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売買契約における売主の責任

売買契約における売主の責任のことを以前は瑕疵担保責任と呼んでいました。瑕疵とは欠陥のことで、不動産業界ではよく使われる用語です。瑕疵担保責任とは不動産に何らかの欠陥があった時に売主が負う責任のことです。

令和２年４月に民法が改正されてこの瑕疵担保責任が廃止されて、代わりに契約不適合責任が新設されました。

契約不適合責任とは

契約不適合責任は瑕疵担保責任よりも売主の責任が重くなっています。例えば、瑕疵担保責任では買主側から請求できるのは「契約解除」「損害賠償請求」の2つでした。

一方、契約不適合責任では、買主側は「追完請求」「代金減額請求」「催告解除」「無催告解除」「損害賠償」の5つを請求できるようになりました。

契約不適合責任の免責

このように改正された民法では売主の責任が重くなっているわけですが特に中古物件の売買では、売主の責任が重すぎると売買契約の合意が成立しないケースが増えてしまいます。なぜなら中古物件の場合、買主がある程度の欠陥を許容した上で、その代わりに安く買うという習慣があるからです。

しかし、売主は欠陥の責任を全て負わされると価格を安くすることができません。そこで価格を下げて売りたい場合は売買契約書の中に「契約不適合責任の免責条項」を入れることが広く行われています。この条項があれば売主は契約不適合責任を免れることができます。

免責に制限が付く場合

個人の売買の場合は、売主と買主の双方の同意があれば免責の範囲の制限はありません。ただし、売主が知っていた欠陥を隠して売却した場合は免責特約は無効です。

一方、売主が法人の場合は消費者契約法の適用を受けますので、一部免責特約が無効になるケースがあります。例えば、「契約不適合責任を完全に免責とする場合」や「通知期間（売主が責任を負う期間）を短期間にした場合」などです。

更に、売主が宅建業者（不動産業者）の場合は宅建業法の適用を受けますので、やはり免責が無効になるケースがあります。具体的には、宅建業者は個人の買主への売買契約において、2年間は免責できないと決められています。従って、免責となる期間が2年より短く設定されていた場合には、その免責特約は無効となります。

他に新築物件の売買の場合は、住宅品質確保法という法律が適用され基本構造部分の10年間の保証が義務付けられています。そのため、基本構造部分の保証期間を10年以内とする免責特約は無効となります。

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上場株式の相続税評価の方法

被相続人（亡くなった方）の相続財産に上場会社の株があった場合、相続税評価額は以下の４つの価格のうち最も低い金額となります。最も低い金額ですから、株に関しては税務署は甘いですね。尚、終値とは営業日の最後に付いた取引価格のことです。

1. 相続発生日の終値
2. 相続が発生した月の終値の平均額
3. 相続が発生した月の前月の終値の平均額
4. 相続が発生した月の前々月の終値の平均額

上場株式の相続税評価の具体例

分かり易くするために具体的な例をあげましょう。亡くなったのが１２月１５日で、株価が以下のとおりだったとします。
12月15日の終値 　→ ８００円
12月の終値の平均額 → ９００円
11月の終値の平均額 → ７００円
10月の終値の平均額 → ７５０円

この場合、最も低い価格は７００円です。１０００株あったとすると、７０万円が相続税評価額になります。

相続発生日が営業日ではない場合

相続発生日が土曜、日曜、祝日の場合は、市場が休んでいるため終値がありません。このような場合は相続発生日に近い日の終値を相続発生日の終値とします。
例えば日曜日に亡くなった場合は、翌日の月曜日の終値を相続発生日の終値として計算します。

非上場株式の場合は

非上場株式は公開された市場で取引されていないので、相続税評価額を算出するのは簡単ではありません。全ての会社に適用できる一般的な方法はないので、会社の売上や資産など様々な情報をもとに個別に判断する必要があります。かなり専門的な作業になりますので、税理士や公認会計士などの専門家に依頼するのが良いと思います。当事務所では提携している税理士をご紹介することも可能です。

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相談の翌日に危篤

こんな事例が実際にありました。
遺言の相談を受けて公正証書遺言を作成することになり、公証人に出張に来てもらうことになりました。公証人との連絡も取り、「あまり体調が良くないので急いで欲しい」と伝えて、無理を言って翌日に日程を組んでもらいました。

