名古屋市天白区の相続放棄・遺言・相続登記（名義変更）なら

最近、問題となっている所有者不明土地問題に対処するため、相続登記を義務化する仕組みが国会で成立しました。
他にも更なる相続登記の推進のために、登記にかかる登録免許税を条件付で免税する措置も設けられています。

上記の免税措置は今年の３月末で期限が切れる予定でしたが、来年３月末まで延長されました。
全部で２種類の免税措置が用意されています。これから順番に説明していきましょう。

相続により土地を取得した方が相続登記をしないで死亡した場合

個人が相続により土地の所有権を取得した場合において，取得した個人が土地の所有権の相続の登記を受ける前に死亡した時は、令和４年（2022年）３月３１日までの間であれば、該当する相続の登記については，登録免許税を課さないこととされました。

上記のケースで免税を受けることができる相続登記の申請のイメージは，以下のとおりです。

現在、登記簿に記載された登記名義人となっている被相続人Ａから相続人Ｂが相続により土地の所有権を取得しました。
ところが、その相続登記をしないまま相続人Ｂが亡くなってしまいました。この場合、相続人Ｂをその土地の登記名義人とするための相続登記については、登録免許税が免税となります。

この時、注意すべきポイントが２つあります。
１つは、相続人Ｂは亡くなっていますから第二の相続が発生しています。第二の相続の相続人をＣとした場合、一般的にはＡからＢの相続登記と、ＢからＣの相続登記の２種類の登記が必要になります（１種類でできるケースもあります）。

この場合、上記の免税措置の対象になるのは、ＡからＢの相続登記だけです。ＢからＣの相続登記については通常どおり登録免許税がかかります。

２つ目は、上記のような場合に、必ずしもＣがその土地を相続している必要はなく、例えばＢが生前にその土地を第三者に売却していたとしても、ＡからＢの相続登記の登録免許税は免税となります。

市街化区域外の土地で、相続登記の促進を特に図る必要があるものとして法務大臣が指定する土地のうち、不動産の評価額が１０万円以下の土地の場合
土地について相続登記（所有権移転）又は表題部所有者の相続人が所有権保存の登記を受ける場合において，以下の３つの条件に当てはまる時は、令和４年（2022年）３月３１日までの間，登録免許税を課さないこととされました。

1. その土地が市街化区域外の土地であること。
2. 相続登記の促進を特に図る必要があるものとして，法務大臣が指定する土地であること。
3. 不動産の評価額が１０万円以下の土地であること。

ただし、不動産の所有権の持分の取得に係るものである場合は，当該不動産全体の評価額に持分の割合を乗じて計算した額となります。　　

市街化区域外とは何か、を理解するためには市街化区域を理解する必要があります。市街化区域とは、住宅をどんどん建てて住んでもいいですよ、という土地の事です。人が暮らす都市としての機能を有する区域のことです。都会は市街化区域が多いということになります。

ということは、「市街化区域外」とは、住宅があまり建っていないような土地、となります。目的の土地がどちらかを正確に知るためには、役所に問い合わせるのが確実です。

法務大臣が指定する土地は、各法務局のホームページに記載されています。ただし、地域によってはかなり大雑把にしか指定されていない部分もあるので、その場合は逐一登記を申請する予定の法務局に確認する必要があります。

この免税措置については当初は所有権移転の相続登記のみが対象でしたが、後から「表題部所有者の相続人が所有権保存の登記を受ける場合」が追加されました。

表題部とは、登記簿の一番上に記載されている部分で、土地や建物の現況（構造や面積など）を表している部分です。
この表題部に所有者欄があって、そこに記載されているのが表題部所有者になります。

表題部所有者は暫定的な権利の表示なので、正式な権利の表示をするには所有権保存登記を受けなければなりません。この登記を受ける前に表題部所有者が亡くなってしまった場合は、相続人が所有権保存登記を受けることになります。

