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農地とは

不動産の登記における農地とは、法務局で取得する登記事項証明書の「地目」の欄に「田」または「畑」と記載されている土地のことを言います。実際には耕作が行われていなくて農地として使われていなかったとしても、地目が田や畑になっていれば農地とみなされます。

農地は売買や贈与の時は農地法の許可が必要

国が定めたルールで、農地は勝手に他人に渡してはいけないことになっています。食料を生産する大事な土地なので、農業以外の目的で利用する人に自由に渡してしまうと、食料生産がどんどん減ってしまいます。

これを防ぐために農地法という法律が作られ、農地の売買や贈与には許可が必要と言うルールになっているのです。農地法の許可証は法務局で登記申請する時の必要書類になっていますので、添付しないと審査が通りません。

農地の相続には許可は不要です

ただし相続の場合は例外として、農地法の許可は不要という取り扱いになっています。
相続の場合は後を継いで農業を続ける確率も高いですし、法律上、亡くなった瞬間に相続人に所有権が移ると考えられているので、許可を条件にすることが難しいという理由もあります。

（マメ知識）
相続人が複数いる場合は遺産分割協議が済むまで相続人のものにならないように思うかもしれませんが、法的には、分割協議で決まった相続人に所有権が移る日付は故人の死亡日になります。分割協議が終了した日ではないのです。

農地を相続した後、売却したい時は許可が必要

最近は農家の相続でも相続人は都会にいて、農地を相続しても使いみちが無いから売却したいという相談も増えています。この時にネックになるのが農地法の許可です。

農地法の許可を取り扱うのは地元の役所の農業委員会ですが、基本的には農地として使ってくれる人が買主でないと、なかなか許可を出してもらえません。食料生産のための農地をできるだけ減らさないというのが農地法の趣旨だからです。

農地以外にして売却したい時は農地転用の許可

農地の地目を例えば「宅地」などに変更することを農地転用と言います。農地転用ができれば農家以外の人にも自由に売却することが可能です。しかし、農地転用するにも許可が必要なのです。
農地転用は比較的住宅街に近い農地などは認められやすい傾向がありますが、周りが全て農地のような環境では認められる可能性は低いです。

農地の移転の日付は許可された日

通常の不動産売買の場合、決済日が所有権移転の日付になることが多いです。しかし、農地の売買の場合は農地法の許可が降りないと所有権が移転しません。もし許可が降りた日が決済日よりも後だった場合は、所有権移転の日付は許可が降りた日になります。

（マメ知識）
よく名義変更と言う言葉を使いますが法的には正確ではありません。正式な用語は所有権移転と言います。登記事項証明書でも所有権移転と書かれています。法的には、所有権がAさんからBさんに移転したという考え方をするのです。

農地の相続は気を付けよう

農地を相続した場合、そのまま農家を続けるのならば問題ありませんが、不要だから売却したいと考えた場合、農地法の許可の問題があります。早めに専門家に相談した方が良いでしょう。

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相続した不動産の売却

相続登記の相談の中で比較的多いのが、「相続した不動産を売却したいので、相続登記をして欲しい」というものです。故人の名義から買主の名義に直接移すことは法律上、認められていません。必ず相続人の名義に移してからでないと売却できないのです。

売却した時、固定資産税はどうなるのか

では不動産を売却した時、売主が支払った固定資産税はどうなるのでしょうか。
まずは原則から見ていきましょう。
原則では、「固定資産税はその年の１月１日時点の名義人に対してかかる」というルールになっています。従って、原則通りなら売主が全額支払うことになりそうです。

しかし、これは役所の都合で決められた原則なので（こうやって決めてしまった方が役所はやり易いから）、非常に不公平です。従って、一般的な商習慣ではより公平な取り扱いをすることになっています。

不動産取引の現場では、固定資産税は日割で分割する

より公平にするためには、買主に名義が移ってからは買主が支払う方が良いでしょう。そのため、不動産取引の現場では、売主が固定資産税を支払った後の場合、１年間を日割して買主分の金額を計算して、決済の時に買主から売主に支払ってもらうのが通常のやり方になります。

固定資産税の基準日は４月１日から３月３１日

固定資産税は１月１日の名義人にかかるのですが、基準となるのは４月１日から３月３１日までの１年間です（地域によっては１月１日から計算するところもあると聞いています。少なくとも愛知県周辺は４月１日からです）。
ですから日割計算する時も、４月１日から３月３１日までで計算します。

