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相続登記における登録免許税の免税措置

相続登記には登録免許税という税金がかかります。法務局に申請書類を提出する時にかかるので、払わないと受け付けてもらえません。相続登記における登録免許税の税率は固定資産評価額の0.4％です。

そして相続登記の登録免許税には評価額の低い土地には免税措置がありました。この免税措置が現在、内容が変更されているのでお知らせしたいと思います。

登録免許税の免税措置の変更

以前は免税措置の対象になる土地は、不動産評価額が１０万円以下の土地でした。それが令和４年の税制改正により、免税対象の土地の評価額が１０万円以下から１００万円以下と大幅に上限が引き上げられ、恩恵を受けられる土地が一気に拡大しました。

増税が目立つ最近の政府ですが、これは珍しい減税事例ですね。その位、相続登記の放置問題は深刻で、相続登記の義務化と合わせて、政府はこの問題の解決に真剣だということでしょう。

不動産持分で計算すると１００万円以下になる場合

不動産を共有で取得している場合、例えばAさんとBさんが２分の１ずつ共有している場合はどうなるのでしょうか。

このケースで不動産評価額が仮に１８０万円だったとすると、不動産単体では１００万円を超えています。そして、Aさんに相続が発生したとします。Aさんの持分割合は９０万円です。このような時、法律の規定によると、持分割合をかけた金額が１００万円以下ならば免税の対象になるとされています。

つまりAさんのように、持分として取得している金額分が免税対象金額ならば、免税制度の適用を受けることができるのです。

申請書に条文の記載が必要

この免税制度は、規定に当てはまっている土地ならば何もしなくても免税になる訳ではありません。登記の申請書に適用条文を記載しなくてはなりません。

今回の適用条文は、租税特別措置法第８４条の２の３第２項なので、申請書の該当箇所に「租税特別措置法第８４条の２の３第２項により非課税」と記載する必要があります。

登録免許税の免税措置の期限

このお得な免税措置は期限があります。今のところ、令和７年３月末までということになっています。

ただし、所有者不明の土地を無くすという大きな目的があり、それがあと２年足らずで解決しているとは考えにくいので、期限がせまってきたら延長される可能性は高いと思っています（保証はできませんが）。

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相続したくない土地の増加

特に地方の土地において、相続したくないというケースが増えています。価値が無いため売却するのも難しく、管理責任だけかかるので負担にしかならないというケースです。
「それならば相続放棄してしまえば良いのでは」と思われるかもしれませんが、相続放棄をすると全ての財産を放棄しなくてはなりません。銀行預金などは普通に相続したいけれど田舎の土地は相続したくないという場合には、相続放棄は使えません。

このような悩みを解決する新たな制度として国が作ったのが「相続土地国庫帰属制度」です。

相続土地国庫帰属制度とは

相続土地国庫帰属制度とは、様々な理由により相続したくない土地があった時に、その土地を国に帰属させることができるという仕組みのことです。これならば相続放棄をしなくても、相続したくない土地だけを切り離すことができると期待されました。始まったのは今年（令和５年）の４月からです。

相続土地国庫帰属制度の問題点

しかし、始まってから半年ほどが経過しましたが、この制度の利用は伸び悩んでいます。「期待したほどの制度ではなかった」と言う声もよく聞きます。それは、この制度が数多くの問題点を抱えているからです。具体的には、「誰でも、安い費用で、どんな土地でも引き取ってもらえるわけではない」という点にあります。

相続土地国庫帰属制度の問題点 1（利用者の限定）

まず利用者に条件が付いています。相続土地国庫帰属制度が利用できるのは「相続や遺言で土地を取得した方」です。ということは、「売買により購入した方」や「贈与によりもらった方」は対象外になります。
他にも共有で相続した場合は、共有者全員で申請しなければならないという条件も付いています。共有者のうち一人でも拒否した場合は、この制度は使えないことになります。

相続土地国庫帰属制度の問題点 2（費用の高さ）

相続土地国庫帰属制度は無料ではありません。

まず審査の段階で審査手数料がかかります。手数料の金額は土地一筆あたり１万４０００円です。この手数料は審査を取り下げた場合や審査が不承認で終わった場合でも戻ってきません。

他にも負担金と言う費用がかかります。負担金は原則２０万円となっていますが、土地の状況や面積などで変化します。２０万円以上請求されることもありうるということですね。馬鹿にならない金額です。