相続登記について、より詳しい情報が知りたい場合は以下をクリック
↓
相続登記

今回は、相続登記における固定資産評価証明書の取り扱いに関するお話です。

固定資産評価額とは？

日本の不動産には固定資産税という税金がかかります。１年に１回、毎年４月から５月頃に固定資産税通知書（納付書）と言う書類が役所から発行されて、不動産所有者のもとに郵送されてきます。この固定資産税を計算する元になっている不動産の価格を固定資産評価額と言います。

相続登記をする場合、登録免許税という税金がかかります。実はこの登録免許税も固定資産評価額を基準にして計算するようになっています（相続登記の登録免許税は固定資産評価額の0.4％です）。

固定資産評価証明書

固定資産評価額を公的に証明した書類のことを固定資産評価証明書と言います。通常は市町村役場の税務課で取得できます。場所によっては市町村税事務所で取得する場合もあります。（固定資産税は市町村税なので）

固定資産評価証明書は土地と建物に分かれているケースが多いので、通常の土地付一戸建の場合、２通取得する必要があります（１通にまとまっているケースもあります）。

ちなみに、毎年送られてくる固定資産税通知書（納付書）に固定資産税の明細が必ず添付されているので、その明細でも固定資産評価額の公的な証明になります。こちらの方が無料ですし、役所に行く手間も省けるので便利です。

名古屋市の場合、原本の添付が不要です。

この固定資産評価証明書や明細は、相続登記の必須添付書類です。なぜなら登記申請の際に支払う登録免許税の計算の元になっているからです。そして、相続登記の添付書類は原則として原本を添付しなければなりません。
しかし、名古屋市の不動産の場合、例外的にコピーの添付が法務局で認められています。オンラインで原本の確認ができるようになったからだと説明されています。
現在、内閣の方針としてオンラインを進めていくと明言していますから、今後は原本不要の地域が増えていくことが予想されますね。

相続登記について、より詳しい情報が知りたい場合は以下をクリック
↓
相続登記

農地とは

不動産の登記における農地とは、法務局で取得する登記事項証明書の「地目」の欄に「田」または「畑」と記載されている土地のことを言います。実際には耕作が行われていなくて農地として使われていなかったとしても、地目が田や畑になっていれば農地とみなされます。

農地は売買や贈与の時は農地法の許可が必要

国が定めたルールで、農地は勝手に他人に渡してはいけないことになっています。食料を生産する大事な土地なので、農業以外の目的で利用する人に自由に渡してしまうと、食料生産がどんどん減ってしまいます。

これを防ぐために農地法という法律が作られ、農地の売買や贈与には許可が必要と言うルールになっているのです。農地法の許可証は法務局で登記申請する時の必要書類になっていますので、添付しないと審査が通りません。

農地の相続には許可は不要です

ただし相続の場合は例外として、農地法の許可は不要という取り扱いになっています。
相続の場合は後を継いで農業を続ける確率も高いですし、法律上、亡くなった瞬間に相続人に所有権が移ると考えられているので、許可を条件にすることが難しいという理由もあります。

（マメ知識）
相続人が複数いる場合は遺産分割協議が済むまで相続人のものにならないように思うかもしれませんが、法的には、分割協議で決まった相続人に所有権が移る日付は故人の死亡日になります。分割協議が終了した日ではないのです。

農地を相続した後、売却したい時は許可が必要

最近は農家の相続でも相続人は都会にいて、農地を相続しても使いみちが無いから売却したいという相談も増えています。この時にネックになるのが農地法の許可です。

農地法の許可を取り扱うのは地元の役所の農業委員会ですが、基本的には農地として使ってくれる人が買主でないと、なかなか許可を出してもらえません。食料生産のための農地をできるだけ減らさないというのが農地法の趣旨だからです。

