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Q　碧海信用金庫とは、どんな銀行ですか？

A　愛知県安城市に本店がある信用金庫で、愛知県ではなじみがある信用金庫です。トヨタ系の中小企業の多い西三河地方を拠点にしていることもあって、信用金庫としては、かなり規模の大きい方です。

Q　銀行の相続センターとは何ですか？

A　相続手続には専門知識が必要で、全ての行員が相続手続に詳しいわけではないので、支店ごとに対応しているとスムーズな顧客対応ができないことも多かったのです。

そこで最近では大手の銀行を中心に、支店とは別に相続センターを設けて、相続手続は相続センターで一括対応を取るところが増えてきました。相続センターには相続手続に詳しい行員が集められているのでスムーズな対応が期待できます。

Q　碧海信用金庫には相続センターは無かったのですか？

A　信用金庫には相続センターが無いところも多く、碧海信用金庫も昨年（令和６年）までは相続センターはありませんでした。しかし、今年（令和７年）の４月から新たに相続センターが設けられました。

Q　今後は全ての相続手続が相続センターを通じて行われるのでしょうか？

A　いいえ、全てではありません。預貯金の相続ではよくある残高証明書の取得は依然として各支店での取り扱いになります。ただし残高証明書が支店の取り扱いになるのは他の銀行でもよく見られることなので、碧海信用金庫に限った話ではありません。

Q　相続センターは、相続手続支援センターとは違うのでしょうか？

A　違います。ここで解説している相続センターは、あくまで銀行に相続手続に来られた方の事務処理を、銀行が一括管理するために設けられた部署のことです。

一方、相続手続支援センターは相続の専門家が集まって、相続手続の依頼を受けることを目的にしたものであることが多いです。従って名称は様々で、同じ意味で異なる名称のところも多くあります。

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Q　田舎の不動産の相続における注意事項は何かありますか？

A　山林や農地などを相続された場合、登記簿に記載されている建物が、とっくに取り壊されていて存在していないというケースに出くわすことがあります。相続人が都会に住んでいたりすると、現地を見に行ったりすることが無いので、相続の相談に行って始めて気付くということは珍しくありません。

Q　取り壊されているのに、何か問題があるのですか？

A　問題あります。登記簿と言う公式な表示に「建物がある」と記載されたままになっている訳ですから、売買したり贈与したり、新しく建物を建てたりする時に支障が出る可能性があります。

Q　こういう場合は、どうすれば良いのですか？

A　建物を解体しても登記簿は自動的には抹消されません。建物についての滅失登記と言うものを申請しなければなりません。特定の建物の登記簿の表記を無くしてしまう登記になります。

Q　その滅失登記というのは司法書士に頼むのですか？

A　いいえ。建物滅失登記は表題部の登記なので、取り扱うのは土地家屋調査士になります。ただし司法書士に相続登記や贈与登記などを依頼していれば、通常は依頼した司法書士と提携している土地家屋調査士を紹介してもらえます。新たに探す必要はありません。

Q　滅失登記とは初めて聞きました。それは相続登記をしてから行うものなのでしょうか？

A　いいえ。滅失登記は相続登記を省略して行うことが可能です。相続した建物が既に取り壊されていたら、いきなり滅失登記をして構いません。この辺りは建物の売買や贈与とは異なります。相続した建物の売買や贈与の場合は必ず相続登記をしてから行う必要があります。あと建物を取り壊す場合でも、土地については通常どおり相続登記をしなければなりません。

Q　他に滅失登記が必要になる場面はありますか？

他に滅失登記が登場する代表的なケースとしては、不動産を売却する時に更地にしてから売る場合です。更地にするということは、既に存在している古い建物を解体するわけですから、その建物の登記を抹消する必要があるからです。

Q　更地にしてから売るのは良く聞きます。滅失登記が必要なのですか？

A　はい。古い建物を解体して更地にしてから売るのは都会でもよくありますね。その時に滅失登記の申請をしなければなりません。通常は不動産仲介業者が提携している土地家屋調査士に依頼します。土地家屋調査士の費用は売買代金から差し引く形で支払われることが多いですね。

