名古屋市天白区の相続放棄・遺言・相続登記（名義変更）なら

抵当権付不動産の相続

相続した不動産に抵当権が付いていることがあります。ローンを返済中であれば、そのまま相続することになりますが、ローンを完済している場合は抵当権を抹消することになります。

本来はローンを完済した時に登記名義人が抹消しておくべきなのですが、後回しにしたまま放置されているケースも少なくありません。

抵当権抹消を放置されたまま名義人が死亡した時は、相続人が抵当権抹消登記をしなくてはいけません。

抵当権がかなり古い場合

相続してから確認すると、抵当権がかなり古いものである場合があります。そのような場合、抵当権者である金融機関が吸収合併などで変わっていることがあります。

特に平成に入ってからは金融再編で銀行の吸収合併が多いので、そのままである方が少ないかもしれません。

抵当権者が変わっている時の抹消登記

抵当権抹消登記の登記義務者は抵当権者です。売買や贈与の場合、登記義務者に住所や氏名などの変更があった場合は、事前に変更登記を申請しなければなりません。

しかし、抵当権抹消の時の登記義務者の変更については事前の変更登記の申請は不要です。変更を証明する書類を添付して、いきなり抹消登記を申請することができます。

変更証明書とは何か

抵当権抹消登記の登記義務者の変更証明書とは、商号変更や本店移転または合併を証明する登記事項証明書などになります。

これらの書類は通常、金融機関から送られてきます。抵当権者がハウスメーカーなどの場合も同様だと思います。

変更証明書は抵当権者から申請後の返却を要請されることが多いので、抹消登記の際に法務局に原本還付の申請を忘れないようにしましょう。

抵当権移転登記が必要な場合

注意すべき点として、ローンを完済する前に抵当権者の吸収合併が起こった場合、抹消登記の前に抵当権移転登記を申請する必要があります。抹消の原因（ローン完済など）が生じる前に抵当権者が変わったことになるからです。

古い抵当権の抹消は権利証が無いことが多い

長期間放置された抵当権の抹消の場合、権利証が紛失していることも多いです。その場合は、事前通知制度などを利用して申請することになり、手間も時間も余分にかかります。

ローンを完済したら、すぐに抵当権は抹消しよう

長い時間が経つと、もともとは簡単だった抵当権抹消登記も複雑になり手間も時間もかかるようになります。このようなことを避けるためにもローンを完済したら、すぐに抵当権抹消登記をするように心がけましょう。（ローンを完済すると、抹消登記の必要書類が抵当権者から郵送されてくるのが一般的な取り扱いです）

相続登記についてより詳しく知りたい場合は以下をクリック
↓
相続登記

権利証が必要な場合

不動産の贈与や売買などの名義変更登記を行う時、登記名義人（贈与の渡す方、売買の売主）は必ず権利証を法務局に提出しなくてはなりません。権利証は登記済証の場合もあれば、登記識別情報の場合もあります。

これは権利証を持っていることが、自身が不動産の所有者であることの証明になっているからです。
一方、相続の場合は登記名義人は死亡しているので、権利証の提出は不要となっています。

権利証を失くしてしまったら

しかし、様々な事情で権利証が見つからない場合もあるでしょう。権利証は再発行されない書類なので、失くしてしまったらどうすればよいのでしょうか。

このような時に解決する方法が２種類あります。一つは本人確認情報の作成、もう一つは事前通知制度です。

事前通知制度とは

本人確認情報については以前にブログで簡単に説明しましたので、今回は事前通知制度について説明します。

事前通知制度とは、登記申請の際に権利証を紛失した旨を法務局に説明して、事前通知によって登記を処理するように申請することで利用できる制度です。

事前通知の利用が正しく申請された場合、法務局は登記名義人に対して、「登記申請があったこと」および「登記申請の内容が正しいと考えるのであれば、一定期間内にその旨の申出をすること」を郵便で通知します。

事前通知制度の郵便の種類

登記名義人が個人の場合は、本人限定受取郵便で通知されるのが一般的です。一方、登記名義人が法人の場合は、書留郵便で送られるようです。

事前通知制度の流れ

法務局から登記名義人宛に事前通知書が届いたら、原則として２週間以内に名義人本人が署名押印して返送しなくてはなりません。

押印は申請書または委任状に押した印鑑と同一ものとされていますので、実印で押すことになります。

抵当権抹消の場合の印鑑証明書

古い抵当権抹消の登記を申請する場合、権利証を紛失していて提出できないことがたまにあります。

抵当権抹消の登記名義人は抵当権者（ほとんどが金融機関）ですが、一般的には印鑑証明書は添付書類になっていません。（所有権の売買や贈与では印鑑証明書は必須です）

しかし、権利証を紛失して事前通知制度を利用する場合は、例外的に印鑑証明書の添付が求められます。通知書に押された抵当権者の印鑑を照合するために必要だからです。

事前通知制度の注意点

事前通知制度は権利証が無くても登記を受け付ける制度なので厳格な運用がされています。例えば、期限内に通知書が返送されなかった場合、通知書に押された印鑑が実印と違っていた場合などは、申請自体が却下されてしまいます。

