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家屋の名義を子どもに移す場合

親が土地付きの一戸建てを所有している場合、相続対策として、生前に家屋の名義を子どもに移すケースが結構あります。
築年数の古い家屋だと評価額も安くなっているため、税金の負担もそれほど高くならない事が多いというのも理由の一つです。

将来、売却の可能性がある場合は注意

家屋の名義を子どもに移した場合、将来売却する時に税金面で不利になる可能性があるので注意が必要です。
具体的には、譲渡所得税の３０００万円控除という制度が使えなくなります。非常に節税効果の高い制度なので、使えないとかなりの税金を請求される可能性があります。

譲渡所得税の３０００万円控除とは

親が生存中に居住用不動産を売却した場合、３０００万円控除の特例を使えば譲渡益のうち３０００万円までは譲渡所得税がかかりません。例えば、売却して、そのお金で施設に入所する場合などは、この制度を利用すれば税金が少なくて済みます。

因みに、あくまで「譲渡益」なので、譲渡益が出ていない不動産の場合は問題になりません。ただし、譲渡益が出ていない事は書面が必要です。具体的には購入した時の正確な価格が分かるもの（売買契約書など）です。これが無いと譲渡益が出ていると判断されてしまいます。

譲渡所得税の３０００万円控除には条件がある

譲渡益が出る可能性がある不動産を持っていて、将来売却する予定があるならば、節税効果の高い３０００万円控除の制度は是非使いたいでしょう。しかし、家屋の名義を子どもに移してしまうと、この制度は使えなくなってしまうのです。
では譲渡所得税の３０００万円控除を使うためにはどうすればよいのでしょうか。
それは、家屋の一部分でも良いから親の所有のままにしておくことです。たとえ１０分の１でも親の所有になっていれば利用可能です。
※上記を満たせば必ず使える訳ではありません。他にもいくつか条件があります

親が死亡後の売却にも同様の制度がある

親が亡くなった後に住んでいた不動産を売却する場合にも、同じような制度があります。住む予定の相続人が無く、被相続人（亡くなった親）の空き家になった不動産を売る場合は、譲渡所得税の３０００万円控除が使えます。ただし、いくつかの条件を満たす必要があります。詳細は国税庁のウェブサイトをご覧ください。
この時にも、通常の３０００万円控除のときと同様に、家屋の一部が被相続人（亡くなった親）の名義になっていることが必要です。

売る可能性が少しでもあるなら、親の名義は残しておくべき

この制度を使うためには、家屋の名義の一部を親のままにしておかなくてはなりません。将来売却の可能性があり、３０００万円控除の条件を全て満たしているならば、子に名義を移すときは、多くても１０分の９くらいに留めておくのが良いでしょう。

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婚姻２０年以上の夫婦の贈与の特例とは

婚姻期間が２０年以上の夫婦の間で居住用の不動産を贈与した場合、２０００万円までは贈与税がかからないという制度があります。これ以外に１年間に１１０万円までは贈与税の非課税枠がありますから、プラスして使えば２１１０万円分の不動産を贈与税無しで贈与することが可能です。

婚姻２０年以上の夫婦の贈与の特例は得なのか

一見、「２１１０万円も贈与税がかからないなんて、何てお得な制度なんだ。早速、使わなければ」と思えてしまいます。実際に、この制度の人気は高く使う人も多いです。しかし、ちょっと待ってください。本当に夫婦の贈与の特例制度は誰にとってもお得なのでしょうか。

夫婦間には相続の時に１億６０００万円もの控除がある

意外と知られていませんが、夫婦間では相続の時に１億６０００万円までは相続税がかからないというルールがあります。ですから、ほとんどの世帯では夫婦間の相続では税金がかかりません。
生存中に２０００万円分の贈与を急ぐ必要は、あまり無いのです。

生前贈与には贈与税以外の税金がかかる

「贈与税が無ければ得になる」と多くの人が考えてしまう理由として、贈与税以外の税金のことを気付いていない人が多いことがあげられます。
不動産を生前贈与すると、贈与税以外に登録免許税と不動産取得税という２種類の税金がかかってきます。