Q　滅失登記をしないで放置したら、どうなりますか？

A　１０万円以下の過料という罰則がありますので放置はオススメしません。他にも存在していない建物に対して固定資産税が請求されるリスクもあります。滅失登記は必ず行うように気を付けましょう。

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Q　分筆とは何ですか？

A　一筆の土地を複数の土地に分けることを分筆と言います。土地は法務局で管理されていて、一筆ごとに登記事項証明書が１通ずつ作られています。分筆すると、それまで１通だった登記事項証明書が複数に分かれることになります。分筆によって土地の個数が増えるわけです。

Q　共有とは違うのですか？

A　違います。共有と分筆は誤解されやすいので詳しく説明します。共有とは１個の不動産を複数の所有者で持ち合うことです。共有者が何人いても不動産の個数は１個です。一方、分筆は土地のみの概念で、土地の個数自体を分けて増やすことです。

Q　分筆すると、個別に売買することができますか？

A　できます。分筆された土地は一つ一つが独立した土地になるので個別に売却ができます。例えば、相続税を支払うために土地の一部を分筆して売却する時などを想像してもらえば分かり易いかと思います。分筆は均一にする必要は無いので、土地の10分の1だけ分筆しても構いません。一方、共有の不動産を売却するためには共有者全員の同意が必要であり、不動産の物理的な一部を売却することはできません。

Q　売買の時、隣地との境界がはっきりしない場合はどうするのですか？

A　隣地との境界があいまいな土地の場合、境界をはっきりさせないと売却ができません。どこまでが自分の土地になるのか分からないと買主が困りトラブルになるからです。そこで境界確定測量を行い確定測量図と言うものを作ります。

Q　分筆の時も測量図が必要なのですか？

はい。分筆の時は地積測量図が必要です。地積とは登記事項証明書に記載する土地の面積のことです。例えばAという不動産をBとCの２個に分筆した場合、BとCの地積はそれぞれ何㎡かを測量して記載しなければなりません。別の土地になる訳ですからBとCの境界に杭や鋲などを打つ必要もあるでしょう。他にもBとCの土地の範囲を記載した図面なども作成されます。

Q　境界確定測量や地積測量は誰が行うのですか？

A　土地家屋調査士です。一般には聞きなれない仕事かもしれませんが、土地や建物を測量して図面を作成して、登記事項証明書の表題部の記載を新規で作ったり変更したりするのが役割の専門家です。測量したり杭や鋲を打ったりと現場の仕事も多いので、結構費用は高いです。

Q　確定測量図と地積測量図の違いは何ですか？

A　土地家屋調査士が作成することは同じです。確定測量図は隣地の所有者も立会のもとで作られるので最も信頼性が高いです。確定測量図があれば隣地の所有者も合意していることになるからです。ただし法務局に備え付けの書類ではありません。不動産所有者が個人的に所持している書類です。

一方、地積測量図は、分筆した時などには法務局に提出されますので、保管場所は法務局です。法務局に行けば写しを取得することが可能です。新しいものは確定測量図を法務局提出用に直した形で提出されることが多いので問題は少ないようです。ただし古いものだと測量があいまいだったり、隣地の所有者の合意が無かったりする場合もあるので、新たに確定測量図を作った方が良いことが多いでしょう。

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Q　遺産分割協議書で不動産を書く時、不動産の住所を書くのでしょうか？

A　いいえ。遺産分割協議書に不動産を書く時は登記事項証明書（登記簿）に書かれている通りに書かなければなりません。
土地は「所在・地番・地目・地積」、建物は「所在・家屋番号・種類・構造・床面積」と結構複雑で長い表記となります。

Q　マンションの場合も一戸建と同じように書くのでしょうか？

A　いいえ。マンションは登記では区分建物と言われ、「一棟の建物の表示」と「専有部分の建物の表示」に分かれていて、一戸建よりももっと長くて複雑な表記になります。正確に書くのは、なかなか大変です。（敷地権付区分建物の場合は更に敷地権の表示が追加で記載されます。）