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２つの養子制度

養子には２種類の制度があります。一つは普通養子、もう一つは特別養子です。
普通養子は、養子に行った後も実の親との縁が切れません。一方、特別養子は実の親との縁が切れてしまいます。
特別養子は要件が厳しく簡単には認めてもらえません。実の親との縁を切った方が良いと思われるような事情（例えば虐待など）がある場合に特別に認められるものです。従って件数はあまり多くありません。
日本における養子のほとんどは普通養子になります。

普通養子の相続

普通養子の場合、親は実の親と養親の２組存在することになります。従って、相続の時も実の親からも、養親からも相続することができます。
一見、非常に得なように思えますが、そうとばかりも言えません。なぜなら、どちらかの親（あるいは両方）に借金がある場合も相続人になってしまうからです。

養子について良くある誤解

不動産の相続登記や遺産分割協議の相談を受けるとき、兄弟姉妹の一人は養子に行ったから今回の相続人にはならないと考えている方が珍しくありません。しかし、これは大きな間違いです。

普通養子の場合、実の親との戸籍上の縁は切れていません。従って、実の親が亡くなった時の遺産相続の相続人に養子に行った子は含まれます。当然に養子に行った子を除いた遺産分割協議は法的に無効となります。遺産分割協議ができなければ不動産の相続登記もできません。大事なことなので注意しましょう。

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遺言執行者は相続登記ができるのか（旧法の場合）

実は相続法改正前は遺言執行者が相続登記をすることはできませんでした。遺言による相続登記は、遺言で指定された相続人から申請するしか方法がなかったのです。
（指定された相続人が司法書士に委任することは可能です。しかし遺言執行者が司法書士に委任することはできませんでした）

遺言執行者は相続登記ができるのか（新法の場合）

令和元年７月１日に改正相続法が施行されました。これにより従来の取り扱いが変更になり、遺言執行者でも相続登記の申請をすることが可能になりました。これを受けて、遺言執行者が司法書士に委任することもできるようになりました。

旧法か新法かは、どうやって判断するのか

こうなると旧法で行うのか、新法で行うのかの判断が重要になります。
基準としては、遺言書作成の時期が令和元年７月１日以前であれば旧法の取り扱いになります。この場合は遺言執行者は相続登記を申請することができません。

一方、遺言書作成時期が令和元年７月１日以降であれば、新法の適用になります。この場合は遺言執行者が申請することが可能です。遺言執行者が司法書士に依頼することも、もちろん可能です。

このように遺言執行者の登記申請に関しては、旧法か新法かで取り扱いが大きく変わるので注意が必要です。

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共有持分の相続登記

父２分の１、長男２分の１という不動産があって、父が亡くなり長男が相続人となった場合、父持分全部移転という相続登記をすることになります。
この時、父が亡くなる前の長男の持分の表示は共有者となっています。亡くなる前は父と長男の共有だった訳なので、これは正しい表示です。

相続登記後の長男の表示

相続登記をして父の持分２分の1が長男に移った場合、不動産は長男一人のものになるので、この場合は所有者という表示になります。もはや共有では無いのだから当然です。

所有者の表示が共有者になっていた

私が相続登記をした事例で、何とこれが間違って登記されていたことがありました。長男一人のものになったのに、表示が共有者になっていたのです。明らかに法務局の間違いでした。

法務局が間違いを認めて訂正

司法書士は登記が終わった後、登記事項証明書を取得して完了後の表示を確認します。それで間違いを発見しました。急いで法務局に連絡すると、最初は驚いていたようですが、しばらくすると「確かに間違っています。早急に訂正して正しいものを送ります」と言う返事でした。

法務局にも間違いはある

法務局も人の組織である以上、（件数は少ないですが）間違いはあるということです。ですから登記完了後にきちんと確認するのが重要となります。
法務局も早期に間違いを認めて訂正の処理をしてくれましたので、結果として悪くない対応だったと思います。

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遺産分割が相続人の間の話し合いでまとまらない場合は、家庭裁判所に遺産分割調停を申し立てることになります。調停になるような遺産分割案件のほとんどが不動産がらみです。何故なら、預貯金は簡単に分割することが出来ますが不動産はそうはいかないので揉めやすいのです。

結果、調停が終了した後、不動産の相続登記が必要になります。たまに誤解されている人がいますが、家庭裁判所は相続登記まではしてくれません。終了後に相続人が自分で司法書士を探して登記をすることになります。

遺産分割調停による相続登記は通常の相続登記とは異なりますので、いくつか注意が必要です。

まず、最終的に話し合いがまとまると家庭裁判所から調停調書が発行されます。この場合は調停調書を添付書類として相続登記を申請します（他にも添付書類はあります）。

しかし、遺産分割調停をして結局話し合いがまとまらない場合は、遺産分割審判になります。このケースではほとんどの場合、裁判所による競売になりますので相続登記は不要になります。