登録免許税とは

登録免許税とは、不動産の贈与による移転登記（名義変更）をする際に法務局で請求される税金です。登録免許税を払わないと、登記申請自体を受け付けてもらえません。そして贈与の場合にかかる登録免許税は、固定資産評価額の２％です。評価額の高い不動産の場合は結構な金額となります。

不動産取得税とは

不動産を贈与や売買で取得した場合、取得した人に不動産取得税がかかります。金額としては、固定資産評価額のだいたい３％くらいが目安となります。だいたいと書いたのは、様々な軽減措置があるので、個別に検討しないと正確な金額は分からないからです。

相続の場合は税金が優遇されている

一方、不動産を相続で取得した場合は、かなり税金は優遇されています。
例えば登録免許税は評価額の0.4％なので、贈与の時の５分の１で済みます。また不動産取得税については相続で取得した場合は非課税となっていますので支払う必要はありません。
これらにプラスして相続税の１億６０００万円控除がある訳ですから、夫婦間の税金に関しては圧倒的に相続で取得した方が有利です。

夫婦間の不動産の贈与は税金以外の理由が必要

このように税金面では例え婚姻２０年以上の特例を使ったとしても相続で取得した方が有利ですから、夫婦間で不動産の贈与をするならば税金以外の理由が必要です。
人は合理的な考えだけで行動する訳ではありませんので、感情的な理由で贈与することがあっても構わないと私は思います。ただしその場合は「税金面で得する訳ではない」、ということは分かった上で贈与を行ってください。そうしないと後で後悔することになります。

古い家屋の場合は、それほど問題にならないかも

どうしても生存中に贈与したい、という希望をもっている人からの相談は実際にあります。特に築年数の古い家屋のみの贈与の場合は税金の額が小さいので、強い希望があれば贈与を選択しても良いかもしれません。
築年数の古い家屋の場合、評価額がかなり低いことが多いので、登録免許税や不動産取得税が安く抑えられるからです。
同じ理由で利用価値の低い土地の場合も評価額が低いので検討の余地はあるでしょう。

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親の持ち家を子がリフォームする時の注意点

親の持ち家を子がリフォームするケースは珍しくないと思います。この場合、持ち家を親の名義のままで行うと、子から親への贈与と判断されて贈与税が課税されてしまいます（子が資金を出した部分が親の名義になるため）。

贈与にならないためには

贈与税を防ぐ手段としてよく使われるのが、持ち家の名義の一部を親から子に移して、親子の共有名義にする方法です。この際、司法書士に生前贈与の登記を依頼するのが一般的です。

共有持ち分の割合がポイント

この時、持ち家の名義のどれだけの割合を子に移すのかが重要なポイントになります。子が提供したリフォーム資金とバランスが取れるような持分割合にする必要があります。適切な割合を算出するのは素人ではなかなか難しいので、税務署に相談するのが確実でしょう。

リフォームローン控除とは

更に子がリフォーム資金を銀行ローンで工面した場合は、リフォームローン控除を受けられる可能性があります。リフォームローン控除の期間は長いので、節税効果が非常に高く、可能性があるなら受けた方が良いでしょう。

リフォームローン控除を受けるためには

リフォームローン控除を受けるには、自分の家のリフォームでなければなりません。親の名義のままリフォームしたらリフォームローン控除は受けられないのです。従って、親から子への名義変更はリフォームの前にやっておく必要があります（とても重要なポイントです）。
また、控除を受けるためには、子がリフォーム後の家に住む必要があります。
他にも細かい条件がいくつかありますので、詳しく知りたい方は税務署に相談しましょう。

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遺産分割調停では待合が別室になる

遺産分割調停では、「申立人」と「相手方」で待合室が別室になります。調停を申し立てるくらいですから、申立人と相手方は争っている状態と考えられ、その人たちを同じ待合室にしてしまったら、調停が始まる前からケンカが始まってしまうだろう、ということで別室にしているのです。家庭裁判所の配慮と言えます。

初日は出頭時間もバラバラにしている

遺産分割調停の初日は、申立人と相手方それぞれから順番に言い分を聞くことになります。相続人全員で顔を合わせるのは、調停委員が「妥協できそうだ」という感触を得てからになります。