相続土地国庫帰属制度の問題点 3（土地の条件）

どんな土地でも引き取ってもらえる訳ではありません。むしろ相当に細かい条件が付いています。以下に具体例をあげますが、これを見る限り「所有者が引き取ってもらいたいと思うような、やっかいな土地」は除外されていると思えます。

『そもそも申請自体ができない土地』

①建物が存在する
②担保権や使用収益権が設定されている
③他人の利用が予定されている
④土壌汚染がある
⑤境界が明らかでない。所有権の存在や範囲に争いがある

※田舎の土地には境界線があいまいな土地が普通にあります

『申請しても承認されない土地』

①一定の勾配・高さの崖があって、管理に過分な費用・労力がかかる
②土地の管理処分を阻害する有体物が地上にある
③土地の管理処分のために除去しなければいけない有体物が地下にある
④隣接する土地の所有者等との争訟によらなければ管理処分ができない
⑤その他、通常の管理処分に当たって過分な費用や労力がかかる

結論

この数多くの条件を見る限り「何も問題が無ければ引き取る可能性がありますが、少しでも問題があるようなら引き取りません」と国は言っているとしか思えません。そもそも問題が無い土地ならば自分で何とかする人が大半なのではないでしょうか。何かしら問題があるからこそ「国に引き取って欲しい」と考えるのでしょう。

これでは利用者が伸び悩むのも当たり前に思えます。むしろ伸び悩みを予想できなかったとしたら、その方が驚きです。利用者が増えるためにも、今後の制度改正を切に望みます。皆さんはいかがでしょうか。

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遺言書保管制度とは

遺言書保管制度とは、自筆証書遺言を法務局が預かってくれる制度です。この制度では遺言者が亡くなった時に、あらかじめ指定していた人に法務局から通知を送ってもらうことができます。今回、この通知制度に変更がありましたので、お知らせします。

遺言書保管制度における通知

遺言書保管制度における指定者への通知制度は、指定できる対象が「遺言者の推定相続人、受遺者等、遺言執行者等のうち１人」に限定されていました。

ところがこの度、法務省から通知制度の運用変更の知らせがありました。具体的には、令和５年１０月から「通知の対象は上記の者に限定せず、また通知できる人数も３人までに拡大する」ということです。

法務省としては、遺言書保管制度の利用を少しでも増やしたいと願ってのことなのでしょう。今回の運用の変更は、より使いやすくなる方向の変更なので、司法書士としても素直に歓迎したいと思います。

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遺言書保険制度のページ

東海東京証券とは

東海東京証券は、東海丸万証券と東京証券が合併してできた証券会社です。
中部地区に強い地盤を持ち、名古屋駅前のミッドランドスクエアに本店があります。

東海東京証券の残高証明書

東海東京証券は相続手続をしようとすると、「まずは残高証明書を取得してください」と言ってきます。残高証明書を取ってからでないと相続手続に進めないという社内ルールになっているようで、金融機関の中でもかなり珍しいルールだと言えます。

例えば、相続人が一人で相続税がかからない手続の場合、残高証明書は不要と言う依頼人も多いので、そのような場合でも残高証明書を取らなくては次のステップに進めないことになります。個人的には、もう少し柔軟なルールに変更した方が良いのではないかと思いますね。

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死亡から３カ月を超えた相続放棄

被相続人の死亡から３カ月を超えてしまった場合、裁判所は簡単には相続放棄を認めてくれません。法律には「知った時から」と書かれていますが、いつ知ったのかを客観的に証明する必要が出てくるからです。

後から知らなかった借金の請求が来た場合

この時、後から知らなかった借金の請求が来た場合は、比較的証明がしやすいケースです。日付の入った借金の請求書が有力な証拠となるからです。

しかし、相続放棄したい理由が借金ではなく、例えば田舎の壊れかけた不動産を解体費用が売却価格を上回るから相続したくないという理由だったらどうでしょう。３ヶ月を超えてしまった場合、知った時を証明するのが難しいとは思いませんか。

知らせてくれた人の陳述書を提出する

このような事例で、被相続人の死亡を知らせてくれた人の陳述書を提出して、家庭裁判所の審査を通したことがあります。もちろん死亡を知らせてもらってから３ヶ月以内だったケースです（死亡日からは３カ月を過ぎていた）。

陳述書とは当事者または関係者が該当する事件について知っていることを書き記した書面のことです。法律専門家が関与している事件では、専門家が聞き取ってその内容を整理して記述するのが一般的です。

