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亡くなった親族の税金の通知

亡くなった親族名義の税金の通知が役所から届くことがあります。だいたい２つのパターンがあって一つは住民税などの未払い分の請求、もう一つは固定資産税の今後の支払い先を決める通知です。

未払いの税金があるということは、生活が苦しかったことが想像されます。従って他にも借金がある可能性を考えるべきでしょう。気になる場合は相続放棄を検討するケースです。

一方、固定資産税の支払先を決める通知ですが、他にも優先順位の高い相続人がいたにもかかわらず届いた場合は注意が必要です。なぜなら通常は相続する不動産を相続しなかったことになるからです。恐らく優先順位の高い相続人が相続放棄を既にしている可能性が高いでしょう。そして相続放棄をしたということは不動産価値を上回る借金があったと考えるのが自然でしょう。これも相続放棄を検討する有力なケースです。

注意すべきは兄弟姉妹や甥姪

上記のようなケースで注意すべきなのは、亡くなった親族から見て兄弟姉妹や甥姪に通知が届いた場合です。この場合ほとんど連絡を取っていなくて、亡くなった親族の状況がまるで分らないというケースが珍しくないからです。
特に警戒すべきなのは子供がいるのに届いた場合です。子供は法定相続の第一順位ですから、順当に相続すれば兄弟姉妹や甥姪に通知が届くことはありません。届いた時点で、「借金の方が多くて子供が相続放棄をしたのだろう」と考えるべきでしょう。

離婚した親が亡くなった場合も注意

例えば、離婚後に母親に引き取られて暮らしていた時に、父親が亡くなって子供に通知が届くケースも要注意です。
離婚していると疎遠になって相手の状況が全く分からないということも珍しくありません（実際にそのような相談は少なくないです）。特に離婚の原因が借金だったりすると危険性は一気に増します。
親が離婚していても親子関係は切れません。離れてしまった親が借金を残して亡くなった時には子供が相続してしまう危険性があるのです。この場合も相続放棄を検討すべきでしょう。

相続放棄はいつまでにすべきか

相続放棄は３ヶ月以内とされています。しかし上記のようなケースだと、亡くなった親族の財産状況は分からないことが多いです。離れて暮らしている場合、家庭裁判所は割と広く期間を考えてくれる傾向があります（もちろん、きちんとした説明を裁判所にしていく必要はありますが）。
このような場合、税金の通知に記載されている日付から３ヶ月以内ならば認められる可能性が高いと思います。

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A－PATとは

A－PATとは専用口座と紐づけることで、ネットや電話で馬券を購入できるシステムです。競馬好きの人にとっては楽に馬券が買えるので、持っている人も増えているようです。

JRA専用口座の相続

相続で相談を受けると、持参された通帳の中にJRA専用口座が含まれている場合があります。JRA専用口座の相続手続は、通常の口座とは手続が異なりますので注意が必要です。

まずは会員の解約から

何が異なるかと言うと、先に銀行に行っても相続手続ができないことです。「まずはJRAの会員の解約を行ってから来てください」と銀行に言われます。JRA専用口座は紐づけがされているので、会員のまま口座だけを勝手に解約することができないようになっているのです。

よってまずはJRAに連絡してA－PAT会員の解約書類を郵送してもらいます。書類に記入して必要書類と一緒に返送したら、解約された頃を見計らって銀行に行ってJRA専用口座の相続手続をするという順番になります。結構な手間ですね。

「解約された頃を見計らう」と言ったのは、JRAから解約されましたという連絡が来ないからです。JRAに電話すると、「解約書類を返送してから通常〇〇日くらいで解約される」ということは答えてくれますが、それだけです。なので、もう解約されただろうという頃を見計らって銀行に行くことになるのです。

競馬をやらない人にとっては、A－PAT会員のこともJRA専用口座のことも聞いたことがないでしょう。私もこの仕事をやっていて始めて知りました。そのような人にとっては、JRA専用口座の相続はとまどうことも多いでしょう。そんな時は専門家に任せるのも一つの方法だと思います。

