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売主が登記名義変更に協力しない場合

不動産業者が仲介して決済日を設けて行う不動産売買ではほとんど起こりませんが、個人間の売買ではたまに、買主が代金を支払った後でも売主が登記名義変更に協力しないため名義変更ができないというケースがあります。このような場合は買主はどうしたら良いのでしょうか。

裁判を起こして名義変更を許可する判決をもらう

このような理不尽な状況を回避するために、買主が裁判を起こして売主に対して登記名義変更を強制する判決をもらうことができます。

裁判に勝利すると次のような判決が出ます。
「被告（売主）は原告（買主）に対し、別紙目録記載の不動産について、令和〇年〇月〇日売買を原因とする所有権移転登記手続きをせよ」

判決が出れば売主を無視して登記手続ができる

判決文の内容を読むと、強制はしているけれども売主も手続に関与する必要があるように見えます。しかし実際には売主の関与は不要です。この判決さえもらうことができれば、売主を全く無視して買主だけで登記名義変更の手続をすることが可能です。

売買の登記手続に必要なもの

売買の登記名義変更の手続のことを正確には「売買を原因とする所有権移転登記」と言います。この手続には通常は売主側の書類として「実印で署名押印された委任状」「売主の３ヶ月以内の印鑑証明書」「売却される不動産の登記識別情報通知（登記権利証）」が必要になります。

しかし先ほど紹介した判決があれば売主側の書類は全て不要になります。判決と確定証明書があれば、それが売主側の書類の代わりになるのです。

※確定証明書とは判決が確定したことを裁判所が証明する書類です。確定した判決の主文には既判力があり、既判力とは同じ内容で再び争うことができないという強制力のことを言います。

原因日付が判決に書かれていない場合

司法書士が登記を強制する裁判に関与していれば大丈夫だと思いますが、たまに弁護士のみで登記の裁判をされている場合があります。弁護士は裁判の専門家ですが登記の専門家ではありません。

よって、出された判決に従ってどのように登記がされるのかまでは理解していないことがほとんどです。そのため判決文に原因日付が書かれていないことがたまにあります。しかし登記をするためには原因日付が必要です。その時はどうすれば良いのでしょうか

判決文に原因日付の記載が無い時の対処法

そのような場合は極めて例外的ではありますが、「年月日不詳売買」とか「年月日判決（日付は判決確定日）」のような記載で法務局は認めていることが多いです。ただし判決文に日付が入っていた方がスムーズに進むことは間違いないので、裁判の段階で日付は入れてもらうようにしましょう。

相続における調停や審判による登記

相続登記では登記義務者は故人なので、義務者の協力が不要なため「判決による登記」が必要になるケースはあまりないです。一方で、複数の相続人が遺産分割協議で争って決着が着かないために、家庭裁判所で遺産分割調停や審判になる時があります。

調停や審判は判決ではありませんが、裁判所の決定という意味では同様の効力があります。従って調停書や審判書があれば、反対している相続人の協力が無くても相続登記を行うことができます。

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評価額明細は市区町村によって違う

固定資産税は市区町村が徴収する税金です。ですからその根拠となる固定資産評価額も市区町村が決定します。従って、毎年郵送されてくる固定資産税評価額明細も市区町村によって異なるのです。

名古屋市の場合は「価格」と記載される

名古屋市の評価額明細の場合、その年度の固定資産評価額は「価格」と記載された欄に書かれている金額になります。他にもたくさん欄がありますので、始めて見る方は、どこに評価額が書かれているのか分からないと質問される場合は多いです。

例えば名古屋市の場合は共有持分がある場合でも合計の評価額が書かれていますから、自分の持分の価格が知りたい場合は、評価額に持分割合をかけることになります。

京都市の場合は「当該年度価格」と記載される

京都市の評価額明細を見ると「価格」という表記が見当たらなかったので、「あれ」と思って役所に問い合わせると、「当該年度価格」と言う項目が名古屋市で言う「価格」に当たるのだということが分かりました。このように市区町村によって評価明細の書き方が異なるという実体験になりました。

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マンションの買戻特約の注意点

マンションの登記事項証明書（登記簿）を見ると、たまに買戻特約が「建物のみに関する」付記登記として記載されている場合があります。「建物のみに関する」付記登記とは一体何なのでしょうか。これを理解するには、まずマンションの登記の特殊性から説明する必要があります。

