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高齢の両親がそろって施設へ入所する可能性って、ありませんか？
成年後見をお引き受けしたとき、このような例が何件かありました。
両親の近くに住む子どもはいません。
皆、仕事の関係や、転勤等で遠く離れています。

子ども世帯の家計は、苦しいとまではいかないまでも、両親を良質な施設に入居させたり、その後の費用の全てを面倒みることは、難しい状況です。

そんなとき、実家売却信託が役に立つという話を家族信託25で紹介しました。
実家売却信託について

実はこの実家売却信託ですが、税制上のメリットもあります。
今回は税制上のメリットに絞って詳しく説明しましょう。

例えば以下の事例で考えてみます。

父は母と一緒に数年後に高齢者施設に転居の予定です。
父も母も、子どもたちも、実家は誰も住まなくなるので売却したいと考えています。

父も母も最近、体も頭も衰えてきていて、売却までに認知症を発症する可能性があります。
子どもたちは、そのことをとても気にかけています。

認知症になった後では、成年後見人をつけない限り、売却することが不可能になりますし、入居する施設も自由に選べない可能性もあるからです。

父母も子どもたちも、家の売却代金を、長男に譲り、施設入居やその後の資金に充てたいと考えています。
ただ、売却代金にかかる税金のことは心配しています。

実家の価値は
固定資産評価額　土地1,000万円　家屋300万円
売却代金2,000万円　取得費は不明　
です。

この条件で、実家を長男に贈与した場合と、信託にした場合とで税金の比較をしてみましょう。

相続時精算課税制度を利用した場合
登録免許税26万円（評価額の２％）

不動産取得税24万円（評価額の３％・土地は1.5％）（特例措置）

贈与の後の売却による譲渡益課税は約３８０万円（売却代金の20％弱）
（長男のマイホームではないので、自宅を売ったときに比べて高額になる）

合計430万円程度

登録免許税42,000円（評価額の土地0.3％・家屋0.4％）

不動産取得税は０円（権利が移転していないから）

譲渡益課税は０円（父のマイホームを売ったのと同じなので）

合計42,000円程度

比較してみると、相当大きな金額ではないでしょうか。

家族信託で信託契約を結んだ場合、名義のみが長男に移り、長男の裁量で売却が可能です。
税制上のメリットとしては、かかる税金は登録免許税のみで、不動産取得税は課税されず贈与税もかかりません。
権利が移転していない、つまり、取得しているとはいえないからです。

さらに居住用不動産を譲渡した際の3,000万円特別控除の特例を使うことが出来るため、トータルの節税効果はかなり大きくなります。

無事、売却が完了したら、売却代金の帰属先を信託契約で長男に指定しておきます。
すると現金の贈与になりますので不動産取得税や譲渡益課税はかかりません。

単純に贈与税の問題だけになりますので、相続時精算課税を使うことで贈与税もかからなくなる可能性が高いです。

長男に全てを任せてしまうことが心配な他の兄弟姉妹も出てくるでしょう。
そういうときは、信託監督人をつけて、契約で決めた期間ごとに、資金の現状を報告するように契約で定めておけば、安心です。

このように条件によっては税制上の大きなメリットがあるので、同様の不安を抱えている人や、興味がある人は、信託に詳しい専門家に相談してみて下さい。

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高齢になる前の対策は、任意後見と家族信託がありますが、家族信託がより良いケースがあります。

企業のオーナーが子に事業を譲るときです。

企業ならではの問題があるため、任意後見ではカバーしきれない部分があるからです。
最も大きいのは税金問題でしょうか。

家族信託ならば、そこを解決できますので、オーナーの皆様はぜひ一度家族信託を検討してみてください。

贈与税と議決権

AさんはX社のオーナー経営者で、そろそろ長男BさんにX社をまかせて隠居したいと考えているとします。

ここでまず問題になるのが、株価です。
中小企業では自社の株価の評価を低く見積もっていることもよくあります。
実際にはX社の株価が高いため、長男Bに株式の贈与や譲渡をすることが、難しくなります。
なぜかというと、贈与税の問題が発生するからです。
贈与税でも相続税でも、この「自社株」がネックになってくることは本当に多いです。
税金を払うために借入をすることは、珍しくありません。

もうひとつが、議決権の問題です。
長男Bは後継者となるには、代表取締役になるだけでは足りず、少なくとも議決権の過半数は保有しないと安心して経営ができないため、そこをクリアしなければなりません。

身内のゴタゴタで、経営が不安定になってしまうことは、絶対に避けたいところです。

この問題を解決するには、どうすれば良いのかというと、Aさんは長男Bを受託者兼二次受益者として、X社株式の全部または過半数を信託財産とする信託契約を締結するという対策を取れば解決します。