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ゆうちょ銀行の特殊性

ゆうちょ銀行は元は郵政公社という国営企業だったからか、他の銀行とは明らかに異なる点がいくつかあります。中でも相続手続は、かなり異なります。

まず全国どこの郵便局でも受付が可能です。これは良い点なのですが、相続の手続書類をもらうのに必ず郵便局の窓口まで行かなくはならないのはマイナスポイントです。

他の銀行では「手続書類を郵送して欲しい」と頼めば、どこでも郵送してくれます。

相続確認表を窓口に出さなくてはならない

ゆうちょ銀行で相続手続を行うためには、まずは「相続確認表」という書類を出さなくてはなりません。間違えやすいのは、相続確認表は相続手続のための書類ではないという点です。

私も最初の頃は驚いたのですが、相続手続書類をもらうために相続確認表を出さなくてはならないのです。こんな非効率な二度手間を要求してくる銀行は、ゆうちょ銀行以外にはありません。

しかも、相続確認表は郵送が認められていません。必ず窓口まで出しに行かなくてはいけないのです。ゆうちょ銀行の相続手続は各地域の貯金事務センターで行われています。だったら貯金事務センターに郵送すれば済む話ではないかと思い、何度も「郵送させてくれ」と頼んだことがありますが、答えは「ノー」でした。

相続確認表は手続書類ではないので、通帳や戸籍や印鑑証明などの重要書類を一緒に送る訳ではありません。それでも拒否されるのです。「まるで役人と話しているようだ」と思ったのは私だけではないはずです。

相続確認表の中身

相続確認表は３枚組の書面で、１枚目と２枚目に「被相続人の情報」「代表相続人の情報」「遺言書の有無」「法定相続人の情報」などを、かなり詳しく記入するようになっています。手続の前段階で、ここまで詳しい情報を書かせるのは他の銀行ではありません。
３枚目は相続財産である貯金の種類を詳しく記入するようになっています。ただ相続人が同居しているとは限らないので、貯金の種類などは不明な場合もあります。その時は貯金等照会書という書類を別に出して調べないといけません。他の銀行だと手続の段階で勝手に預金を名寄せして見つけてくれます。

相続手続書類に関する不思議な対応

相続確認表を窓口に提出すると２～３週間後に、ようやく相続手続書類が郵送されてきます。この手続書類の中には貯金事務センターに宛てた返信用封筒が同封されています。当然、この封筒に入れて返信すれば良いのだろうと通常は思いますが違うのです。

何と記入した書類と返信用封筒を持って郵便局の窓口に行かなくてはならないのです。こんな不自然な謎の対応には、何度経験しても慣れません。どう考えてもおかしいと思うからです。

窓口では、書類がそろっているかを確かめて封筒に入れて貯金事務センターに送ることになります。直接、送って何が問題なのかさっぱり分かりません。実際に郵便局員に「これ、直接送った方が効率良くないですか」と聞いたところ、「私も、そう思います」と言っていました。現場の人間から見ても不自然な対応だということです。

郵便局の口座でなければ入金できない

めでたく相続手続が完了し入金の段階になると、またしてもゆうちょ銀行特有の謎の対応があります。それは、相続預金の入金口座がゆうちょ銀行以外は認められていないことです。ゆうちょ以外で、このような対応を取っている銀行を私は知りません。
ということは、もしゆうちょ銀行の口座を相続人が持っていない時は、わざわざ相続預金の入金のために、ゆうちょ銀行の口座を作らなければならないことになります。

更に、ゆうちょ以外の銀行に入金したい時は、一旦ゆうちょ銀行に入金された相続預金を他の銀行に振り込むという２度手間をかける必要があるのです。

ゆうちょ銀行の相続手続の特殊性

このように、ゆうちょ銀行は明らかに他の銀行とは異なる特殊な手続を要求してくる部分がありますので注意が必要です。始めて経験すると驚いてしまうことも多いと思いますから、知っておかれた方が良いでしょう。