敷地権付区分建物

現在のマンションの登記のことを敷地権付区分建物の登記と言います。通常、日本の不動産登記は土地と建物は別々になっていて、一戸建てを売却する場合、土地と建物の両方の登記の名義を変更しなければなりません（更地にして売る場合は別です）。

ところがマンションの登記の場合は土地と建物が一体になっていて、建物の登記の名義を変えれば土地の名義も一緒に変わるようになっています。この仕組みを専門用語で敷地権付区分建物の登記と言います。

以前は無かった敷地権付区分建物の制度

とても便利な敷地権付区分建物の制度ですが昭和５９年から始まったもので、比較的新しいものです。ですからマンションでも敷地権付区分建物になっていない登記もまだまだ多くあります。

敷地権付区分建物になる前は、マンションであっても土地と建物の登記が別々で、売却する場合は土地と建物それぞれの名義を変更する必要がありました。そしてこのような古いマンションに買戻特約を付ける時も土地と建物それぞれに買戻特約の登記が付けられていたのです。

買戻特約が付いた古いマンションの登記に問題が発生

昭和５９年から敷地権付区分建物の登記が始まって以降、それ以前の古いマンションの登記で、土地と建物が一体化されたものもあります。そうなると困ったことが起こりました。一体化以降は、建物に買戻特約が付いていると自動的に土地にも効果が及びます。

ところが古いマンションの場合、元々土地にも買戻特約が付いているため、土地の買戻特約が二重に付いていることになってしまうのです。よって、この問題を解決するために一つの手段が取られるようになりました。

買戻特約の二重登記問題を解決するための手段

古いマンションの買戻特約の登記が、一体化以降は土地について二重になってしまう問題を解決するために、「建物のみの買戻特約の登記」が考え出されました。

これは、買戻特約が付いている古いマンションが敷地権付区分建物で一体化された時に、建物の登記には「建物のみに関する」付記登記が書かれることになったのです。この付記登記が書かれることによって、一体化した後でも建物の買戻特約については土地には効果が及ばないことになりました。土地には一体化前から元々買戻特約が付いているので二重になることは無くなったのです。

古いマンションの買戻特約の抹消

従って古いマンションの買戻特約を抹消する場合は注意しなければなりません。なぜなら一体化する前の土地の部分に買戻特約が付いてことを忘れがちだからです。
一体化以降は建物の登記に敷地権として土地も書かれているので、マンションの場合は建物の登記だけを見る習慣が根付いています。

しかし、「建物のみに関する」付記登記が付いている時は、土地の登記に単独で付いている買戻特約も抹消しないと、そのまま残ってしまい売却の時に問題になってしまいます。
従って、古いマンションの「建物のみに関する」買戻特約の登記を見つけたら、必ず土地の買戻特約の登記も抹消する必要があることを覚えておきましょう。

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買戻特約とは

買戻特約は一般的には不動産の売買と一緒に付けられます。買戻権者は住宅供給公社や日本住宅公団（現在のUR）などの公的な機関であることが多いです。公的な機関の場合、購入の際に条件が付けられていることが多く、例えば「一定期間の転売の禁止、居住用以外の用途での使用禁止」などです。

これらに違反した場合は物件を買い戻すことができるように買戻特約が付けられているのです。期間は５年になっていることが一般的です。

買戻特約の抹消

買戻特約は登記事項証明書（登記簿）に登記されています。買取希望者が特約の存在に気付くようにしているのです。特約の登記が付いたまま買い取る人はいませんので、売却したい時は必ず買戻特約の登記は抹消しなくてはなりません。

買戻特約の抹消のタイミング①

買戻特約は一般の人はほとんど知りません。自分の不動産にそんな登記が付いていること自体を知らないケースが大半です。ですから買戻特約の抹消だけを依頼してくることはまずありません。

ではどういうタイミングで抹消の依頼が入るのかというと、まずは売却しようと思って不動産屋や司法書士などに相談に行った際に「買戻特約を抹消しないと売れません」と言われた時です。

買戻特約の抹消のタイミング②

もう一つ買戻特約を抹消するタイミングとしてよくあるのが、司法書士が相続登記の依頼を受けた時です。相続登記の相談を司法書士が受けると、買戻特約が付いていれば発見して「このままでは将来売る時に困るから、相続登記と一緒に買戻特約を抹消しておきましょう」と提案するのが普通です。

買戻特約の抹消は以前は大変だった

買戻特約の抹消登記は令和５年３月までは共同申請でなければできませんでした。不動産所有者と買戻特約を付けた公的機関の共同申請になる訳です。ところが買戻特約を付けた公的機関は組織変更などで変わってしまっているため、この手続はかなり手間がかかりました。