信託契約の結果

X社株式の議決権は長男Bに移るので長男は安心して経営ができます。

信託の特性として受益権（この場合は株式配当を受ける権利）はAさんから移動していないので贈与税はかかりません。
税金の問題は解決しますね。
ただ、契約のとき、Aさんが１次受益者となるような信託契約を設定するということは、注意しましょう。

また、Aさんが亡くなったら、受益権が長男Bさんに移るように信託契約を設定することにより、Aさんは生前は配当を受け取り、亡くなった後は長男Bさんが配当を受け取ることができます。

Aさんは安心して隠居ができ、理想的な事業承継が可能となるわけです。

事業の継承を考えると、この方法がベストな選択ではないでしょうか。
もちろん、家族信託契約だけ行えば良いわけではありません。
Bの他に子がいる場合は、そのための対策も打っておく必要があるでしょう。
トータルでの対策が大切です。

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現在、政府が進めている民法改正要綱案によると、遺産相続における配偶者優遇措置が強化されることになりそうです。

被相続人（亡くなった人）の配偶者が、これまで住んでいた家にそのまま住み続けられるように配偶者居住権という権利を設定できるという、法的に結婚している配偶者の優遇を強く打ち出した内容となっています。

総務省の全国調査によると、２人以上世帯の家計資産に占める不動産の割合は全国平均で約６６.５％になります。
子どもがいる場合の配偶者の法定相続分は２分の１です。
法定相続で遺産を分割した場合、現状では、子どもの取り分をねん出するため、自宅を売却する必要に迫られるケースが多くなっており、配偶者が住み慣れた家を追い出されることで問題になっていました。

そこで新しい要綱案では、住んでいる家に限って所有権とは別に「配偶者居住権」という権利を新設。
この権利を設定することによって、他の相続人が家の所有権を持っていても、配偶者は家に住み続けることが出来るようになる、というものです。

この際、配偶者居住権は家の評価額よりも低くなるので、配偶者が法定相続分で相続しても、住んでいる家を失わない上に、現金・預貯金を相続できるケースが増えると見込まれています。

配偶者居住権の評価額は住む年数などに応じて変わります。
また、権利を行使するためには設定の登記が必要となります。
相続登記と一緒に依頼するのが、自然な流れでしょうか。

他にも、結婚後２０年以上経った夫婦に限り、遺言による遺贈または生前贈与された居住用の家は遺産分割の対象から外せる規定も盛り込まれました。

また相続開始後に預貯金が凍結され、葬儀費用などを相続人が立て替えなくてはならない問題を解決するために、遺産分割前に相続人が預貯金を引き出せるようにする仮払い制度も新設されました。

さらに、被相続人の介護などをした相続人以外の親族が、相続人に金銭を請求できる規定も盛り込まれています。
これは、被相続人と同居していた長男夫婦の場合、長男の妻が被相続人を介護していたときなどが該当するでしょう。

常々、問題になっていたことなので、画期的な改正と言えるでしょう。

主だったものはこのくらいですが、まだいくつかあります。
民法及び家事事件手続法の一部を改正する法律について（相続法の改正）

法案は今月から始まる通常国会に提出される見通しで、早ければ今年度中には成立する可能性があります。今までの相続制度を大幅に変える規定が多く盛り込まれているため、国会の成り行きを注目していきたいと思います。

相続登記について詳しく知りたい人はこちら
遺産分割について詳しく知りたい人はこちら

高齢の親の介護をするための費用はどのように出していますか？
いつかは施設に入所するかもしれないときの費用は、どのように出す予定ですか？

もともと、預貯金がたくさんある人は、預貯金から出せば済みます。
けれど、預貯金はあまりないという人もいますよね。
いずれは、親が暮らしている家を売却して、資金を確保する必要があるかもしれません。

ところが、いざ親が認知症になってしまったあとでは、成年後見人がついて、売却の時期や施設の選択が、思い通りにはならない可能性があります。

>>>家族信託と成年後見の仕組みの違い<<<
そんなときは、事前の家族信託契約が便利です。

認知症対策として家族信託は有効な解決方法となります。

その中でも最もメジャーで良く使われる方法が実家売却信託です。

実家売却信託とは？
高齢の母や一人暮らしです。長女がいますが、長女家族は長女夫の仕事の関係で母とは離れて暮らしています。
さてこのような状況のとき、実家売却信託をどのように結ぶのでしょうか。

母所有の不動産につき、母を委託者兼受益者、長女を受託者とする信託契約を締結して不動産の名義のみを長女に変更します。
売却後の代金についても信託契約により長女が管理できるようにしておきます。