他に「知った時」を証明する証拠が無かったので、陳述書と言う証拠を使いました。しかし、陳述書は主観的なものなので、客観的な証拠に比べると弱い部分があります。正直、審査が通るかどうかは賭けでした。結果的に成功しましたが、もし客観的な証拠があるならば、そちらを優先して使うべきだと思います。

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不動産の共有についての誤解による質問

相続人が複数いる場合、相続不動産が共有になることがあります。その時に次のような質問を受ける時があります。
「建物のこの部分は自分が相続したいが可能か」
「土地のこの区画は自分が欲しいので、遺産分割協議書に書いてもらえるか」
というような内容です。
実は、このような質問は共有についての誤解からきています。

不動産の共有とは、具体的な部分を分けることではない

例えば建物で言うと、「１階はAさん、２階はBさん」と分けることを共有だと誤解している方がいます。しかし、これは全く違うのです。法律で言う「共有」とは、あくまで抽象的な概念で、具体的な一部分を指している訳ではありません。
ある不動産をAさんが２分の１、Bさんが２分の１ずつ共有しているとしたら、AさんもBさんも不動産全体に対して権利を持っています。目に見える形で分けてはいません。

では、何のための共有なのかと言うと、不動産を売却した場合その価値に対しては具体的な分配が発生します。前の例で言うと、不動産が３０００万円で売れた場合はAさんが１５００万円、Bさんが１５００万円の権利を持っていることになります。

不動産の共有の注意点

不動産のまま持っている時は、共有者のどちらかが使えない場所がある訳ではないので特に不都合は感じないでしょう。ただし売却する時は重要な注意点があります。それは、共有者のうち一人でも売却に反対した場合、その不動産は売ることができないということです。

ということは、共有者が多い物件ほど売却が大変になります。実際に不動産売買の現場では共有者が多い物件は、買い手が嫌がる場合が多いため価格が低くなる傾向があります。共有者全員が同意しないと売買契約が成立しないからです。

相続で増える共有者

例えば、子の無い夫婦二人の共有だったとしても、夫が亡くなって相続が発生し、夫の兄弟姉妹（相続人）が3人いたとしたら、一気に共有者は４人に増えてしまいます。このように相続によって共有者が増えていくケースは現在、問題になっています。
同じ不動産で相続が２回以上発生していると、共有者が１０人くらいになっているケースも珍しくありません。こうなると売却するのは至難の業でしょう。

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相続登記

亡くなった親族の税金の通知

亡くなった親族名義の税金の通知が役所から届くことがあります。だいたい２つのパターンがあって一つは住民税などの未払い分の請求、もう一つは固定資産税の今後の支払い先を決める通知です。

未払いの税金があるということは、生活が苦しかったことが想像されます。従って他にも借金がある可能性を考えるべきでしょう。気になる場合は相続放棄を検討するケースです。

一方、固定資産税の支払先を決める通知ですが、他にも優先順位の高い相続人がいたにもかかわらず届いた場合は注意が必要です。なぜなら通常は相続する不動産を相続しなかったことになるからです。恐らく優先順位の高い相続人が相続放棄を既にしている可能性が高いでしょう。そして相続放棄をしたということは不動産価値を上回る借金があったと考えるのが自然でしょう。これも相続放棄を検討する有力なケースです。

注意すべきは兄弟姉妹や甥姪

上記のようなケースで注意すべきなのは、亡くなった親族から見て兄弟姉妹や甥姪に通知が届いた場合です。この場合ほとんど連絡を取っていなくて、亡くなった親族の状況がまるで分らないというケースが珍しくないからです。
特に警戒すべきなのは子供がいるのに届いた場合です。子供は法定相続の第一順位ですから、順当に相続すれば兄弟姉妹や甥姪に通知が届くことはありません。届いた時点で、「借金の方が多くて子供が相続放棄をしたのだろう」と考えるべきでしょう。

離婚した親が亡くなった場合も注意

例えば、離婚後に母親に引き取られて暮らしていた時に、父親が亡くなって子供に通知が届くケースも要注意です。
離婚していると疎遠になって相手の状況が全く分からないということも珍しくありません（実際にそのような相談は少なくないです）。特に離婚の原因が借金だったりすると危険性は一気に増します。
親が離婚していても親子関係は切れません。離れてしまった親が借金を残して亡くなった時には子供が相続してしまう危険性があるのです。この場合も相続放棄を検討すべきでしょう。