買戻特約の抹消が楽になった

令和５年４月から法律が改正されて、１０年経過した買戻特約は単独で抹消できるようになりました。買戻特約は最近では付けられなくなったので、ほとんどがかなり古いです。ですから、この改正によって単独申請ができるようになった買戻特約は相当多いはずです。買戻特約の抹消は以前よりは楽にできるようになりました。

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信託財産責任負担債務とは

信託法には「信託財産責任負担債務とは、受託者が信託財産に属する財産をもって履行する責任を負う債務をいう」と書かれています。分かり易く言うと「信託財産によって返済する義務がある債務」のことです。

通常は信託財産からは回収できない

受託者の債権者、例えば受託者にお金を貸している業者がいたとします。この業者は受託者が借りたお金を返済しなかったら、受託者の財産から回収する権利があります。
しかし受託者の債権者であっても、通常は受託者の預かる信託財産から回収することはできません。理由は、信託財産は法的には委託者の財産であり受託者本人の財産ではないからです。

どんな場合に信託財産から回収できるのか

しかし例外的に信託財産から回収できる場合があるのです。それが信託財産責任負担債務であり、色々ありますが最も分かり易いのが、「信託財産の有効活用のために金融機関から借り入れた債務」などです。信託財産の有効活用のためにと言う部分がポイントですね。信託財産のための借金ならば信託財産での返済義務があるという考え方になります。

信託財産に対する差押（強制執行）

信託財産責任負担債務は信託財産からの回収を認められていますので、受託者が払わなかった場合は信託財産に対して差押（強制執行）をすることも可能です。一方、通常の債務の場合は信託財産に差押をすることはできません。

受託者自身の財産も責任財産になるのが原則

信託財産責任負担債務については、信託財産だけではなく受託者の固有財産からも返済する義務があるのが原則です。信託法では「信託前に生じた委託者に対する債権に係る債務を信託財産責任負担債務とする旨の信託行為の定めがあるもの」が信託財産責任負担債務であると規定されています。

例えば該当するものとして「委託者がローンを組んでアパートを建設し、ローンが残った状態で信託する。ローンについて委託者から受託者へと債務引受をした上で、信託契約において『信託財産責任負担債務とする』旨を定める」というケースが上げられます。融資した金融機関は返済が滞った時に信託財産はもちろんのこと、受託者の固有財産からも回収が可能です。

信託財産限定責任負担債務とは

しかし例外的に信託法２１条２項に定められている債務については信託財産のみで返済義務を負います。これを「信託財産限定責任負担債務」と呼びます。代表的なものとして受益債権が上げられます。受益債権とは「受益者が受託者に対して、信託財産の引き渡しや給付を求める権利のこと」を言います。

例えば「不動産から得た賃料収入は受益者に渡す」と定めていれば、受益者は受託者に受益債権を有しています。
受益債権は信託財産限定責任負担債務ですから、信託財産だけが責任財産です。受託者の固有財産からは支払いを求めることはできませんし、強制執行をすることもできません。

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不動産の共有持分とは

不動産には共有持分という概念があります。よくあるのが夫２分の１、妻２分の１のような持分ですね。この持分は不動産の区画のことではありません。ここからここまでが夫のもので、それ以外が妻のものだと誤解している人がいますが、そうではありません。不動産の持分とは目に見える区画を持ち合うことではなく、金銭的価値を持ち合っていると考えれば分かり易いでしょう。

ですから共有持分が具体化するのは不動産を換金した時です。換金して金銭的価値に変わった時に、それぞれの持分割合で分けることになります。

不動産の共有持分の贈与

実際に起こった事例で見てましょう。Aが２分の１、Bが２分の1と不動産を共有している場合に、Aが自分の持分２分の１を３分の１ずつBとCとDに生前贈与しました。全体で考えると２分の１×３分の１で、Aは６分の１ずつ３人に贈与したことになりますね。するとBの持分は自分の持分２分の１に贈与を受けた６分の１を加えることになりますから、合計で３分の２となります。

ただしこの段階で不動産登記簿に記載されるのはAから６分の１がBとCとDに贈与されたという部分だけで、Bの合計が３分の２になったとかは記載されません。贈与された結果トータルではどうなったのかは登記簿を見る人が自分で計算しなければなりません。これが登記簿を見る時の注意点です。