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令和６年４月１日施行

かねてより情報を発信してきた相続登記の義務化が令和６年４月より施行されることになりました。注意点としては、施行された後は施行日以前に発生した相続についても義務化されることです。ですから既に発生した不動産の相続についても今のうちから登記しておくべきでしょう。

所有者不明土地問題

相続登記が義務化された背景には、所有者不明の土地が増加して社会問題化したことがあります。所有者不明の土地とは以下のようなものを言います。

1. 相続登記がされないまま何代にもわたって相続が起こり所有者が分からなくなっている
2. 所有者が分かっても住所変更登記がされていないため、連絡先が分からなくなっている

相続登記の申請義務化

法律施行日の前か後かは関係なく、「相続により不動産を取得した相続人は、取得したことを知った時から３年以内に相続登記の申請をしなければならない」こととなりました。
また、「遺産分割協議により不動産を取得した相続人は、遺産分割協議が成立した日から３年以内に相続登記の申請をしなければならない」こととされました。
なお罰則として、正当な理由が無く、これらの登記をしなかった場合は「１０万円以下の過料」が科されることがありますので注意が必要です。

正当な理由とは？

罰則を免れる正当な理由とは何でしょうか。例えば以下のような事例です。

1. 相続手続を長期間放置していたために、相続人全員の把握に時間がかかるケース
2. 遺言の有効性や遺産の範囲について相続人の間で争いがあり、決着がついていないケース
3. 相続人が重病等で申請義務を果たせないケース

などが考えられるでしょう。

相続人申告登記

相続人同士があまり面識がなかったり、強硬な主張をしている相続人がいて話し合いに時間がかかりそうだった場合、まずは自分だけでも相続登記の義務を果たしたいと考える相続人もいるでしょう。そんな場合に用意された新しい制度が相続人申告登記です。

遺産分割協議が終わっていなくて自分の持分が決まっていない時でも、相続人の一人が申し出ることによって相続人の氏名と住所のみが登記されます。ただし正式な登記ではないので不動産の権利を保障するものではありません。

相続人申告登記の特徴

相続人申告登記には以下のような特徴があります

1. 相続登記申請義務の期間内に相続人申告登記をすれば、「その相続人に限り申請義務を果たした」とみなされます。従って申告登記をした相続人は罰則の対象にはなりません。
2. 相続人申告登記をした相続人の住所と氏名は登記されるので、相続人の情報が把握しやすくなります。
3. 正式な相続登記よりも必要書類が少なくて済みます。

相続人申告登記は終わりではない

相続人申告登記をすれば申請義務は果たしたことになりますが、それで終わりではありません。あくまで仮の登記なので相続後の不動産の所有権が保証される訳ではないのです。所有権を確実なものにするためには遺産分割協議が終わった後に正式な相続登記をする必要があります。

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借金の相続人が未成年だった場合

親が借金を残して亡くなった時、子どもが未成年だった場合はどうなるのでしょうか。まずは相続放棄を検討することになるでしょう。

しかし未成年の相続放棄は通常の相続放棄とは異なる点がいくつかあります。そこで今回は未成年の相続放棄について説明したいと思います。

親が法定代理人になれるとは限らない

未成年は法律行為を単独ですることはできません。法定代理人が必要になります。そして、通常は親が未成年の子の法定代理人になります。

しかし、相続放棄の場合は親が法定代理人になれるとは限りません。例えば以下のようなケースでは親が未成年の子の法定代理人になることができません。

・父と母と子１人の家族で、子が未成年のうちに父が亡くなった。この時に子だけが相続放棄をして、母が相続放棄をしない場合

このケースで母親が法定代理人になれない理由は、母と子の関係が利益相反になっているからです。

利益相反とは

利益相反について先ほどの例で説明しましょう。もし母親が子の法定代理人になったとすると、母親が子の相続権を故意に放棄させて、母親自身の相続分を増やそうとする恐れがあります。このように利害がぶつかる関係のことを法律用語で利益相反と呼びます。