相続放棄はいつまでにすべきか

相続放棄は３ヶ月以内とされています。しかし上記のようなケースだと、亡くなった親族の財産状況は分からないことが多いです。離れて暮らしている場合、家庭裁判所は割と広く期間を考えてくれる傾向があります（もちろん、きちんとした説明を裁判所にしていく必要はありますが）。
このような場合、税金の通知に記載されている日付から３ヶ月以内ならば認められる可能性が高いと思います。

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https://www.hashiho.com/inherit/renounce

A－PATとは

A－PATとは専用口座と紐づけることで、ネットや電話で馬券を購入できるシステムです。競馬好きの人にとっては楽に馬券が買えるので、持っている人も増えているようです。

JRA専用口座の相続

相続で相談を受けると、持参された通帳の中にJRA専用口座が含まれている場合があります。JRA専用口座の相続手続は、通常の口座とは手続が異なりますので注意が必要です。

まずは会員の解約から

何が異なるかと言うと、先に銀行に行っても相続手続ができないことです。「まずはJRAの会員の解約を行ってから来てください」と銀行に言われます。JRA専用口座は紐づけがされているので、会員のまま口座だけを勝手に解約することができないようになっているのです。

よってまずはJRAに連絡してA－PAT会員の解約書類を郵送してもらいます。書類に記入して必要書類と一緒に返送したら、解約された頃を見計らって銀行に行ってJRA専用口座の相続手続をするという順番になります。結構な手間ですね。

「解約された頃を見計らう」と言ったのは、JRAから解約されましたという連絡が来ないからです。JRAに電話すると、「解約書類を返送してから通常〇〇日くらいで解約される」ということは答えてくれますが、それだけです。なので、もう解約されただろうという頃を見計らって銀行に行くことになるのです。

競馬をやらない人にとっては、A－PAT会員のこともJRA専用口座のことも聞いたことがないでしょう。私もこの仕事をやっていて始めて知りました。そのような人にとっては、JRA専用口座の相続はとまどうことも多いでしょう。そんな時は専門家に任せるのも一つの方法だと思います。

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ゆうちょ銀行の特殊性

ゆうちょ銀行は元は郵政公社という国営企業だったからか、他の銀行とは明らかに異なる点がいくつかあります。中でも相続手続は、かなり異なります。

まず全国どこの郵便局でも受付が可能です。これは良い点なのですが、相続の手続書類をもらうのに必ず郵便局の窓口まで行かなくはならないのはマイナスポイントです。

他の銀行では「手続書類を郵送して欲しい」と頼めば、どこでも郵送してくれます。

相続確認表を窓口に出さなくてはならない

ゆうちょ銀行で相続手続を行うためには、まずは「相続確認表」という書類を出さなくてはなりません。間違えやすいのは、相続確認表は相続手続のための書類ではないという点です。

私も最初の頃は驚いたのですが、相続手続書類をもらうために相続確認表を出さなくてはならないのです。こんな非効率な二度手間を要求してくる銀行は、ゆうちょ銀行以外にはありません。

しかも、相続確認表は郵送が認められていません。必ず窓口まで出しに行かなくてはいけないのです。ゆうちょ銀行の相続手続は各地域の貯金事務センターで行われています。だったら貯金事務センターに郵送すれば済む話ではないかと思い、何度も「郵送させてくれ」と頼んだことがありますが、答えは「ノー」でした。

相続確認表は手続書類ではないので、通帳や戸籍や印鑑証明などの重要書類を一緒に送る訳ではありません。それでも拒否されるのです。「まるで役人と話しているようだ」と思ったのは私だけではないはずです。

相続確認表の中身

相続確認表は３枚組の書面で、１枚目と２枚目に「被相続人の情報」「代表相続人の情報」「遺言書の有無」「法定相続人の情報」などを、かなり詳しく記入するようになっています。手続の前段階で、ここまで詳しい情報を書かせるのは他の銀行ではありません。
３枚目は相続財産である貯金の種類を詳しく記入するようになっています。ただ相続人が同居しているとは限らないので、貯金の種類などは不明な場合もあります。その時は貯金等照会書という書類を別に出して調べないといけません。他の銀行だと手続の段階で勝手に預金を名寄せして見つけてくれます。

相続手続書類に関する不思議な対応

相続確認表を窓口に提出すると２～３週間後に、ようやく相続手続書類が郵送されてきます。この手続書類の中には貯金事務センターに宛てた返信用封筒が同封されています。当然、この封筒に入れて返信すれば良いのだろうと通常は思いますが違うのです。