贈与した後、相続が発生した場合

上記の事例で　Ｂが亡くなって相続が発生しました。Ｂの配偶者は先に亡くなっていて子はE一人だったので、Ｂの持分の合計３分の２をEが相続することになります。この時に登記簿の持分の表記はどうなるかが今回のテーマです。

まず相続でＢの持分を全て受け取ることになるので合計が表記されることになります。その合計の表記は３分の２でしょうか、あるいは６分の４でしょうか。実務的にはどちらでも申請は可能です。しかし司法書士が申請した場合は６分の４と表記する可能性が高いと言えます。その方が好ましいからです。

なぜ６分の４の方が好ましいのか

相続発生前の登記簿の記載は、贈与を原因として「持分６分の１　B」「持分６分の１　C」「持分６分の１　D」と言う記載になっています。相続発生で新たに記載されるのはEの獲得した持分だけです。その場合、CとDの持分の分母は６ですから、Eの分母も6にそろえた方が圧倒的に見やすくなります。

このような理由でプロである司法書士が申請した場合は、相続を原因として「持分６分の４　E」という記載にするのが通常のやり方になります。

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家族信託の預り金口座

家族信託契約が締結されると一つ重要な問題が発生します。受託者の個人財産と委託者から預かった財産を、どのように区別するのかという問題です。

この問題を解決するために、委託者の財産を管理するための預り金口座を受託者が開設します。預り金口座に委託者の財産を預けることで、家族信託契約で決められた管理を始めることができます。

そして受託者の預り金口座には２種類あります。信託口口座と信託専用口座です。それぞれの口座のメリットやデメリットを検討してみましょう。

信託口口座のメリット

メリットの一つ目は、信託口口座は受託者個人の財産とは厳格に区別された家族信託のための口座であることです。通帳の名義も「委託者A受託者B信託口」などの一目見れば受託者個人の口座とは違うことが分かるようになっています。

メリットの二つ目は、仮に受託者が先に死亡しても凍結されないことです。通常は名義人が死亡すると銀行は口座を凍結します。しかし信託口口座は受託者の財産とは区別されているため、相続財産とはみなされないので凍結されないのです。

メリットの三つ目は、仮に受託者が破産したり差押を受けたりしても信託口口座はその影響を受けません。これも受託者の個人財産とは明確に区別されているからです。

信託口口座のデメリット

デメリットの一つ目は、信託口口座を取り扱っている銀行が非常に少ないということです。私の印象では１割位でしょうか。私が家族信託の相談を受け始めた１０年ほど前は三井住友信託銀行とオリックス銀行くらいしか扱っていませんでした。現在はもう少し増えていますが、まだまだ少ないです。

デメリットの二つ目は、信託口口座の開設には、口座開設手数料や最低預り金額を設定しているところが多いことです。銀行によって異なるので、手数料がかからない代わりに最低預り金額が１０００万円からだったり、預り金額の制限はない代わりに手数料が５万円ほどかかったりなど色々です。

デメリットの三つ目は、事前審査が必要なことです。口座開設を申し込む前に信託契約書案を出して審査を受けることを条件にしている銀行がほとんどです。事前審査には一般的に１週間以上かかりますので時間がかかります。

信託専用口座のメリット

信託専用口座は受託者個人名義の通常の口座を開設して、それを信託契約書に書き込むだけなので、作るのが非常に簡単です。どこの銀行でも作れますし開設の手数料も不要です。通常の口座を信託用の口座とみなして使っているというイメージですね。

信託専用口座のデメリット

デメリットの一つ目は、受託者が亡くなった場合に口座が凍結されてしまうことです。信託専用口座は銀行から見た場合、単なる受託者個人の口座ですから信託財産として区別されていません。ですから相続が発生した時は機械的に凍結されます。凍結を解除するためには相続人全員の協力を得る必要があります。

デメリットの二つ目は、受託者が破産したり差押を受けた場合も口座が凍結されるということです。これも信託専用口座が正式に受託者個人の財産と区別された口座ではないからです。解除するためには裁判所に対して証拠を提示して受託者個人の財産ではないと説得する必要があります。

信託口口座を選択すべき場合

では信託口口座を選択した方が良いのはどんな場合でしょう。それは時間や費用がかかっても信託契約を確実で安心なものにしたい場合です。
家族信託契約の本来あるべき形は、信託契約書を公正証書で作成して信託口口座で管理することです。これが最も確実で安心だからです。