Q　登記事項証明書で一棟の建物の表示を見ると非常に長いのですが、これを全て遺産分割協議書に書くのですか？

A　確かに長いですね。特に床面積が各階ごとに書かれているので、階数が多いマンションだとすごい量になってしまいます。

そこで、とっておきの方法があります。それは一棟の建物の表示で「建物の名称（マンション名）」が登記事項証明書に書かれている時は、建物の名称を遺産分割協議書に記載すれば「構造と床面積」の記載を省略できる、というルールです。

Q　専有部分の建物の表示の構造と床面積は省略できないのでしょうか？

A　残念ながらできません。専有部分の建物の表示に書かれている構造と床面積は全て記載してください。

Q　なぜ遺産分割協議書における不動産の書き方は、このように複雑で長いのですか？

A　不動産は登記事項証明書（登記簿）によって管理されているからです。不動産の表記が登記事項証明書の表記と一致して始めて、不動産が特定されたことになります。遺産分割協議書だけでなく売買契約書などの法的な書面で不動産を特定する場合は、登記事項証明書の表記を使うということを覚えておきましょう。

Q　登記事項証明書の不動産の所在地番と住所は異なるのですか？

A　異なることが多いです。不動産の所在地番を決めているのは法務局であり、住所は市区町村役場です。最初は所在地番しかなく後から住所ができました。人口が増えて住居が増えたため所在地番だけでは郵便配達などに不都合が生じるようになり、より細かい住所を設けるようになったと言われています。ただし所在地番と住所が同じところもあります。

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Q　生前に相続放棄はできますか？

A　できません。実は「親族が亡くなる前に相続放棄をしたいのだけど」という相談は結構多いです。それだけ相続については誤解が多いという証拠でもあります。生前の相続放棄は法的に認められておらず、家庭裁判所に持ち込んでも却下されます。

Q　生前に、相続を放棄する念書や覚書などを書いてもできないのでしょうか？

A　相続放棄は家庭裁判所で認めてもらうもので、生前には家庭裁判所が受け付けないので、できません。例え署名押印のある念書や覚書などを残したとしても、法的には相続放棄の効果はなく、普通に遺産分割協議に参加して相続権を主張することができます。

Q　なぜ生前の相続放棄はできないのでしょうか？

A　理由としては、「推定相続人に対して相続放棄をするように圧力をかけるのを防ぐため」と言われています。生前の相続放棄を認めてしまうと、圧力をかけたり、かけられたりということが、どうしても起こってしまうだろうという考えの元に決められているルールなのです。

Q　どうしても遺産を渡したくない相続人がいる場合は、どうしたら良いですか？

A　遺言を残しておくか、家族信託契約をしておくか、生前贈与をするか、などの方法になるでしょう。ただし、遺言や家族信託の場合は遺留分を無視することができません。生前贈与の場合は高額の税金がかかってしまいます。それぞれ注意点がありますので専門家に相談して決めた方が良いでしょう。

Q　遺言の遺留分を無くす方法はありますか？

A　普通に遺言を残すだけでは遺留分は無くなりません。唯一できるのは「遺留分の放棄」と言う方法です。これは家庭裁判所の許可があれば例え生前でも遺留分を放棄できるという制度です。ただし相続権が無くなる訳では無いので、遺言を残さずに亡くなってしまったら無効になります。例え遺留分を放棄していても遺言が残っていなければ、普通に遺産分割協議に参加できます。

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Q　相続における司法書士と弁護士の違いって何？

A　簡単に言うと、弁護士は特定の相続人の代理人であり、司法書士は相続人全員の代理人となります。

Q　弁護士の特定の相続人の代理とは？

A　弁護士が相続手続をする場合、必ず特定の相続人の代理となります。相続人全員の代理となることは、利益相反になるためできません。

従って、相続人同士で話し合いがまとまっている場合は弁護士の出番は基本的にありません。相続人の間で遺産分割について争っている状態だと、弁護士が特定の相続人の味方になって介入することができます。当然、他の相続人にとっては敵になりますね。（弁護士が遺言執行者になっている場合は、争いがなくても遺言書のとおりに手続を進めます）