ただし、数は少ないですが審判で相続登記をするケースもあります。その場合は家庭裁判所が発行する審判所謄本が必要になりますが、他に確定証明書も添付しなくてはなりません。これは忘れやすいので気を付けましょう。

調停調書にしても審判書謄本にしても、そこに書かれている不動産を取得する予定の相続人が単独で相続登記をすることが出来ます。これが遺産分割調停による相続登記の最大の特徴です。他の相続人の協力が不要なのです。この特徴があるからこそ、遺産分割調停をする意味があるとも言えます。

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最近は日本人の権利意識の高まりを受けて相続での争いが増えてきています。結果的に家庭裁判所の遺産分割調停に持ち込まれるケースも増加する傾向にあります。

遺産分割調停が終わった後に不動産の名義変更をする場合、通常とは違ったルールが適用されますので注意が必要です。

最も大きな違いは、「相続を証する書面」です。通常の名義変更では、被相続人の出生から死亡までの戸籍を添付しますが、遺産分割調停による名義変更では、調停調書または審判書がそれに当たります。

調停調書は遺産分割調停が話し合いで終了した場合に家裁から発行される書面で、最初に相続人に送られてくるのが調停調書正本です。名義変更をする時は、必ずしも正本である必要はなく、追加で取得できる調停調書謄本でも構わないとされています。

遺産分割調停が話し合いでは決着せずに裁判官の判断で終了した場合は、審判書が家裁から発行されます。この審判書で名義変更をする場合は、必ず確定証明書を付ける必要があります。審判書は確定証明書と一緒でないと名義変更には使えませんので覚えておきましょう。

他に注意すべき点としては、調停調書または審判書の中に被相続人の死亡日の記載が無かった場合は、被相続人の死亡日の記載がある戸籍謄本を添付する必要があります。

更に、調停調書または審判書の中に記載されている被相続人の住所が登記事項証明書記載の住所と異なっていた場合は、住所をつなげる為の住民票の除票や戸籍の附表などが必要になります。

遺産分割調停による名義変更にはメリットもあります。それは、調停調書または審判書に記載された不動産を取得する相続人の単独申請で名義変更ができる点です。

通常は、法定相続人全員の協力が無いと特定の相続人への名義変更はできませんので、これは大きなメリットです。ただし、遺産分割調停の終了前に法定相続分による登記がされてしまった場合は、単独申請ができない場合もありますので注意が必要です（この時でも、調停調書または審判書に、他の相続人が登記に協力する旨の記載があれば単独申請できる場合もあります）。

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相続登記が長年にわたって放置されたため相続人が死亡し、相続人の相続人が表れることによって相続関係が複雑になり、結果、不動産の処分が困難になるケースが増加しています。

政府も、この問題を深刻に考え、解決策として相続登記に係る登録免許税を一定の条件を満たせば免除するという措置を打ち出しました。これで、相続登記の促進を図り、登記が放置される不動産を減らそうという試みです。（平成３０年度の税制改正大綱に盛り込まれました。）

具体的には、
相続により土地の所有権を取得したものが移転登記を受けないで死亡した場合、相続人等が平成３０年４月１日から平成３３年３月３１日までの間に、その死亡した者を登記名義人とするためにおこなう移転登記に対する登録免許税が免除となります。

恐らく、そのままの形で国会を通過して法律となる可能性が高いと思われます。もし、上記の条件に当てはまる土地がある場合は、平成３３年３月３１日（実際には平成３３年はありませんが、そこは新元号が決まったら読み替えて下さい）までに登記を行えば登録免許税を払わないで済むということになりますので、見逃さないようにしましょう。

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現在、政府が進めている民法改正要綱案によると、遺産相続における配偶者優遇措置が強化されることになりそうです。

被相続人（亡くなった人）の配偶者が、これまで住んでいた家にそのまま住み続けられるように配偶者居住権という権利を設定できるという、法的に結婚している配偶者の優遇を強く打ち出した内容となっています。

総務省の全国調査によると、２人以上世帯の家計資産に占める不動産の割合は全国平均で約６６.５％になります。
子どもがいる場合の配偶者の法定相続分は２分の１です。
法定相続で遺産を分割した場合、現状では、子どもの取り分をねん出するため、自宅を売却する必要に迫られるケースが多くなっており、配偶者が住み慣れた家を追い出されることで問題になっていました。

そこで新しい要綱案では、住んでいる家に限って所有権とは別に「配偶者居住権」という権利を新設。
この権利を設定することによって、他の相続人が家の所有権を持っていても、配偶者は家に住み続けることが出来るようになる、というものです。