すると、その晩に体調が更に悪化して、なんと翌朝には亡くなってしまったのです。昼頃に公証人に、その旨を連絡してキャンセルしてもらいました。

自筆証書も難しかった

それなら自筆証書遺言を相談当日に書けば良かったのでは、と思った方もいるかもしれません。実は当日も手が思うように動かず自筆はかなり難しい状態でした。だからこそ公正証書遺言を急いだのです。

正解は早く書いておくこと

この事例で分かる教訓は、「遺言は、できるだけ早く書いておくこと」です。人間は、いつ何が起こるか分かりません。この時も医者も含めて当日に亡くなるとは思っていませんでした。結果的に最後の意思を残すことができなかったのです。

途中で気が変わったら

「早く書いてしまって途中で気が変わったら、どうするのか」を心配される方がいます。しかし、その心配は杞憂です。なぜなら遺言は何回書いても問題ないからです。毎年、新しい遺言を書くことを決めて実行している方もいます。

「２度目の遺言を書くと最初の遺言を取り消さなくてはいけない」、と思っている方がいますが違います。２度目の遺言を書いたら、何もしなくても最初の遺言は無効になります。「遺言は複数ある場合、日付が新しいものが有効である」というルールがあるからです。仮に３通、４通あっても日付が最も新しいものだけが有効です。このルールがあるから日付の書かれていない遺言は無効なのです。

このように何度でも書き直せるのが遺言の特徴なので、思い立ったら出来るだけ早く書きましょう。また、遺言の書き方には、いくつかルールがあります。ルール通りに書かないと、せっかく書いた遺言が無効になってしまうことも珍しくありません。実際に、亡くなられた後で相続人が持参した遺言が無効だったというケースは、いくつか経験があります。ですから遺言を書く時は、一度は専門家に相談した方が良いでしょう。

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国土利用計画法の届出とは

一定の面積以上の土地取引においては、国土利用計画法の届出が義務付けられていることをご存知でしょうか。結構知らない方も多いと思いますので簡単に説明したいと思います。

一定面積とは

法律で定められている一定面積とは、市街化区域は2000㎡以上、市街化区域以外の都市計画区域は5000㎡以上、都市計画区域外は10000㎡以上と、かなり広い土地になります。都会では少ないかもしれませんが、地方の山林などは当てはまるケースも多くなるでしょう。

該当する取引とは

届出に該当する取引は主に売買です。法律では「対価の伴う契約による取引」となっています。ということは贈与は対価を伴わないので除外されることになります。他に相続の場合も届出は不要です。

届出の期間

届出の期間は「契約締結日を含めて２週間以内」とされています。届出人は譲受人なので、売買の場合は買主が届ける義務があります。よく間違えるのが登記完了日から２週間以内だと思っている場合です。あくまで契約締結日からなので注意してください。

届出先

届出先は、土地の所在する市町村の国土利用計画法担当窓口になります。

審査

審査される内容は「土地の利用目的」です。利用目的が適切かどうかを判断され、不適切と判断された場合は利用目的の変更の勧告を受けることがあります。

罰則

期限内に届出をしなかった場合や、虚偽の届出をした場合には罰則があります。刑事罰なので結構重いですから注意が必要です。罰則の内容は「6ヶ月以内の懲役または100万円以下の罰金」です。

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エスクロー・エージェント・ジャパン（EAJ）とは

EAJは、「立会無し。遠方でも休日でも決済できる」のを売りにして急速に不動産業界でシェアを伸ばしてきた会社です。しかし、かねてからこの手法には「司法書士の規定違反になるのでは？」「これ放置されていて大丈夫なの？」という疑問が多くの司法書士から寄せられてきました。

特に問題とされているのが、司法書士が登記案件を受託するごとに「システム利用料」と称する１件あたりの料金をＥＡＪ社に支払っていることをＥＡＪ側が認めていることです。なぜ問題かというと、司法書士は依頼を受けるために代わりに対価を支払ってはならない（いわゆるキックバックの禁止）という決まりがあるからです。