ここで一つ次のような疑問が生まれます。「相続放棄をするからには借金の方が多いのだろう。だったら、母親が子の代理で相続放棄をしても母親の借金が増えるだけで利益相反にはならないのでは」という疑問です。

確かにこれは納得できる疑問ですが、利益相反には「実質ではなく外見で決める」というルールがあるのです。例え実質は借金であっても、外見上、子を代理することによって母親の相続分を増やしているのは間違いないので、法律上は禁止されているのです。

親が代理できる場合

では先ほどの例で母親が代理できるのは、どのような場合でしょうか。それは以下のような場合です。

・まず母親が相続放棄をして、それが終了してから子の相続放棄をする
母親が先に相続放棄をすれば相続人ではなくなります。その後なら利益相反にはなりません。

・母親と子が同時に相続放棄をする
相続放棄の申述書を母親と子が同時に家庭裁判所に出せば、利益相反の問題は起こりません。

親が離婚していた場合

先ほどの例で親が離婚していた場合は、どうなるのでしょう。これは、どちらの親が親権を持っているかで、やり方が変わります。

母親が親権を持っていた場合
離婚しているので母親は相続人ではありません。よって利益相反の問題は起こりません。親権に従って母親が子の法定代理人となって相続放棄をすることになります。

父親が親権を持っていた場合
これは少しややこしくなります。父親が親権を持っていた場合、亡くなったからと言って自動的に母親に親権が移ることはありません。

しかし、それだと未成年の子の代理人がいなくなってしまいます。このような時のために設けられた制度が「親権者変更の申立」です。この制度によって正式に親権者を母親に移してから母親が代理人になって子の相続放棄をします。

ただ、親権者の変更が必ず認められる訳ではありません。認められない場合は未成年後見人という制度があります。未成年後見人を家庭裁判所に選任してもらって、子の代理人として相続放棄をすることになります。

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売買契約における売主の責任

売買契約における売主の責任のことを以前は瑕疵担保責任と呼んでいました。瑕疵とは欠陥のことで、不動産業界ではよく使われる用語です。瑕疵担保責任とは不動産に何らかの欠陥があった時に売主が負う責任のことです。

令和２年４月に民法が改正されてこの瑕疵担保責任が廃止されて、代わりに契約不適合責任が新設されました。

契約不適合責任とは

契約不適合責任は瑕疵担保責任よりも売主の責任が重くなっています。例えば、瑕疵担保責任では買主側から請求できるのは「契約解除」「損害賠償請求」の2つでした。

一方、契約不適合責任では、買主側は「追完請求」「代金減額請求」「催告解除」「無催告解除」「損害賠償」の5つを請求できるようになりました。

契約不適合責任の免責

このように改正された民法では売主の責任が重くなっているわけですが特に中古物件の売買では、売主の責任が重すぎると売買契約の合意が成立しないケースが増えてしまいます。なぜなら中古物件の場合、買主がある程度の欠陥を許容した上で、その代わりに安く買うという習慣があるからです。

しかし、売主は欠陥の責任を全て負わされると価格を安くすることができません。そこで価格を下げて売りたい場合は売買契約書の中に「契約不適合責任の免責条項」を入れることが広く行われています。この条項があれば売主は契約不適合責任を免れることができます。

免責に制限が付く場合

個人の売買の場合は、売主と買主の双方の同意があれば免責の範囲の制限はありません。ただし、売主が知っていた欠陥を隠して売却した場合は免責特約は無効です。

一方、売主が法人の場合は消費者契約法の適用を受けますので、一部免責特約が無効になるケースがあります。例えば、「契約不適合責任を完全に免責とする場合」や「通知期間（売主が責任を負う期間）を短期間にした場合」などです。