初日は最も感情的な対立が激しいので、家庭裁判所に出頭する時間もずらしてあるのが一般的です。

遺産分割調停は法定相続が基本

遺産分割調停では遺産の範囲を争うことはできません（遺産分割⑨のブログ参照）。調停で話し合われるのは遺産の分け方です。そして、ほとんどの場合、法定相続分を元にして進められていきます。

従って、法定相続分よりも多い遺産を取得しようと思って遺産分割調停に参加すると、期待を裏切られることになるので注意が必要です。

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法定相続情報証明とは？

法務局で取得できる家系図のようなものです。
相続が発生した人が誰で、相続人が誰なのか、相続人の立場はどうなのか（子供なのか孫なのか、兄弟姉妹なのか甥姪なのか）、などを表した書面になります。

法定相続情報は自分で作る

法定相続情報は、戸籍のように役所が勝手に作ってくれるものではありません。家系図自体は申請する人が自分で作らなくてはなりません。しかも法務局が指定した細かいルールがあり、そのルールどおりに作らないと却下されてしまいます。法務局の審査を通過する家系図を作るのは結構大変なので、専門家に作成を依頼する人も多いです。

審査が通ると、自分で作って出した家系図に法務局が証明印を押してくれます。この証明印が押されたものが法定相続情報証明と言われ、公的な書類として通用します。

法定相続情報証明は何に使うのか

法定相続情報証明が最も使われるのは銀行の相続手続きです。銀行の相続手続きは、複数の銀行に行くことが多いので、その度に戸籍や住民票を持参するのは非常に手間がかかります。なぜなら相続における戸籍は一般的に通数が多いからです。

また、銀行の相続手続きは非常に時間がかかり、だいたい１時間近く窓口で待たされるのが当たり前になっています。これは相続人が正確かどうかを調べるのには専門知識が必要で時間がかかるからです。

この時、法定相続情報証明を銀行に持っていくと、かなり時間の短縮になります。法定相続情報証明は事前に法務局が審査しているので、銀行が改めて相続人の審査をする必要が無いからです。戸籍を銀行に提出する必要もありません。

兄弟姉妹や甥姪の相続にも良く使われる

兄弟姉妹や甥姪の相続手続きは非常に大変です。取得しなければならない戸籍の数も多いですし、家系図も複雑になります。書類の数が多くなりますから銀行の待ち時間も、より長くなります。
このような場合、法定相続情報証明を使えば、持参する書類も少なくて済み、時間も大幅に短縮できます。

今のところ無料で利用できる

法定相続情報証明の取得は、今のところ無料になっています。法務局が利用を促進したい、という希望を持っているからです（将来は有料になるかもしれません）。
その代わり、家系図の作成には法務局は手を貸しません。あくまで自分で作って持ってきたものを審査して、ルール通りに作られていれば証明印を押すというやり方です。

法定相続情報証明のよくある使い方

法定相続情報証明は一度作ってしまえば全ての銀行の相続手続きで使えますので、その後の銀行の手続は自分でやるけど、法定相続情報証明だけは専門家に頼むという人も最近増えてきています。

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相続放棄の後に訴えられることがある

家庭裁判所で相続放棄が認められても、それで請求が止まる訳ではありません。あなたが相続放棄をしたことを知らない債権者は当然請求をしてきます。それどころか裁判をしてくることも実際にあります。

裁判をされても放置してしまった

「例え裁判をされても自分は相続放棄したのだから大丈夫」、このように考えて放置してしまう人がいます。これは大変に危険な行為です。後で取り返しのつかないことになる恐れがあります。

放置したら、どうなるのか？

多くの人が誤解していますが、実は相続放棄が裁判でひっくり返ることがあります。相続放棄は、水戸黄門の印籠のように完璧ではないのです。通常の請求に対しては拒否することができますが、裁判に訴えられたらきちんと反論しないと負けることもありえます。

裁判では、放置して何も反論しなかったら負けを認めた、と判断されるというルールがあります。従って、放置したら裁判は必ず負けます。しばらくすると負け判決が郵送されてきます。

裁判に負けたら、どうなるのか？

相続放棄と裁判の判決を比べた場合、裁判の判決の方が法的な力は強いのです。従って、負け判決が出た場合、例え相続放棄をしていても、裁判で負けた請求については支払わなくてはなりません。

