見られるのが残念でなりません。

家族信託の組成（組み立て）は、ただ単に「ひな形」に修正を加えて契約書を作成するというものではありません。
もちろんそのような信託契約書でも契約は有効で信託は開始しますが、その後何らかの支障が起きる可能性がとても高いでしょう。
基本は、オーダーメイドでなくてはならないものだからです。
服や靴でも、オーダーメイドで作ろうと思うと、必ず詳しく細部まで採寸し、場合によっては途中で試して、できあがった後も、アフターサービスまで含まれています。
そこまですれば、自分にぴったりのものが、出来ますよね。
家族信託も同じです。

特に費用が安い（数万円や１０万円～）事務所などは、どこまでサポートされているのか、しっかり確かめる必要があります。
（オーダーメイドの服や靴は安いですか？）
逆に、しっかりと知識を持ち、個々の事案に沿って最適な信託の組成を1から完全オーダーメイドで行う専門家であれば、そのような安い金額で家族信託の依頼を受けることはできないはずです。

家族信託は、依頼人の人生設計にかかわる重要な案件です。
本当に詳しい専門家を慎重に見極めましょう。

原則として、信託された賃貸不動産の賃料収入は受益者のものとなります。
受益者の収入として受益者が申告をしなければなりません。

賃料収入は信託財産として受託者が管理し、受託者の手元から受益権として受益者に分配されます。
年間を通しての収益全額が、その年にすべて分配されるとは限りません。
例えば、賃貸の収益は月30万円だけれど、受益者には生活費として毎月20万円ずつ給付している場合などが考えられます。

上記のような場合でも、実際に受益者の手元に分配されているかどうかは関係なく、あくまでその賃貸不動産の収益全体についてを所得として申告する必要があります。

また、信託による賃貸不動産の受益者が、受益者自身の固有財産として別の賃貸不動産を所有し収益を得ている場合は注意が必要です。
税務上、信託財産から得る賃貸収入と受益者の固有財産としての賃貸収入とは別々の扱いとなり、損益通算はできません。
どちらかが赤字になるようなら、特に気をつけなければなりません。
支払う税金にも差がでてくると思います。

すべての不動産を信託するのか、一部の不動産だけ信託するのか、判断は難しいですね。
少しでも迷ったら、専門家を交えて、とことん話し合ってから決めましょう。

不動産を信託した場合、受託者が名義人となりますが、受託者は形式的な名義人であり、経済的価値を有しないため不動産取得税は課税されません。

また、受益者についても、経済的価値は有するものの当該不動産の所有権を取得したわけではなく受益権を取得しているだけですので、やはり信託設定時に不動産取得税は課税されません。
この辺りは贈与税とは考え方が異なっています。ややこしいですね。

これは自益信託、他益信託いずれの場合も結論は同じです。

結果、不動産を信託した場合でも信託設定時には不動産取得税は課税されないということになります。

一方、信託が終了した時には、原則として、帰属権利者等に不動産取得税が課税されることになります。

ただし例外として、信託の終了時に、信託設定時の委託者がそのまま帰属権利者になる場合、または信託設定時の委託者の相続人が帰属権利者になる場合には不動産取得税は課税されません。

税金というのは、本当に複雑ですので、信託をするうえでは、事前によく準備をしなければなりません。
よく考えないで、詳しくない専門家にアドバイスを受けてしまったために、後々大きなトラブルになる事例も、見かけるようになりました。
信託自体は良い制度なのに、非常に残念に思います。
信託をお考えのみなさんは、法律に詳しい専門家と税金に詳しい専門家の両方ときちんと打ち合わせをしましょう。

信託の設定の際の課税関係は、どうなっているのでしょうか。
具体的には、誰が課税されるのでしょうか。

課税されるのは、名目上の受託者ではありません。
実質的な権利者である受益者に財産が移転したとみなして贈与税などが課税されます。

一方、信託が終了したときは、どうなるのでしょうか。

信託が終了したときは、原則として信託終了時の受益者から帰属権利者に対して財産の移転があったものとみなして贈与税の対象となります。

ただし、信託終了時の受益者と帰属権利者が同一の場合には実質的な財産の移転がないため贈与税は課税されません。

また、信託が受益者の死亡によって終了する場合には、信託終了時の受益者から帰属権利者に財産が遺贈されたものとみなして、贈与税ではなく相続税の対象となります。

このように、原則以外にも、さまざまな状況が考えられるのです。
信託行為の前に、どうするのがベストなのかを専門家に相談しましょう。

＞＞＞家族信託について、詳しく知りたい方は＜＜＜

家族信託（民事信託）の相談・手続代行は愛知県名古屋市天白区の橋本司法書士事務所にお任せください。
経験豊富な司法書士が対応いたします。
初回無料相談を受け付けています。

信託された財産は、受託者が名義人として管理・運用・処分などを行います。
「指図権」とは、この信託財産の管理・運用・処分の方法について受託者に指図することができる権利です。
指図権を有する者を「指図権者」といいます。

指図権の内容及び、指図権者に誰を指定するかは、信託行為（信託契約等）によって定めることができます。

指図権者は、信託財産を受益者に給付する金額や方法を、受託者に対して指図したり、信託された株式の議決権の行使についても、指図権者が指図することができます。

この仕組みは、どういうときに役立つのでしょう。
例えば、親が自社株について子を受託者として信託した場合です。
基本は、受託者として子が議決権を行使することになります。
しかし、まだ会社の運営を子にすべて任せるのは不安な場合には、親を指図権者とすることで議決権の行使について受託者である子に指図することができるのです。
もし親が認知症になった場合には子が受託者として議決権を行使することができるので、会社の運営に空白が生じることも防げます。

また、指図権者のほか、受託者が信託財産についてある行為をすることについて、同意を必要とする者として「同意者」を定めることもできます。

＞＞＞家族信託について、詳しく知りたい方は＜＜＜

受益者指定権とは、受益者を指定したり、受益者を変更する権利のことです。
受益者指定権を有する者はそれを行使することにより、新しい受益者を指定したり、受益者を変更することができます。

例えば会社の事業承継の場面において以下のようなことが起きたとします。
後継者予定の長男に対して、株式を所有権のまま贈与して、後に事情が変わり、二男を後継者にすることになりました。
このとき、長男の協力がないと株式を取り戻したり、後継者となる二男に株式を保有させることが困難になってしまいます。

ここで、信託の登場です。
受益者指定券は親である委託者が持ちます。
株式を所有権として贈与するのではなく、信託して、その受益権を長男に渡します。
これがどのように便利に働くのでしょうか。
後に事情が変わった場合に、親の判断によって、受益権を再び親自身に戻したり、長男から二男に受益者を変更したりすることができるのです。

事情承継では、途中で何が起こるかわかりません。
信託を利用することによって、経営者が事業承継を考える際に、途中の事情変更によるリスクに対して保険をかけておくことが可能となります。

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