これで、母が認知症になったとしても、長女の権限で実家の売却が可能になり、その代金で介護費用や施設入所費用に充てることも出来るようになります。

もし母に成年後見人が付いたとしても、信託契約の方が優先しますので、信託された財産部分に関しては（今回の場合は実家です）、成年後見人が口をはさむことは出来ません。

成年後見制度が非常に硬直した使い勝手の悪い制度なので、認知症対策としての家族信託は今後も増えていくでしょう。
家族信託はオーダーメイドなので、様々な認知症対策に応用できます。
将来の認知症のことで不安に思われた場合は検討してみましょう。

注意することは、認知症になった後では信託契約は出来ないということです。判断能力が残っているうちに契約を結ばなければいけません。

家族信託についてもう少し詳しくしりたい人はこちら

不動産が家族の共有になっている状態というのは普段は問題ないように思えます。
問題になるとき、とはどういうときでしょうか。

などです。

家族全員が同じ意見なら何も問題ありません。
しかし今売りたい人と、まだ売りたくない人、事業を起こすからお金が必要な人とそうでない人、積極的に資産を運用したい人と、守りたい人など、家族とはいえ、考え方はそれぞれですよね。

不動産の売却その他の手続には、全員の実印や印鑑証明書が常に必要になるため、共有者が多い場合は、かなり面倒な事態になりかねません。

それを防ぐのに有効な手段として、最近NHKのクローズアップ現代でも放送されて脚光を浴びてきている家族信託という制度があります。

具体的な事例で考えてみましょう。

共有による懸念事項

登場人物は父、母、長男、長女です。
長男長女は、それぞれ結婚して家計は独立しています。
長男には子がいますが長女には子がいません。

さて、このような状況で父が亡くなったらどうなるのでしょうか。

遺言も無く遺産分割協議もしなかったとすると、不動産の名義が母２分の１、長男４分の１、長女４分の１と３者の共有になります。

今は家族が仲が良いので問題を感じていません。
しかし長男は常々懸念していることがありました。

１つは母が高齢のため認知症になってしまうかもしれないこと。
認知症になってしまった後では、不動産の売却や処分は簡単にはできません。
成年後見人をつけるか、認知症になる前に任意後見契約を結んでおくかを考えなくてはなりません。

また長女には子がいないので、長女が長女の夫より先に亡くなったら、長女の夫が共有者になる可能性があります。長男は長女の夫とはあまり面識がありません。
それに、もともとは父母の不動産であるので、長女の夫やその親族が持ち主になることに、いささかの抵抗感がありました。

何か、打開策はないのでしょうか。

共有に対する有効な対策

たとえば、こんな方法があります。
３者全員が元気にうちに（特に母の意識がはっきりしているうちに）話し合いをし、母と長女の共有持分につき、長男を受託者とした信託契約を締結し、名義のみを長男に変更する。
権利は３者のままです。

わかりにくいかもしれませんが、信託契約については、他の記事もご覧ください。
>>>知っておきたい家族信託と成年後見制度の違い<<<
長男が不動産の管理・運用・処分を任されることになるので、いちいち全員の印鑑を集めなくても、随時に適切な措置を取ることが出来るようになります。

また、契約内容を工夫することによって、長女の夫が共有者になったとしても、この状態を続けることが可能になります。
たとえば、母より先に長女が亡くなったとします。
長女の夫が不動産の共有者になったとき、売却して自分の持分を換金して欲しいと希望したとしても、それを拒否し、母の住み家を守ることができるわけです。

>>>家族信託についてもう少し詳しく知りたい人はこちら<<<

遺言の中でも自筆証書遺言は気軽に書けるため人気があります。
誰にも相談せずに秘密にしておけるのも、メリットと感じられる人もいるようです。
公正証書遺言は、費用もかかりますので、その点でも避けられているのかもしれません。

しかし、司法書士として多くの遺言の相談を受けてきた経験から言えることは、記載の不備で遺言として利用できないという自筆証書遺言が想像以上に多いという事実です。

自筆証書遺言は、誰にも相談せずに書けるというメリットがある反面、間違いに気付くチャンスが無いとも言えるのです。
では、具体的にどんな遺言がトラブルになったのでしょうか。

折り合いの悪い子がいた場合

お父様が亡くなって、子どもが３人いました。
お母様は既に亡くなっています。
お父様は自筆証書遺言を残していました。
不動産を長女に、預貯金を次男に譲るという内容です。
この遺言で不動産の名義変更をして欲しいという依頼です。

ここまでで、「あれ？」
と思いましたか？
思った人は、なかなか鋭いですね。
そうです。子どもは３人、財産を譲るのは長女と次男ということは、長男はどうなった？ってことですよね。
遺言というのは、感情も入ってくるものなのです。
折り合いの悪い親族には、財産を譲らないようにする遺言を残すことは、珍しいことではありません。