相続放棄の後に裁判されたら専門家に相談しよう

相続放棄は家庭裁判所が審査した結果ですから、きちんと反論すれば裁判で勝てる確率は高いです。ですから放置して負けてしまうのは非常にもったいないと言えます。
相続放棄の後に裁判されたら、勝つためにも早めに専門家に相談するのが得策です。

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遺産分割審判とは

遺産分割協議が相続人の間でまとまらない場合、家庭裁判所に遺産分割調停を申し立てることになります。しかし、遺産分割調停をしてもなお、話がまとまらない場合もあります。

このような時に裁判官が相続人の話を聞いて最終的な判断を下すことを審判と呼びます。

不動産の遺産分割がまとまらない場合

家庭裁判所で遺産分割調停を行っても分割方法が決まらない場合、遺産分割審判に移行しますが、不動産の場合は少し注意が必要です。なぜなら、不動産は換価分割されることが多いからです。

換価分割とは

不動産の場合、残したまま分割しようと思ったら共有持ち分にするしかありません。しかし、住むつもりが無い相続人にとっては共有持ち分でもらっても、あまり意味がありません。
そこで、不動産を売却してお金に換えて、そのお金を各相続人に分配するのが換価分割という方法です。

審判は換価分割になることが多い

不動産の遺産分割でもめている場合、特定の相続人がまとまったお金が欲しいというケースが多いです。

例えば、A、B、Cと相続人がいて、Aが自分が住むために不動産を相続したいという希望を持っていたとすると、調停の段階では、AがBとCに金銭を渡して調整するという方法が取られることが一般的です（この方法を代償分割と言います）。

しかし、AがBとCに渡せる金銭が無い場合、話し合いがまとまりません。このような時に審判になることが多いので、審判では換価分割になることが多いのです。

審判では不動産は競売になることが多い

審判になるということは調停で話し合いがつかなかった、ようするに喧嘩している状態が続いている、ということです。こうなると、不動産の任意売却は難しくなります。なぜなら任意売却は相続人全員の同意が無いとできないからです。

すると、残された手段は裁判所による競売しかなくなります。ただし不動産の競売は一般的に任意売却の７割くらいの評価でしか売れないと言われています。

不動産がある場合は、調停で決着をつけた方が得

「任意売却の方が得になるなら、相続人全員が同意するのが普通なのでは」と思った人も多いかもしれません。しかし、そのような合理的な判断で納得できるようならば調停の段階で話がまとまっているはずなのです。

遺産分割の争いというのは得てして感情的なもので、だからこそ長引いていることが多いのです。だから「一見、損になるのになぜ」と思われるのに審判では競売になってしまうケースが珍しくありません。

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遺言執行者は相続登記ができるのか（旧法の場合）

実は相続法改正前は遺言執行者が相続登記をすることはできませんでした。遺言による相続登記は、遺言で指定された相続人から申請するしか方法がなかったのです。
（指定された相続人が司法書士に委任することは可能です。しかし遺言執行者が司法書士に委任することはできませんでした）

遺言執行者は相続登記ができるのか（新法の場合）

令和元年７月１日に改正相続法が施行されました。これにより従来の取り扱いが変更になり、遺言執行者でも相続登記の申請をすることが可能になりました。これを受けて、遺言執行者が司法書士に委任することもできるようになりました。

旧法か新法かは、どうやって判断するのか

こうなると旧法で行うのか、新法で行うのかの判断が重要になります。
基準としては、遺言書作成の時期が令和元年７月１日以前であれば旧法の取り扱いになります。この場合は遺言執行者は相続登記を申請することができません。

一方、遺言書作成時期が令和元年７月１日以降であれば、新法の適用になります。この場合は遺言執行者が申請することが可能です。遺言執行者が司法書士に依頼することも、もちろん可能です。

このように遺言執行者の登記申請に関しては、旧法か新法かで取り扱いが大きく変わるので注意が必要です。

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相続では割と良くあるトラブルです。
他の相続人が遺産を使い込んでしまったというものです。
「その分を返せ」と請求したところ、相手が聞く耳を持たなかったので、家庭裁判所に遺産分割調停を申し立てるべきか、という相談を受けることがあります。