日本司法書士会連合会の見解

「これは禁止されているキックバックではないのか」と懸念を感じている東京司法書士会から、司法書士を統括する団体である日本司法書士会連合会宛に「連合会の見解はどうなっているか」との問い合わせがあり、それに対する回答を下記に紹介します。

「司法書士による「システム利用料」の支払いに関する照会について」
株式会社エスクロー・エージェント・ジャパン（以下「ＥＡＪ」という。）に対して司法書士から支払われる「システム利用料」が、司法書士が受託する業務に応じて支払われるものであるなら、その司法書士の行為は貴見のとおりと考えます。当該司法書士は、ＥＡＪが介することによって業務の依頼を受けているのであって、ＥＡＪに登録していなければ、依頼を受けることがないのであるなら、「システム利用料」は実質的に業務依頼に対する対価と見られるからです。
　　　　　日本司法書士連合会　　常務理事　長田　弘子

これを見る限り、連合会は規則違反の可能性が高いとみなしている訳ですから、今後、仕事欲しさにEAJに登録する司法書士は、いつ懲戒請求を出されてもおかしくない、ということになります。ならば不動産所有者の方もEAJと取引した場合、自分が依頼した司法書士が懲戒されるかもしれないということは分かっておいた方が良いでしょう。

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戸籍の附票とは

戸籍は聞いたことがあるし実際に取得したことがあっても、戸籍の附票になると「何それ」「聞いたことが無い」という人が途端に増えます。一般の人には、あまりなじみがない書類かもしれません。

戸籍の附票を一言で言うと、「戸籍に記載されている人の住所を表したもの」です。

住民票と何が違うのか

通常は住所の証明がしたい時は住民票を取得するでしょう。住民票なら何度も取ったことがあるという人が多いと思います。では住所を表す戸籍の附票が、住民票と何が違うのかをご説明しましょう。

戸籍の附票とは、「本籍に入籍した時から除籍した時までの住所の移り変わりが全て記載されている証明書」なのです。例えば生まれてから一度も本籍を変えなかった場合、生まれてから亡くなるまでの住所が全て記載されていることになります。

一方、住民票は原則として現住所を証明する書類です。「従前の住所」という項目に一つ前の住所が載っていることも多いですが、そこまでです。それ以上前の住所になると住民票では調べることができません。

戸籍の附票の使いみち

では戸籍の附票は、どんな時に使うのかというと、不動産の登記事項証明書に記載された所有者（登記名義人と言います）の住所が現住所と異なっていた場合です。

相続でも売買でも贈与でも所有権の移転（名義人の変更）をする時には、登記名義人が間違いなくそこに住んでいたことがある、と証明しなければなりません。現住所と一致していれば簡単ですが、旧法では罰則がありませんでしたので、住所が変わっても放置していることが多く、かなり昔の住所のままになっていることが珍しくなかったのです。
※新しい法律では住所変更の際は住所変更登記をしないと罰則があります。

このような場合、登記されている住所が出てくるまで遡る必要があります。そのために戸籍の附票を取得して昔の住所を調べることが多くなります。

戸籍の附票の保存期間

以前は戸籍の附票の保存期間が非常に短く、除籍されてから５年でした。しかし、あまりにも期間が短いために、長期間登記されずに放置されているケースで住所が調査できないという事例が続出して問題になりました。それを受けて現在では保存期間が１５０年に延長されています（住民票も同様に延長されています）。

５年から１５０年とは随分と極端な延長ですが、１５０年という期間は戸籍の保存期間に合わせた改正となっています。今後は長い間、未登記で放置されている登記名義人の住所が調べやすくなるでしょう。
※既に廃棄されてしまったものは元には戻らないので、その影響は残るとは思います。

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相続関係説明図との違い

不動産の相続登記の時に相続関係説明図という家系図のようなものを添付します（省略して「相関図」と呼ばれることが多いです）。この相関図と法定相続情報証明は似ているようで少し違います。最も大きな違いは「法定相続情報証明では、法定相続人以外は氏名の記載はしない」という部分だと思います。

「法定相続人以外は記載しない」の意味

法定相続情報証明は文字通り法定相続人が誰かを証明する書面なので、法定相続人でない親族については不要な情報とされるのです。従って、法定相続人が一目で分かるような記載になっています。