農地以外にして売却したい時は農地転用の許可

農地の地目を例えば「宅地」などに変更することを農地転用と言います。農地転用ができれば農家以外の人にも自由に売却することが可能です。しかし、農地転用するにも許可が必要なのです。
農地転用は比較的住宅街に近い農地などは認められやすい傾向がありますが、周りが全て農地のような環境では認められる可能性は低いです。

農地の移転の日付は許可された日

通常の不動産売買の場合、決済日が所有権移転の日付になることが多いです。しかし、農地の売買の場合は農地法の許可が降りないと所有権が移転しません。もし許可が降りた日が決済日よりも後だった場合は、所有権移転の日付は許可が降りた日になります。

（マメ知識）
よく名義変更と言う言葉を使いますが法的には正確ではありません。正式な用語は所有権移転と言います。登記事項証明書でも所有権移転と書かれています。法的には、所有権がAさんからBさんに移転したという考え方をするのです。

農地の相続は気を付けよう

農地を相続した場合、そのまま農家を続けるのならば問題ありませんが、不要だから売却したいと考えた場合、農地法の許可の問題があります。早めに専門家に相談した方が良いでしょう。

相続登記について、より詳しい情報が知りたい場合は以下をクリック
↓
相続登記

相続した不動産の売却

相続登記の相談の中で比較的多いのが、「相続した不動産を売却したいので、相続登記をして欲しい」というものです。故人の名義から買主の名義に直接移すことは法律上、認められていません。必ず相続人の名義に移してからでないと売却できないのです。

売却した時、固定資産税はどうなるのか

では不動産を売却した時、売主が支払った固定資産税はどうなるのでしょうか。
まずは原則から見ていきましょう。
原則では、「固定資産税はその年の１月１日時点の名義人に対してかかる」というルールになっています。従って、原則通りなら売主が全額支払うことになりそうです。

しかし、これは役所の都合で決められた原則なので（こうやって決めてしまった方が役所はやり易いから）、非常に不公平です。従って、一般的な商習慣ではより公平な取り扱いをすることになっています。

不動産取引の現場では、固定資産税は日割で分割する

より公平にするためには、買主に名義が移ってからは買主が支払う方が良いでしょう。そのため、不動産取引の現場では、売主が固定資産税を支払った後の場合、１年間を日割して買主分の金額を計算して、決済の時に買主から売主に支払ってもらうのが通常のやり方になります。

固定資産税の基準日は４月１日から３月３１日

固定資産税は１月１日の名義人にかかるのですが、基準となるのは４月１日から３月３１日までの１年間です（地域によっては１月１日から計算するところもあると聞いています。少なくとも愛知県周辺は４月１日からです）。
ですから日割計算する時も、４月１日から３月３１日までで計算します。

相続登記について、より詳しい情報が知りたい場合は以下をクリック
↓
相続登記

２つの養子制度

養子には２種類の制度があります。一つは普通養子、もう一つは特別養子です。
普通養子は、養子に行った後も実の親との縁が切れません。一方、特別養子は実の親との縁が切れてしまいます。
特別養子は要件が厳しく簡単には認めてもらえません。実の親との縁を切った方が良いと思われるような事情（例えば虐待など）がある場合に特別に認められるものです。従って件数はあまり多くありません。
日本における養子のほとんどは普通養子になります。

普通養子の相続

普通養子の場合、親は実の親と養親の２組存在することになります。従って、相続の時も実の親からも、養親からも相続することができます。
一見、非常に得なように思えますが、そうとばかりも言えません。なぜなら、どちらかの親（あるいは両方）に借金がある場合も相続人になってしまうからです。

養子について良くある誤解

不動産の相続登記や遺産分割協議の相談を受けるとき、兄弟姉妹の一人は養子に行ったから今回の相続人にはならないと考えている方が珍しくありません。しかし、これは大きな間違いです。

普通養子の場合、実の親との戸籍上の縁は切れていません。従って、実の親が亡くなった時の遺産相続の相続人に養子に行った子は含まれます。当然に養子に行った子を除いた遺産分割協議は法的に無効となります。遺産分割協議ができなければ不動産の相続登記もできません。大事なことなので注意しましょう。