更に、売主が宅建業者（不動産業者）の場合は宅建業法の適用を受けますので、やはり免責が無効になるケースがあります。具体的には、宅建業者は個人の買主への売買契約において、2年間は免責できないと決められています。従って、免責となる期間が2年より短く設定されていた場合には、その免責特約は無効となります。

他に新築物件の売買の場合は、住宅品質確保法という法律が適用され基本構造部分の10年間の保証が義務付けられています。そのため、基本構造部分の保証期間を10年以内とする免責特約は無効となります。

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上場株式の相続税評価の方法

被相続人（亡くなった方）の相続財産に上場会社の株があった場合、相続税評価額は以下の４つの価格のうち最も低い金額となります。最も低い金額ですから、株に関しては税務署は甘いですね。尚、終値とは営業日の最後に付いた取引価格のことです。

1. 相続発生日の終値
2. 相続が発生した月の終値の平均額
3. 相続が発生した月の前月の終値の平均額
4. 相続が発生した月の前々月の終値の平均額

上場株式の相続税評価の具体例

分かり易くするために具体的な例をあげましょう。亡くなったのが１２月１５日で、株価が以下のとおりだったとします。
12月15日の終値 　→ ８００円
12月の終値の平均額 → ９００円
11月の終値の平均額 → ７００円
10月の終値の平均額 → ７５０円

この場合、最も低い価格は７００円です。１０００株あったとすると、７０万円が相続税評価額になります。

相続発生日が営業日ではない場合

相続発生日が土曜、日曜、祝日の場合は、市場が休んでいるため終値がありません。このような場合は相続発生日に近い日の終値を相続発生日の終値とします。
例えば日曜日に亡くなった場合は、翌日の月曜日の終値を相続発生日の終値として計算します。

非上場株式の場合は

非上場株式は公開された市場で取引されていないので、相続税評価額を算出するのは簡単ではありません。全ての会社に適用できる一般的な方法はないので、会社の売上や資産など様々な情報をもとに個別に判断する必要があります。かなり専門的な作業になりますので、税理士や公認会計士などの専門家に依頼するのが良いと思います。当事務所では提携している税理士をご紹介することも可能です。

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相談の翌日に危篤

こんな事例が実際にありました。
遺言の相談を受けて公正証書遺言を作成することになり、公証人に出張に来てもらうことになりました。公証人との連絡も取り、「あまり体調が良くないので急いで欲しい」と伝えて、無理を言って翌日に日程を組んでもらいました。

すると、その晩に体調が更に悪化して、なんと翌朝には亡くなってしまったのです。昼頃に公証人に、その旨を連絡してキャンセルしてもらいました。

自筆証書も難しかった

それなら自筆証書遺言を相談当日に書けば良かったのでは、と思った方もいるかもしれません。実は当日も手が思うように動かず自筆はかなり難しい状態でした。だからこそ公正証書遺言を急いだのです。

正解は早く書いておくこと

この事例で分かる教訓は、「遺言は、できるだけ早く書いておくこと」です。人間は、いつ何が起こるか分かりません。この時も医者も含めて当日に亡くなるとは思っていませんでした。結果的に最後の意思を残すことができなかったのです。

途中で気が変わったら

「早く書いてしまって途中で気が変わったら、どうするのか」を心配される方がいます。しかし、その心配は杞憂です。なぜなら遺言は何回書いても問題ないからです。毎年、新しい遺言を書くことを決めて実行している方もいます。

「２度目の遺言を書くと最初の遺言を取り消さなくてはいけない」、と思っている方がいますが違います。２度目の遺言を書いたら、何もしなくても最初の遺言は無効になります。「遺言は複数ある場合、日付が新しいものが有効である」というルールがあるからです。仮に３通、４通あっても日付が最も新しいものだけが有効です。このルールがあるから日付の書かれていない遺言は無効なのです。