Q　司法書士の相続人全員の代理とは？

A　司法書士は相続人の間で遺産分割について争いがある場合は基本的に介入できません。そのような状態で相談されたら「まずは遺産の分け方に決着を付けてから依頼してください」と答えます。

一方、相続人同士で話がまとまっている場合は弁護士と異なり、相続人全員から依頼を受けて相続手続を進めることができます。

Q　相続手続を司法書士に頼むか弁護士に頼むか迷った場合は、どうすればいいですか？

A　相続人の間で争いが無く手続だけを依頼したい場合は、司法書士に依頼すべきでしょう。一方、遺産分割で争いがある場合は弁護士の出番になります。

ただし弁護士は特定の相続人からしか依頼を受けられませんので、争いたい相続人が複数いる時は、それぞれが別の弁護士に依頼することになります。弁護士同士の争いになる訳です。そこまでするのが嫌だと思われる場合は相続人同士で決着を付けてから司法書士に依頼すると平和的な解決にはなりますね。

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遺産分割調停と審判

遺産分割協議が話し合いでまとまらない時、家庭裁判所に遺産分割調停を申し立てます。遺産分割調停で法定相続人の合意がとれたら調停調書が発行されます。一方、遺産分割調停でも決着が付かなかったら、裁判官による遺産分割審判で決定されます。

判決や審判の場合、登記申請するには確定証明書が必要

裁判の結果が判決や審判の場合は、登記申請をする時に判決書や審判書だけでなく、確定証明書も必要です。なぜかと言うと、判決や審判の場合は裁判官が決定しているので、決定に不満がある当事者が異議を出せる期間を設けているからです。

もし異議が出されていた場合、判決書や審判書があっても決着はまだ付いていないことになります。確定証明書は「異議が出てない」ことを証明する書類なのです。

調停で決着がついた場合、確定証明書は必要か？

一方、遺産分割調停で決着が付いた後で相続登記を法務局に申し立てる場合、遺産分割協議書の代わりに調停調書が必要書類になります。しかし確定証明書は必要ありません。

この理由は、調停の場合は当事者の話し合いで決着が付いているので、調停で終わっているならば当事者全員の合意が取れていることが前提だからです。従って異議を出せる期間は設けられておらず、確定証明書も不要ということです。

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海外在住の相続人がいる時の相続手続

最近は海外在住の相続人がいることは珍しくなくなりました。

日本に住民票や印鑑登録があり、頻繁に日本に帰国するようなケースならば日本の住民票や印鑑証明書を使うこともできますが、ほとんど帰国しないで主に海外に住んでいる場合は特殊な相続手続が必要になります。

まずは在留証明書を取得する

まずは、住んでいるところの最寄りの日本の大使館または領事館に行って、在留証明書という書類を取得して頂きます。海外に住んでいることを日本政府が証明した書類になります。海外の住民票のようなものですね。

在留証明書の写しを司法書士に送る

在留証明書を取得したら、その写しを相続手続を依頼した司法書士に送ります。この時、原本は絶対に送ってはいけません。なぜなら次に行う手続に必要だからです。司法書士は在留証明書の写しを見ながら委任状や遺産分割協議書を作成します。

サイン証明を取得する

司法書士が作成した書類が海外の住所に届いたら、その書類と在留証明書の原本を持って大使館または領事館に行きます。そこで大使館員や領事館員が見ている前で司法書士の作成書類にサインをします。サインの確認後、大使館または領事館がサイン証明を発行して司法書士作成書類にホチキスで留めます。これでサイン証明の完成です。

サイン証明は時間がかかるので早めに取り掛かろう

海外在住の相続人がいる場合、大使館や領事館が近くになければ行くだけで時間がかかります。近くにあっても在留証明書とサイン証明の２回行く必要があります。

サイン証明を取得した後は、在留証明書と一緒に原本を郵送して頂く必要がありますので、海外からだと郵送に時間がかかります。このように何かと時間がかかりますので、海外の相続人には早めに動いて頂いた方が良いでしょう。