相続登記について、より詳しい情報が知りたい場合は以下をクリック
↓
相続登記

遺言執行者は相続登記ができるのか（旧法の場合）

実は相続法改正前は遺言執行者が相続登記をすることはできませんでした。遺言による相続登記は、遺言で指定された相続人から申請するしか方法がなかったのです。
（指定された相続人が司法書士に委任することは可能です。しかし遺言執行者が司法書士に委任することはできませんでした）

遺言執行者は相続登記ができるのか（新法の場合）

令和元年７月１日に改正相続法が施行されました。これにより従来の取り扱いが変更になり、遺言執行者でも相続登記の申請をすることが可能になりました。これを受けて、遺言執行者が司法書士に委任することもできるようになりました。

旧法か新法かは、どうやって判断するのか

こうなると旧法で行うのか、新法で行うのかの判断が重要になります。
基準としては、遺言書作成の時期が令和元年７月１日以前であれば旧法の取り扱いになります。この場合は遺言執行者は相続登記を申請することができません。

一方、遺言書作成時期が令和元年７月１日以降であれば、新法の適用になります。この場合は遺言執行者が申請することが可能です。遺言執行者が司法書士に依頼することも、もちろん可能です。

このように遺言執行者の登記申請に関しては、旧法か新法かで取り扱いが大きく変わるので注意が必要です。

相続登記について、より詳しい情報が知りたい方は以下をクリック
↓
https://www.hashiho.com/inherit/registration

共有持分の相続登記

父２分の１、長男２分の１という不動産があって、父が亡くなり長男が相続人となった場合、父持分全部移転という相続登記をすることになります。
この時、父が亡くなる前の長男の持分の表示は共有者となっています。亡くなる前は父と長男の共有だった訳なので、これは正しい表示です。

相続登記後の長男の表示

相続登記をして父の持分２分の1が長男に移った場合、不動産は長男一人のものになるので、この場合は所有者という表示になります。もはや共有では無いのだから当然です。

所有者の表示が共有者になっていた

私が相続登記をした事例で、何とこれが間違って登記されていたことがありました。長男一人のものになったのに、表示が共有者になっていたのです。明らかに法務局の間違いでした。

法務局が間違いを認めて訂正

司法書士は登記が終わった後、登記事項証明書を取得して完了後の表示を確認します。それで間違いを発見しました。急いで法務局に連絡すると、最初は驚いていたようですが、しばらくすると「確かに間違っています。早急に訂正して正しいものを送ります」と言う返事でした。

法務局にも間違いはある

法務局も人の組織である以上、（件数は少ないですが）間違いはあるということです。ですから登記完了後にきちんと確認するのが重要となります。
法務局も早期に間違いを認めて訂正の処理をしてくれましたので、結果として悪くない対応だったと思います。

相続登記について、より詳しい情報が知りたい方は以下をクリック
↓
相続登記

遺産分割が相続人の間の話し合いでまとまらない場合は、家庭裁判所に遺産分割調停を申し立てることになります。調停になるような遺産分割案件のほとんどが不動産がらみです。何故なら、預貯金は簡単に分割することが出来ますが不動産はそうはいかないので揉めやすいのです。

結果、調停が終了した後、不動産の相続登記が必要になります。たまに誤解されている人がいますが、家庭裁判所は相続登記まではしてくれません。終了後に相続人が自分で司法書士を探して登記をすることになります。

遺産分割調停による相続登記は通常の相続登記とは異なりますので、いくつか注意が必要です。

まず、最終的に話し合いがまとまると家庭裁判所から調停調書が発行されます。この場合は調停調書を添付書類として相続登記を申請します（他にも添付書類はあります）。

しかし、遺産分割調停をして結局話し合いがまとまらない場合は、遺産分割審判になります。このケースではほとんどの場合、裁判所による競売になりますので相続登記は不要になります。