残念！遺言に間違い発見

ところが遺言を拝見すると、重大な間違いが見つかりました。
「〇〇県〇〇市の不動産を長男に相続させる」という記載だったのです。

さて、問題です。
この部分の一体何が間違っているのでしょうか？

実は上記のような記載では不動産の特定が不十分で、法務局は登記を受け付けてくれません。
〇〇県〇〇市の不動産といえば、お父様からしてみれば、間違いの無い自分の不動産としてイメージしているのですが、実際には〇〇県〇〇市のどの不動産のことかがきちんと書かれていなくてはダメだったのです。
何丁目何番地まで、もっと言えば面積までです。建物ならば鉄骨か木造かまで入れた方が無難です。

せっかく自分の意思を残そうと思って遺言を書かれたのに、利用できなければ無駄になってしまいます。

自筆証書遺言は遺留分の配慮を

また、今回の遺言では遺留分に対する配慮もなされていませんでした。
次男には遺言でも否定できない遺留分の請求権があります。
相続人が子ども３人だとすると、３分の１×２分の１で６分の１ですね。

通常、専門家が遺言作成の依頼を受けた場合、遺留分にも配慮した遺言の内容にします。そうしないと後で遺留分減殺請求を受けてトラブルになる可能性があるからです。

遺留分減殺請求は、する方も、される方も、気持ちの良いものではありません。
しかも、遺留分減殺請求によって、売りたくなかった不動産を売却しなければならなくなることも起こりえます。

>>>生命保険の活用で遺留分のトラブルを回避<<<

法的に有効な遺言を書くのは意外と難しいものです。
開封されるのは書かれた人が亡くなった後ですから、その時点では訂正も出来ません。このような遺言の性質を考えると、どうしても自筆証書で残したい場合は、自身が書いた遺言を専門家に一度見てもらった方が良いのではないでしょうか。

>>>遺言についてもう少し詳しく知りたい人はこちら<<<

離婚には大変な労力が必要とされます。
その理由は、ただ別れたら終わりではなく、それまでに築いてきた財産を２人で分ける作業があるからです。
ときに、この作業でお互いを傷つけあい、疲れ果ててしまうことがあります。
離婚による財産分与を、少しでも円滑にすすめることはできないのでしょうか？

離婚による財産分与で不動産を譲り受けた場合、不動産登記（名義変更）をする必要があります。この際、注意すべき点が２つあります。

１つは、協議離婚の場合、不動産の登記に相手方の協力が得られるのかという問題です。

協議離婚の場合の不動産登記（名義変更）は、相手方の実印、印鑑証明、権利証（登記済証・登記識別情報）が必要になります。譲り受ける人単独では出来ません。

依頼を受けた司法書士が相手方と本人確認のために面談することも必要です。

円満離婚なら問題ないかもしれませんが、相手方と険悪な雰囲気になっていたとしたら不動産登記（名義変更）に協力してもらうのは難しいかもしれません。

一方、裁判所の調停・審判・訴訟などによる離婚の場合は、裁判所の判断が出るまでは大変ですが、判断が出た後、不動産の所有権を財産分与により譲るという結果が得られれば、相手方の協力は不要になります。

結果の書かれた裁判所の調停調書・審判書・判決正本などを添付していけば、譲り受ける人の単独で登記を行うことが可能です。
もちろん司法書士による相手方の本人確認や面談も不要です。

離婚をするのですから、相手の顔も見たくないし、何度も裁判所で話したりするのも冗談じゃないと思うかもしれません。
その気持ちはわかります。

しかし、大事なのは、財産をしっかりと分与してもらうことですよね。
大きな目的を確実に達成するためには、裁判手続きを踏むという少し面倒なことは乗り越えたほうが、賢い選択と言えるのではないでしょうか。

２つめの注意点は贈与税です。
通常は財産分与で不動産を譲り受けても贈与税はかかりません。
財産分与とは今までの夫婦の財産を清算するのが目的だからです。

しかし、夫婦の財産を清算するよりも多いと思われるような財産の場合、税務上の財産分与とは認めてもらえない可能性があります。その時は、超えた分に関しては贈与税の対象になるかもしれません。

たとえば、財産が不動産3,000万円、預貯金1,000万円で合計4,000万円だとします。
普通に考えれば2,000万円ずつということになります。

しかし、夫の名義の不動産を妻に譲るとなると、妻3,000万円となり、1,000万円分は財産分与ではなく、贈与だと判断される可能性があるということです。

すると、1,000万円分に贈与税がかかってきます。
贈与税は、贈与を受けた方が支払いますので、この場合は妻が支払わなければならなくなります。
(実際にこうなるというわけではありません。簡単に説明するための例えです)

このように財産分与と言っても気を付けるポイントがあります。
離婚をお考えの人は、一刻も早く別れたいと思いがちですが、財産のことを考えると、事前に専門家に相談するのが間違い無いと思います。

>>>相続登記についてもう少し詳しく知りたい人はこちら<<<