「遺産の使い込み」は遺産分割調停では解決しない

意外と思われる方も多いと思いますが、実は「財産の使い込みは遺産分割調停の範囲外である」、というのが家庭裁判所の見解です。
使い込みは遺産分割の前提条件についてのトラブルで、遺産分割そのもののトラブルではないと考えられているのです。

分かりやすく言うと、
「そもそも財産がどれだけあるかが決まってなければ遺産分割は始まらないのだから、財産の範囲を決めてから調停を申し立ててくれ。」

と裁判所は言っているのです。
遺産分割調停は決まっている財産の分け方を話し合う場所であって、財産の範囲を決める場所ではないということになります。

「遺産の使い込み」を解決する方法は？

遺産分割調停では解決しないとすると、遺産の使い込みを解決する方法は何があるのでしょうか。
もちろん、使い込んだ相続人が認めて自主的に返還してくれるなら問題ありません。しかし、多くの場合、素直には返還に応じないでしょう。

そのような時は、民事訴訟になります。
訴訟の種類は不当利得返還請求訴訟になる場合が多いようです。
使い込みをされた相続人が原告となり、使い込んだ相続人を被告として訴訟を起こす訳です。この訴訟で決着をつけて遺産の金額を確定させて、それから初めて遺産分割協議が始まることになります。

遺産分割のみを対象とした訴訟は無い

これも意外に思う人が多いかもしれませんが、実は遺産分割のみを対象にした訴訟というのは存在しません。遺産分割訴訟というのは無いのです。

相続人と相続財産が確定した後に分割方法で争いが起こった場合は、裁判としては家庭裁判所の遺産分割調停しかありません。いきなり遺産分割審判を申し立てることも制度上はできますが、現実の裁判所の対応では、例え審判を先に申し立てても裁判官の判断で調停にされてしまうケースがほとんどです。
この点は誤解されている方も多いので覚えておきましょう。

遺産分割審判の後に訴訟はできない

遺産分割調停でも話し合いがまとまらなかった場合は、遺産分割審判になります。審判は家庭裁判所の裁判官が最終的な分割方法の判断を下すものです。では審判で決まった後に改めて訴訟を起こすことはできるのでしょうか。

結論から言うとできません。離婚の裁判に詳しい方は意外に思うかもしれません。離婚の場合は離婚調停でまとまらない場合は離婚訴訟を起こすことは可能です。しかし遺産分割の場合は、このような仕組みにはなっていないのです。

従って遺産分割の争いは、遺産分割審判が確定してしまったら、それが最終決着となります。

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調停調書とは

遺産分割調停が決着すると、その内容を正式な書面に残すために、家庭裁判所が調停調書を作成します。これは、通常の訴訟が行われた時に、和解で決着した場合に和解調書が作られるのと状況は似ています。

調停調書は裁判所のお墨付きのある公的な書面で、大変に強力な効果を持っています。

調停調書の効果とは

調停調書の一番の効果は、相手方が調書の内容を守らなかった場合に、強制執行が出来るという点にあります。

強制執行とは差押のことです。相手方の財産を裁判所の力で強制的に差押えてもらえるのです。

ですから調停調書を甘く見てはいけません。裁判所で決着した以上、例え話し合いの結果だったとしても、訴訟における判決と同様の効果を持つのです。

強制執行の条件

もし相手方が調停の内容を守らなくて強制執行をする段階になったら、条件として調停調書が相手方に送達されていなければなりません（送達とは裁判所が郵送で送ることを言います）。

相手方が受け取っていなければ効果は発揮されないのです。
これは裁判全体に共通する重要なポイントです。

調停調書は自動的に送達されるのか

これは非常に誤解が多いのですが、調停調書は何もしないと送達してくれません。この辺り、裁判所にサービスを期待してはいけません。

送ってもらうためには送達申請が必要です。送達申請とは、申立人と相手方に郵送してもらうように裁判所に申請することです。

調停調書の送達申請は忘れないように

相手方に調停調書が送達されていないと、いざと言う時の強制執行が出来ません。
送達申請は後からでも可能ですが、もし相手方が引っ越して住所が変わっていたり、結婚して氏名が変わっていたりしたら、変更を証明するための手続が新たに必要となり、時間と費用が余分にかかります。

従って、送達申請は必ず調停調書が作成された直後にしておくようにしましょう。

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