ただし、数は少ないですが審判で相続登記をするケースもあります。その場合は家庭裁判所が発行する審判所謄本が必要になりますが、他に確定証明書も添付しなくてはなりません。これは忘れやすいので気を付けましょう。

調停調書にしても審判書謄本にしても、そこに書かれている不動産を取得する予定の相続人が単独で相続登記をすることが出来ます。これが遺産分割調停による相続登記の最大の特徴です。他の相続人の協力が不要なのです。この特徴があるからこそ、遺産分割調停をする意味があるとも言えます。

相続登記について、もっと詳しく知りたい方は以下をクリック
↓
相続登記

最近は日本人の権利意識の高まりを受けて相続での争いが増えてきています。結果的に家庭裁判所の遺産分割調停に持ち込まれるケースも増加する傾向にあります。

遺産分割調停が終わった後に不動産の名義変更をする場合、通常とは違ったルールが適用されますので注意が必要です。

最も大きな違いは、「相続を証する書面」です。通常の名義変更では、被相続人の出生から死亡までの戸籍を添付しますが、遺産分割調停による名義変更では、調停調書または審判書がそれに当たります。

調停調書は遺産分割調停が話し合いで終了した場合に家裁から発行される書面で、最初に相続人に送られてくるのが調停調書正本です。名義変更をする時は、必ずしも正本である必要はなく、追加で取得できる調停調書謄本でも構わないとされています。

遺産分割調停が話し合いでは決着せずに裁判官の判断で終了した場合は、審判書が家裁から発行されます。この審判書で名義変更をする場合は、必ず確定証明書を付ける必要があります。審判書は確定証明書と一緒でないと名義変更には使えませんので覚えておきましょう。

他に注意すべき点としては、調停調書または審判書の中に被相続人の死亡日の記載が無かった場合は、被相続人の死亡日の記載がある戸籍謄本を添付する必要があります。

更に、調停調書または審判書の中に記載されている被相続人の住所が登記事項証明書記載の住所と異なっていた場合は、住所をつなげる為の住民票の除票や戸籍の附表などが必要になります。

遺産分割調停による名義変更にはメリットもあります。それは、調停調書または審判書に記載された不動産を取得する相続人の単独申請で名義変更ができる点です。

通常は、法定相続人全員の協力が無いと特定の相続人への名義変更はできませんので、これは大きなメリットです。ただし、遺産分割調停の終了前に法定相続分による登記がされてしまった場合は、単独申請ができない場合もありますので注意が必要です（この時でも、調停調書または審判書に、他の相続人が登記に協力する旨の記載があれば単独申請できる場合もあります）。

より詳しい情報が知りたい方は以下をクリック
↓
https://www.hashiho.com/inherit/registration/

相続登記が長年にわたって放置されたため相続人が死亡し、相続人の相続人が表れることによって相続関係が複雑になり、結果、不動産の処分が困難になるケースが増加しています。

政府も、この問題を深刻に考え、解決策として相続登記に係る登録免許税を一定の条件を満たせば免除するという措置を打ち出しました。これで、相続登記の促進を図り、登記が放置される不動産を減らそうという試みです。（平成３０年度の税制改正大綱に盛り込まれました。）

具体的には、
相続により土地の所有権を取得したものが移転登記を受けないで死亡した場合、相続人等が平成３０年４月１日から平成３３年３月３１日までの間に、その死亡した者を登記名義人とするためにおこなう移転登記に対する登録免許税が免除となります。

恐らく、そのままの形で国会を通過して法律となる可能性が高いと思われます。もし、上記の条件に当てはまる土地がある場合は、平成３３年３月３１日（実際には平成３３年はありませんが、そこは新元号が決まったら読み替えて下さい）までに登記を行えば登録免許税を払わないで済むということになりますので、見逃さないようにしましょう。

より詳しい情報が知りたい場合は以下をクリック
↓
https://www.hashiho.com/inherit/registration/