具体的には、例えば兄弟姉妹の相続なら、被相続人の両親は氏名ではなく「父」「母」と記載されるだけです。先に亡くなっている子どもがいる場合は何も記載されません。先に亡くなっている兄弟姉妹がいる場合も同様に何も記載されません。あくまで法定相続人になる生存している兄弟姉妹のみが記載されるのです。

相続関係説明図の場合

一方、相続登記に利用する相続関係説明図の場合は随分と異なります。
上記の兄弟姉妹の相続の例で言うと、先に亡くなった子どもや兄弟姉妹も死亡日とともに記載します。一般的に相関図の方が複雑で記載が多くなる傾向があります。

遺産分割の結果について

法定相続情報証明では、遺産分割の結果は記載されません。あくまで法定相続人が誰かを証明するだけの書面だからです。従って、法定相続情報証明を見ただけでは遺産分割があったのかどうか、あった場合は誰が最終的な相続人になったのかは分かりません。しかし、法定相続情報証明があれば、遺産分割に参加すべき法定相続人を確定することができるというメリットはあります。

一方、相関図の場合は、遺産分割の結果も、分割でもらった人は「相続人」、分割でもらわなかった人は「分割」と記載されます。相関図を見れば誰が最終的な相続人か分かるようになっているということです。

法定相続情報証明を利用する場合

では、どのような時に法定相続情報証明を利用すると良いでしょうか。私の経験で言うと、兄弟姉妹や甥姪の相続の場合は利用した方が良いと思います。理由は取得する戸籍の量が非常に多くなるので、金融機関に持ち込んだ時、審査にものすごく時間がかかり、かなりの時間待たされることになるからです（１時間半とか２時間とか）。複数の金融機関で手続する場合、毎回、その位の時間待たされることになります。

前もって法定相続情報証明を取得しておけば、金融機関は大量の戸籍を審査する必要がなくなりますから、大幅な時間の短縮になります。金融機関が複数ある場合は積み重なると相当に楽になります。

もちろん最も多いパターンの「配偶者と子ども」の相続の場合でも、法定相続情報証明を取得して構いません。兄弟姉妹の場合ほどではありませんが、金融機関の相続手続が楽になるのは間違いありません。

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法定相続情報証明とは

法定相続情報証明とは、法務局が確定した法定相続人の情報を公的に証明してくれる書類のことです。

最近では、かなり定着してきており、銀行・郵便局・証券会社などでも、相続の案内に法定相続情報証明がある場合について記載されていることが多くなっています。法定相続情報証明があった方が金融機関も相続人を確定する作業が省けて楽になるからでしょう。

相続における住民票の除票

家族が亡くなった場合、その人は住民票から除かれます。住民票は生存している家族を記載する書類だからです。

除かれた家族は一定期間、住民票の除票という書類に記載されることになります。除票に記載される期間は以前は５年でしたが、期間が短かすぎて放置されている相続手続に支障が出るという理由で１５０年に延長されました。

住民票の除票は不動産の相続登記には必要書類とされています。しかし、登記簿上の住所と本籍が一致している場合は不要という規定があります。他に銀行など金融機関の相続手続の場合は最初から住民票の除票は不要です。

法定相続情報証明における住民票の除票

法定相続情報証明も相続登記と同じ法務局が取り扱っている手続ですが、必要書類が異なっているので注意が必要です。法定相続情報証明の場合、例え登記簿上の住所と本籍が一致していても住民票の除票が必要書類になります。手続の違いに気を付ければ、法定相続情報証明はとても利用価値が高いので覚えておきましょう。

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株主名簿管理人とは

株式会社に代わって株主名簿の作成および備置きその他の株主名簿に関する事務を行う者のことをいいます。

法律では株主名簿管理人の設置は自由ですが、上場企業の場合、証券取引所が設置を義務付けていますので、必ず設置されています。株主名簿管理人には信託銀行などが指定されていることが多いです。

※昔の商法では名義書換代理人と呼ばれていました

信託銀行と証券会社

信託銀行は株主名簿の事務代行をしている訳ですが、株式の売買取引には関与していません。売買取引を行うのは証券会社になります。
株は売買を前提に持っている人が多いので、ほとんどの場合は証券会社が取り扱い機関になっています。従って相続が発生した場合も、証券会社に対して相続手続を申請するのが通常のやり方です。