この際、配偶者居住権は家の評価額よりも低くなるので、配偶者が法定相続分で相続しても、住んでいる家を失わない上に、現金・預貯金を相続できるケースが増えると見込まれています。

配偶者居住権の評価額は住む年数などに応じて変わります。
また、権利を行使するためには設定の登記が必要となります。
相続登記と一緒に依頼するのが、自然な流れでしょうか。

他にも、結婚後２０年以上経った夫婦に限り、遺言による遺贈または生前贈与された居住用の家は遺産分割の対象から外せる規定も盛り込まれました。

また相続開始後に預貯金が凍結され、葬儀費用などを相続人が立て替えなくてはならない問題を解決するために、遺産分割前に相続人が預貯金を引き出せるようにする仮払い制度も新設されました。

さらに、被相続人の介護などをした相続人以外の親族が、相続人に金銭を請求できる規定も盛り込まれています。
これは、被相続人と同居していた長男夫婦の場合、長男の妻が被相続人を介護していたときなどが該当するでしょう。

常々、問題になっていたことなので、画期的な改正と言えるでしょう。

主だったものはこのくらいですが、まだいくつかあります。
民法及び家事事件手続法の一部を改正する法律について（相続法の改正）

法案は今月から始まる通常国会に提出される見通しで、早ければ今年度中には成立する可能性があります。今までの相続制度を大幅に変える規定が多く盛り込まれているため、国会の成り行きを注目していきたいと思います。

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近年、日本では空き家のまま放置される家が増加していて問題になっています。
空き家問題とは、放置された空き家を自治体等が処分しようと思っても、思うように処分できない状態になっていることをいいます。

景観の悪化や、不審者の住み付き、崩壊による近隣住民への被害も聞いたことがあると思います。
近くにこのような空き家があったら、何とかして欲しいと思いますよね。

新聞やテレビニュースでも話題になっている空き家問題ですが、そもそもなぜ空き家問題が起こるのでしょうか。これについて考えてみましょう。

特定できない持ち主

普通に考えると、持ち主のところに行って話をつければ良いように思いませんか。
空き家のまま放置されるような物件は、持っていても収益にはならないような物件ですから、持ち主にとっても処分することは、そんなに悪い話ではないはずです。
収益にならない物件を持っていても、毎年の固定資産税を払うだけ無駄ですから。

ではなぜ問題になっているかと言うと、それは持ち主が特定できないからなんです。

持ち主が特定できないとは、どういうことでしょう。
それは相続登記をしないまま長期間、放置した結果、相続人が膨大に増えてしまい、生死や居場所が不明な相続人が何人も現れるという事態に陥っているということなのです。

物件を処分する為には、すべての所有者の同意を得なければなりません。
これが１０人、いえ、それ以上になっているような物件が、日本中のあちらこちらに存在しています。

相続放棄を放置した例

具体例で説明しましょう。
最初の相続で子ども３人が法定相続人だったとしましょう。このとき、相続登記をしないまま、子ども３人が死亡したとすると、子ども３人の相続人に所有権が移ります。

例えば、子ども３人それぞれに配偶者と子ども２人がいたとしたらどうなりますか？
相続人はそれぞれ３人ですから、３人×３人で９人が相続人になります。
この時点で、既に９人です。
この後、同様にして増えていくわけです。
もちろん、この間に亡くなる人もいますが、一方で結婚や出産で相続人が増えていくことも十分考えられますね。

更に相続登記をせずに放置していた場合、そのうち、生死が不明な所有者や、居場所が不明な所有者が出てきてしまうのです。

こうなってしまうと、空き家を売却して処分しようとしても、すべての所有者の同意を得るのは極めて難しい作業になります。従って、崩壊して危険になっているような空き家が増えていくという大変な事態になってしまうのです。

売りたくても売れない

政府も重い腰を上げて対策を取ろうとしています。相続登記を放置しないように、新しい仕組みを検討していると聞きます。
ひょっとしたら、相続登記を放置した場合に何らかのペナルティーが課せられるような制度が出来るかもしれません。
そのくらい、空き家問題は深刻なのです。

不動産売買には、売買契約が必要です。契約書には売主の署名押印が必要です。登記を放っておいたがために売主が特定できなければ、売買契約書に署名押印できないですよね。

さらに、売買には登記申請も必要です。
登記を放っておいたら、現状、誰が所有者なのか不明、という状態になりかねません。
その状態で、不動産を買う人はいませんよね。
所有者全員が特定できないために、売りたくても売れないという物件になってしまうかもしれません。
この記事を読んでくださった皆さんは、相続登記を長年放置したりしないようにしてください。

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