信託専用口座を選択すべき場合

一つ目は、多少安心を犠牲にしても、とにかく費用を押さえたい場合です。

二つ目は、委託者の判断能力が低下していて時間をかけていられない事情がある場合です。委託者が完全に認知症になってしまうと、そもそも信託契約自体が結べなくなってしまいますから。

三つめは、近くに信託口口座を取り扱っている銀行が見つからない場合です。ただしこの理由についてはオリックス銀行などは全てネットで信託口口座を作れますので、あまり重要ではないかもしれません。

このように信託口口座も信託専用口座も、それぞれメリットとデメリットがありますので、よく検討した上で選択しましょう。

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信託口口座とは

家族信託の受託者が使う信託口口座は、委託者の財産を預かる口座で、受託者自身の口座とは明確に区別しておく必要があります。そのために設けられたのが信託口口座で正式な信託口口座ならば、例え受託者個人に対して差押があったとしても、信託口口座は受託者の財産ではないとして差押を受けません。

ただし、便宜上の信託専用口座の場合は正式な信託口口座ではないので差押を受けてしまいます。このように信託口口座は法的に特別な口座なので、どこの銀行でも取り扱っている訳ではありません。開設できる銀行は限られています。

オリックス銀行の信託口口座

オリックス銀行は、まだほとんどの銀行が取り扱っていなかった頃から信託口口座を始めており、信託については老舗の銀行になります。実際に信託口口座を作る場合、最も利用者が多いという印象です。早くから家族信託に力を入れていただけあって他の銀行にはないメリットがあります。

それが開設手続からその後の口座利用まで全てネットでできることです。それを可能にするために、いくつかの特徴があります。

オリックス銀行の信託口口座の特徴①

オリックス銀行は、信託契約書については司法書士や弁護士などの法律専門家作成のものしか受け付けません。信託口口座の開設には信託契約書の事前審査がありますが、事前審査の申込ができるのは司法書士や弁護士などの専門家経由だけです。一般の方が直接申し込むことはできないようになっています。

オリックス銀行の信託口口座の特徴②

オリックス銀行は信託口口座を引き受ける際に、信託の当事者を限定しています。具体的には委託者兼受益者である信託契約しか受け付けていません。実際に信託契約の８割以上が委託者兼受益者になっていますので、ようは例外的な特殊な信託契約は引き受けていないということになります。

オリックス銀行の信託口口座の特徴③

オリックス銀行は、遺留分を侵害している信託契約についても引き受けない傾向があります。信託契約が遺留分を侵害できるのかについては争いがありますが、最近ではできないという見解が優勢のようです。ようは将来的に争いの種になりそうな契約は引き受けないというスタンスだということでしょう

オリックス銀行の信託口口座の特徴④

オリックス銀行は、信託契約書の中で後任受託者の取り決めを求めてきます。後任受託者とは、当初に定めた受託者が亡くなったりした場合に、前もって契約で後任の受託者を定めておくことを言います。契約が途中で宙に浮いてしまうことを防ぐ目的です。よって後任受託者の条項が無い信託契約は引き受けてもらえません。

オリックス銀行での信託口口座の開設

司法書士や弁護士に作成を依頼して、上記の特徴を踏まえて作られた信託契約書は、基本的には公証役場に行く前にオリックス銀行の事前審査に出します。理由は、公正証書にした後で事前審査が通らなかったら再び公証役場の費用がかかってしまうからです。

もちろん公証役場でストップしてしまうのも問題ですから、通常は公証人に事前に見せて（この段階では役場の費用は発生しません）OKをもらったものをオリックス銀行の事前審査に出します。事前審査が通ったら公証役場に当事者を連れて行って公正証書にするというステップになります。

公正証書が出来上がったら信託口口座の開設の申し込みをしてもらうことになります。この段階で事前審査は通っていますから手続はスムーズに進み信託口口座が開設されます。

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家族信託の委託者が高齢で代理人の相談を受けるケースが多い

家族信託の公正証書作成を検討される場合、一般的に委託者が高齢で将来の認知症などのリスクを考えてのケースが多いです。すると次に相談されるのは「委託者が高齢なので司法書士の先生が代わりに公証役場に行ってもらえないか」という頼みです。

実際に公正証書の多くは代理人でも作成可能なので、そう考えてしまう事情は分かりますが残念ながら信託契約公正証書については、この頼みには応じることができないのです。

公証人が代理人を認めないことが多い

信託契約公正証書の場合、まず公証人が代理人を認めないことが多いです。理由は「管理のための財産の移転を伴うので、本人が契約の内容を理解した上で、自分の意思で契約しようとしているかを確認する」ためです。