このように何度でも書き直せるのが遺言の特徴なので、思い立ったら出来るだけ早く書きましょう。また、遺言の書き方には、いくつかルールがあります。ルール通りに書かないと、せっかく書いた遺言が無効になってしまうことも珍しくありません。実際に、亡くなられた後で相続人が持参した遺言が無効だったというケースは、いくつか経験があります。ですから遺言を書く時は、一度は専門家に相談した方が良いでしょう。

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国土利用計画法の届出とは

一定の面積以上の土地取引においては、国土利用計画法の届出が義務付けられていることをご存知でしょうか。結構知らない方も多いと思いますので簡単に説明したいと思います。

一定面積とは

法律で定められている一定面積とは、市街化区域は2000㎡以上、市街化区域以外の都市計画区域は5000㎡以上、都市計画区域外は10000㎡以上と、かなり広い土地になります。都会では少ないかもしれませんが、地方の山林などは当てはまるケースも多くなるでしょう。

該当する取引とは

届出に該当する取引は主に売買です。法律では「対価の伴う契約による取引」となっています。ということは贈与は対価を伴わないので除外されることになります。他に相続の場合も届出は不要です。

届出の期間

届出の期間は「契約締結日を含めて２週間以内」とされています。届出人は譲受人なので、売買の場合は買主が届ける義務があります。よく間違えるのが登記完了日から２週間以内だと思っている場合です。あくまで契約締結日からなので注意してください。

届出先

届出先は、土地の所在する市町村の国土利用計画法担当窓口になります。

審査

審査される内容は「土地の利用目的」です。利用目的が適切かどうかを判断され、不適切と判断された場合は利用目的の変更の勧告を受けることがあります。

罰則

期限内に届出をしなかった場合や、虚偽の届出をした場合には罰則があります。刑事罰なので結構重いですから注意が必要です。罰則の内容は「6ヶ月以内の懲役または100万円以下の罰金」です。

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エスクロー・エージェント・ジャパン（EAJ）とは

EAJは、「立会無し。遠方でも休日でも決済できる」のを売りにして急速に不動産業界でシェアを伸ばしてきた会社です。しかし、かねてからこの手法には「司法書士の規定違反になるのでは？」「これ放置されていて大丈夫なの？」という疑問が多くの司法書士から寄せられてきました。

特に問題とされているのが、司法書士が登記案件を受託するごとに「システム利用料」と称する１件あたりの料金をＥＡＪ社に支払っていることをＥＡＪ側が認めていることです。なぜ問題かというと、司法書士は依頼を受けるために代わりに対価を支払ってはならない（いわゆるキックバックの禁止）という決まりがあるからです。

日本司法書士会連合会の見解

「これは禁止されているキックバックではないのか」と懸念を感じている東京司法書士会から、司法書士を統括する団体である日本司法書士会連合会宛に「連合会の見解はどうなっているか」との問い合わせがあり、それに対する回答を下記に紹介します。

「司法書士による「システム利用料」の支払いに関する照会について」
株式会社エスクロー・エージェント・ジャパン（以下「ＥＡＪ」という。）に対して司法書士から支払われる「システム利用料」が、司法書士が受託する業務に応じて支払われるものであるなら、その司法書士の行為は貴見のとおりと考えます。当該司法書士は、ＥＡＪが介することによって業務の依頼を受けているのであって、ＥＡＪに登録していなければ、依頼を受けることがないのであるなら、「システム利用料」は実質的に業務依頼に対する対価と見られるからです。
　　　　　日本司法書士連合会　　常務理事　長田　弘子

これを見る限り、連合会は規則違反の可能性が高いとみなしている訳ですから、今後、仕事欲しさにEAJに登録する司法書士は、いつ懲戒請求を出されてもおかしくない、ということになります。ならば不動産所有者の方もEAJと取引した場合、自分が依頼した司法書士が懲戒されるかもしれないということは分かっておいた方が良いでしょう。

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