信託銀行が取り扱い機関になる場合

しかし中には株をずっと持ち続けて売却するつもりが無いという人も、たまにいらっしゃいます（かなりの少数派だとは思います）。そのような場合、証券会社ではなく信託銀行が取り扱い機関になっているケースもあります。このようなケースで相続が発生した場合は、相続手続の申請は信託銀行にすることになります。

信託銀行の相続手続

信託銀行の相続手続は非常に大変です。証券会社も銀行に比べれば大変なのですが、証券会社以上に大変なことが多いです。その理由は、信託銀行では株式の売却ができないからです。

相続した株の取り扱い機関が信託銀行だった場合、まずは、相続人がどこかの証券会社の口座を持っている必要があります。持っていなければ新しく証券口座を開かなければなりません。

信託銀行から証券会社に移す

証券会社が取り扱い機関ならば、同じ証券会社に相続人の口座を開けば書類も少なく手続きもスムーズに進みます。会社が同じなので情報が共有されるからです。

しかし、信託銀行が取り扱い機関の場合は、別の証券会社に相続人の口座を開き、そこに信託銀行の株を移さなければなりません。別会社ですから必要な情報も多くなり手続も複雑で時間もかかります。

証券会社で換金する

相続人の証券口座に株式の名義を移した後で、始めて相続した株の売却が可能になります。あくまで換金は証券会社でないとできないからです。

このように相続手続と換金を別の会社で進めていく必要があるので、手続のステップが増えて手間と時間が余計にかかることになります。
証券会社の相続と同様に、相続財産に株式が含まれている時は専門家に依頼した方が手間がかからないでしょう。

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証券会社の相続手続の特徴

証券会社の株式の相続の場合、銀行預金の相続とは決定的に異なる点があります。それは、相続人または代理人の証券口座が必要になることです。

もし相続人または代理人が証券口座を持っていない場合は、別途、新たに口座を開設することになります。

相続用証券口座の開設

相続人または代理人が相続前から証券口座を持っていれば、それを使えば良いのですが（手続をする証券会社と同じ場合は更に便利）、日本ではまだ証券取引は一般的ではないので、証券口座を持っていないことの方が多い印象です。

その場合は相続専用口座を、手続をする証券会社で新たに開設することになります。

相続専用口座とは

相続専用口座とは相続手続のためだけに開設される口座で、手続終了と同時に口座が閉鎖されます。

そんな短期間なら、わざわざ開設しなくても良いのでは、と考える人もいると思いますが、これが無いと手続きができないので仕方がありません。

株式の相続

株式は被相続人名義のままでは換金することができません（この点、不動産と似ていますね）。まずは相続人または代理人の名義にしてから売却する必要があります。そのために相続専用口座が必要になる訳です。

一旦、相続専用口座で相続人または代理人名義の株式に移管してから換金します。換金が終わったら口座は閉鎖されます。もちろん口座を閉鎖せずに株式のまま持ち続けることも可能です。

口座開設の手間

相続専用口座を開設するのは結構な手間です。余分な書類も書かされますし、証券会社とのやり取りで時間も取られます。通常の相続手続に加えて行うことになるので、証券会社の相続手続は銀行よりも大変な場合が多いです。

株式の残高証明書

相続税の申告などがある場合、残高証明書が必要になるでしょう。銀行ならば死亡日を記入して申請すれば、手数料は取られますが比較的簡単に取得することができます。

しかし、株式の場合の残高証明書は、ずっと複雑です。なぜなら株式の相続税評価額は以下のような複雑な計算で算出されるからです。

①被相続人の死亡日が含まれる月の平均株価
②被相続人の死亡日が含まれる前月の平均株価
③被相続人の死亡日が含まれる前々月の平均株価
④死亡日の株価（終値）

上記①から④のうち最も低い株価が相続税評価額となります
※高く評価されすぎないように相続人に優しい評価方法になっています

このように残高証明書についても証券会社は銀行よりも手間がかかります。
相続財産に株式が含まれている場合は、相続手続は専門家に依頼した方が良いでしょう。

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