何と記入した書類と返信用封筒を持って郵便局の窓口に行かなくてはならないのです。こんな不自然な謎の対応には、何度経験しても慣れません。どう考えてもおかしいと思うからです。

窓口では、書類がそろっているかを確かめて封筒に入れて貯金事務センターに送ることになります。直接、送って何が問題なのかさっぱり分かりません。実際に郵便局員に「これ、直接送った方が効率良くないですか」と聞いたところ、「私も、そう思います」と言っていました。現場の人間から見ても不自然な対応だということです。

郵便局の口座でなければ入金できない

めでたく相続手続が完了し入金の段階になると、またしてもゆうちょ銀行特有の謎の対応があります。それは、相続預金の入金口座がゆうちょ銀行以外は認められていないことです。ゆうちょ以外で、このような対応を取っている銀行を私は知りません。
ということは、もしゆうちょ銀行の口座を相続人が持っていない時は、わざわざ相続預金の入金のために、ゆうちょ銀行の口座を作らなければならないことになります。

更に、ゆうちょ以外の銀行に入金したい時は、一旦ゆうちょ銀行に入金された相続預金を他の銀行に振り込むという２度手間をかける必要があるのです。

ゆうちょ銀行の相続手続の特殊性

このように、ゆうちょ銀行は明らかに他の銀行とは異なる特殊な手続を要求してくる部分がありますので注意が必要です。始めて経験すると驚いてしまうことも多いと思いますから、知っておかれた方が良いでしょう。

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令和６年４月１日施行

かねてより情報を発信してきた相続登記の義務化が令和６年４月より施行されることになりました。注意点としては、施行された後は施行日以前に発生した相続についても義務化されることです。ですから既に発生した不動産の相続についても今のうちから登記しておくべきでしょう。

所有者不明土地問題

相続登記が義務化された背景には、所有者不明の土地が増加して社会問題化したことがあります。所有者不明の土地とは以下のようなものを言います。

1. 相続登記がされないまま何代にもわたって相続が起こり所有者が分からなくなっている
2. 所有者が分かっても住所変更登記がされていないため、連絡先が分からなくなっている

相続登記の申請義務化

法律施行日の前か後かは関係なく、「相続により不動産を取得した相続人は、取得したことを知った時から３年以内に相続登記の申請をしなければならない」こととなりました。
また、「遺産分割協議により不動産を取得した相続人は、遺産分割協議が成立した日から３年以内に相続登記の申請をしなければならない」こととされました。
なお罰則として、正当な理由が無く、これらの登記をしなかった場合は「１０万円以下の過料」が科されることがありますので注意が必要です。

正当な理由とは？

罰則を免れる正当な理由とは何でしょうか。例えば以下のような事例です。

1. 相続手続を長期間放置していたために、相続人全員の把握に時間がかかるケース
2. 遺言の有効性や遺産の範囲について相続人の間で争いがあり、決着がついていないケース
3. 相続人が重病等で申請義務を果たせないケース

などが考えられるでしょう。

相続人申告登記

相続人同士があまり面識がなかったり、強硬な主張をしている相続人がいて話し合いに時間がかかりそうだった場合、まずは自分だけでも相続登記の義務を果たしたいと考える相続人もいるでしょう。そんな場合に用意された新しい制度が相続人申告登記です。

遺産分割協議が終わっていなくて自分の持分が決まっていない時でも、相続人の一人が申し出ることによって相続人の氏名と住所のみが登記されます。ただし正式な登記ではないので不動産の権利を保障するものではありません。

相続人申告登記の特徴

相続人申告登記には以下のような特徴があります

1. 相続登記申請義務の期間内に相続人申告登記をすれば、「その相続人に限り申請義務を果たした」とみなされます。従って申告登記をした相続人は罰則の対象にはなりません。
2. 相続人申告登記をした相続人の住所と氏名は登記されるので、相続人の情報が把握しやすくなります。
3. 正式な相続登記よりも必要書類が少なくて済みます。

相続人申告登記は終わりではない

相続人申告登記をすれば申請義務は果たしたことになりますが、それで終わりではありません。あくまで仮の登記なので相続後の不動産の所有権が保証される訳ではないのです。所有権を確実なものにするためには遺産分割協議が終わった後に正式な相続登記をする必要があります。

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