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家庭裁判所に持ち込んでも希望通りになるとは限らない

相続人同士で遺産分割が決まらない場合、すぐに家庭裁判所に持ち込もうと考える相続人がいます。

しかし、ちょっと待ってください。家庭裁判所に持ち込んだからと言って希望通りになるとは限らないのです。むしろ希望通りにならないケースが非常に多いという事実を知っておきましょう。

家庭裁判所は法定相続を好む

家庭裁判所の遺産分割調停を経験していくと分かってくるのですが、家庭裁判所は非常に法定相続を好みます。よほどのことが無い限り法定相続で決着させようとしてきます。

ですから法定相続になったら話し合いの時よりも得をする相続人には、遺産分割調停はメリットがあります。

法定相続よりも多くを希望する相続人は話し合いでの決着を目指そう

逆に法定相続よりも多くの相続分を希望している相続人は、家庭裁判所に持ち込まれると不利になるということは覚えておくべきです。

いくら自分で説得力のある理由があると思っていても、家庭裁判所の対応は恐ろしく冷たいものになる可能性が高いです。ですから法定相続よりも多くを希望するなら、できるだけ話し合いで解決するべきなのです。

不動産があるならば代償分割を考える

相続で揉めるのが多いのは不動産がある場合です。遠方の相続人は不動産をもらっても仕方が無く、住み続ける相続人がいると売ることもできないので揉めやすいと言えます。なまじ不動産に価値があると、住み続ける相続人が財産価値としては多くもらうことになってしまいます。

このような場合は、代償分割を提案しましょう。これは不動産をもらう相続人が代わりに金銭を払うことで、他の相続人とのバランスを取る方法で広く使われています。

バランスを取る方法も嫌ならば遺言を残してもらうしかない

先ほどのバランスを取る方法でも納得できず、どうしても法定相続よりも余分にもらいたい事情があるのならば、生前に遺言を残してもらうか、信託契約を結んでもらうしかないでしょう。（もちろん他の相続人が承知しているならば、どんな方法でも分割は可能です）

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不動産を信託財産にした場合

不動産を信託財産にした場合、法務局に信託登記の申請をしなければなりません。不動産が信託財産となっていることを第三者に知らせる必要があるからです。通常は信託契約書作成を担当した司法書士が申請します。

信託の登記には２種類ある

信託の不動産登記をする場合、所有権移転登記と信託登記を同時に申請します。所有権移転登記は委託者から受託者へ名義を変えるために行う名義変更登記になります。

ただし、これだけだと第三者が見た時に信託で移されたのかどうかが分かりにくいので、所有権移転登記と同時に信託登記も申請して、誰が見ても不動産が信託財産であることが分かるようにするのです。

信託による所有権移転登記は登録免許税が非課税

委託者兼受益者の信託は、名義が受託者に変わっても権利は委託者のままです。よって信託財産の名義を移しても贈与税がかかりません。不動産の登録免許税の場合も同様で、信託による『所有権移転登記』は登録免許税が非課税となっています。

一方、贈与による所有権移転登記は登録免許税が２％なので、3000万円の不動産だと登録免許税は60万円にもなってしまいます。それと比べると信託による所有権移転登記の非課税措置は非常にありがたいですね。

信託登記の登録免許税は、かかるが安い

所有権移転登記と同時に申請する『信託登記』の登録免許税は非課税ではありません。信託登記は名義の変更を表すものではなく、不動産が信託財産であることを表すものだからです。

ただし、税率は安く設定されていて固定資産評価額の1000分の４となっています。これは相続登記と同じ税率で、贈与と比べると５分の１です。
また、土地の信託登記については租税特別措置法により更に安く設定されていて1000分の３となっています。

信託登記の登録免許税は合計した後で１００円未満を切り捨てる

登録免許税には１００円未満を切り捨てるというルールがあります。複数の不動産がある場合は合計してから切り捨てるというルールもあります。

信託登記は土地と建物で税率が異なるので、土地と建物の税額をそれぞれ個別に計算して、端数があってもそのままで、合計してから切り捨てることになります。個別の税額が出たところで切り捨てて、その後に合計してしまうと金額が違ってしまう事があるので注意しましょう。

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