特に契約の当事者が高齢の場合はなおさら厳しくなります。高齢であるということは認知症のリスクがある訳ですから、本人の意思とは無関係に契約をされていないかを公証人が疑うのです。

家族信託の当事者が遠方にいる場合

家族信託の契約当事者は委託者と受託者です（受益者は契約当事者ではありません）。中には委託者と受託者の住まいが、かなり離れている場合があります。例えば、私が相談を受けた事例の中には委託者が北海道で受託者が愛知県というケースがありました。この場合、作成する公証役場は北海道にするのか愛知県にするのかという問題があります。

家族信託の委託者の出頭は必須

これだけ離れていると、当事者のどちらかを委任状による代理出頭で行うという要望も、通常よりは公証人に認めてもらいやすくなります。ただしそんな場合でも公証人は、委託者の出頭については代理を認めませんでした。委託者は自分の財産を受託者に預ける側であり、高齢であることも一般的で（事実、高齢でした）必ず本人に直接会う必要があると判断されたのです。

公証人の立場ならば納得できる言い分でした。従って、愛知県で行うことはできず、代理でやるならば北海道で作成することになります。

家族信託の委託者の代理人契約が金融機関に拒否された事例

東京地方裁判所で令和３年に次のような判決が出ました。
依頼を受けた司法書士が委託者の代理人として公証役場に出頭して信託契約公正証書を作成した後、その公正証書を信託口口座開設のために金融機関に持参したところ拒否された、と言う事例です。判決では司法書士に対してリスク説明義務違反の不法行為責任を認めています。

この事例から分かることは少なくとも委託者については、代理で信託契約公正証書を作成した場合は金融機関で信託口口座を開設できない可能性が高い、ということです。ただ私の個人的な意見としては、そもそも公証人が拒否していればこのようなことは起こらなかったのではないかということです。この事例のように考え方の甘い公証人も中にはいるようなので注意が必要です。

信託契約公正証書には遺言の機能が含まれている

依頼された信託契約のほとんどに遺言の機能が含まれています。委託者兼受益者が死亡したら信託契約が終了して、特定の相続人に信託財産を承継させるという規定を入れることで遺言書の作成が不要になるからです。つまり、信託契約公正証書を作成することは事実上、遺言公正証書を作成することと変わらないと言えます。

遺言公正証書の作成には本人が公証人に口述することは必須です。病気で公証役場に行けない時は、公証人に病院や介護施設に出張してもらって作成します。だとすると、遺言と同様の機能を持っている信託契約公正証書も当事者（特に委託者）の出頭は必須と考えるのが自然でしょう。

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被相続人の住所が変わっていた時

登記簿に書かれた住所と現在の住所が変わっていた時、売買や贈与などの場合は住所変更登記を済ませてからでないと売買や贈与の登記はできません。しかし、相続登記は別です。被相続人（亡くなった人）の登記簿の住所と死亡時の住所が変わっていた時でも、住所変更登記は不要です。

住所をつなげる書面は必要

ただし相続登記であっても、住所が変わっていた時に何もしなくて良いわけではありません。登記簿の住所と死亡時の住所のつながりを証明する書面を提出する必要があります。通常は戸籍の附票などが、それに当たります。住所の変遷を記載した書面です。

町名地番変更証明書

引っ越しをしていなくても住所が変わる場合があります。例えば町名地番が行政の都合で変更になった場合です。引っ越していないんだから証明書は不要だろうと思われる人もいるかもしれませんが、残念ながら町名地番の変更でも証明書は必要です。

文字通り「町名地番変更証明書」という書類を役所で取得して相続登記の申請の時に提出する必要があります。名古屋市の場合、町名地番変更証明書は区役所の総務課で取得することができます。

住居表示実施の場合

「一丁目２番地」という住所が「一丁目２番３号」のように〇丁目〇番〇号と変わることを住居表示実施と言います。これも引っ越しをしていないのに住所が変わる場合に当たります。この時も「住居表示の変更証明書」という書面を役所で取得してから相続登記を申請することになります。

行政区画の変更

一方、隣接する市町村に合併されたり、政令指定都市になり新たに区ができたり、区の分割により住んでいる地域が別の区となった時などは行政区画の変更と言い取り扱いが異なります。これらの事例（行政区画）で住居表示の変更がなければ、変更証明書の提出は不要です。理由は行政区画の変更は公知の事実と考えられているからです。公知の事実とは公に広く知られている事実という意味です。

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