特に売買の場合はお金が動きますので、買主が代金を払った後で売主が事前通知の返送を忘れてしまったら、お金を払ったのに買主の名義にならないという大変な事態が起こります。
従って、売買の実務の現場では事前通知はまず利用されません。売買の時は本人確認情報を利用するのが一般的です。

、贈与の場合も、却下されてしまうリスクがあるので、確実に一回の手続で済ませたい場合は、事前通知制度は避けた方が良いでしょう。

生前贈与についてより詳しく知りたい場合は以下をクリック
↓
生前贈与

数次相続とは

登記名義人が死亡した後、遺産分割協議を決着させる前に法定相続人の一人が死亡した場合、専門用語で数次相続といいます。

例えば、Aが死亡して法定相続人が妻Bと長男Cだった場合、遺産分割協議の前に長男Cが死亡してしまい、長男Cの法定相続人はCの妻Dと、Cの長女Eだったというようなケースです。

中間省略登記とは

数次相続の場合、原則どおりなら相続登記（名義変更）は２回行わなければなりません。Aの相続登記を行ってから、次にCの相続登記を行うことになります。
これだと手続きを２回行うことになるので、登録免許税も２回支払うことになります。

しかし、ある条件を満たした場合、中間省略登記と言って２回分の相続登記を１回で済ませることができるのです。中間省略登記だと、支払う登録免許税も１回で済み非常にお得です。

中間省略登記の条件

数次相続で中間省略登記を行える条件は、「途中の相続が単独相続であること」です。単独相続とは、相続人が一人であることを言います。

事例の場合で言うと、Aの法定相続人は妻Bと長男Cの二人です。
このままでは中間省略登記はできません。

この場合、BとCの法定相続人で遺産分割協議をして、Aの相続人をCのみにしてしまえば単独相続になり、中間省略登記が使えるようになります（単独で相続するのは途中で亡くなった相続人です）。

この時の遺産分割協議に参加する法定相続人は、B・D・Eの３人になります。DとEは、死亡したCからAの相続権を受け継いだ形で参加します。

※単独相続でなければならないのは途中の相続のみです。最終の相続人（この場合はCの相続人）は二人でも構いません。
※数次相続の中間省略登記の原因日付は以下のようになります。
平成〇年〇月〇日C相続（日付はAの死亡日）
令和〇年〇月〇日相続（日付はCの死亡日）

間違えやすい代襲相続

数次相続と似ているため間違えやすいケースに代襲相続があります。

例えば上記のケースで、Aが死亡するよりも前に長男Cが死亡してしまったら、数次相続ではなくて代襲相続の問題になります。

数次相続か代襲相続かを決めるポイントは死亡の順番です。
Aが死亡するより前にCが死亡した場合は、Cには子がいますので、Cの長女EがCの代わりにAの遺産の分割協議に参加することになります。

ここで重要なのが、代襲相続の場合はCの妻Dは分割協議に参加できないということです。

相続登記についてより詳しく知りたい場合は以下をクリック
↓
相続登記

最近、問題となっている所有者不明土地問題に対処するため、相続登記を義務化する仕組みが国会で成立しました。
他にも更なる相続登記の推進のために、登記にかかる登録免許税を条件付で免税する措置も設けられています。

上記の免税措置は今年の３月末で期限が切れる予定でしたが、来年３月末まで延長されました。
全部で２種類の免税措置が用意されています。これから順番に説明していきましょう。

相続により土地を取得した方が相続登記をしないで死亡した場合

個人が相続により土地の所有権を取得した場合において，取得した個人が土地の所有権の相続の登記を受ける前に死亡した時は、令和４年（2022年）３月３１日までの間であれば、該当する相続の登記については，登録免許税を課さないこととされました。

上記のケースで免税を受けることができる相続登記の申請のイメージは，以下のとおりです。

現在、登記簿に記載された登記名義人となっている被相続人Ａから相続人Ｂが相続により土地の所有権を取得しました。
ところが、その相続登記をしないまま相続人Ｂが亡くなってしまいました。この場合、相続人Ｂをその土地の登記名義人とするための相続登記については、登録免許税が免税となります。

この時、注意すべきポイントが２つあります。
１つは、相続人Ｂは亡くなっていますから第二の相続が発生しています。第二の相続の相続人をＣとした場合、一般的にはＡからＢの相続登記と、ＢからＣの相続登記の２種類の登記が必要になります（１種類でできるケースもあります）。

この場合、上記の免税措置の対象になるのは、ＡからＢの相続登記だけです。ＢからＣの相続登記については通常どおり登録免許税がかかります。

２つ目は、上記のような場合に、必ずしもＣがその土地を相続している必要はなく、例えばＢが生前にその土地を第三者に売却していたとしても、ＡからＢの相続登記の登録免許税は免税となります。

市街化区域外の土地で、相続登記の促進を特に図る必要があるものとして法務大臣が指定する土地のうち、不動産の評価額が１０万円以下の土地の場合
土地について相続登記（所有権移転）又は表題部所有者の相続人が所有権保存の登記を受ける場合において，以下の３つの条件に当てはまる時は、令和４年（2022年）３月３１日までの間，登録免許税を課さないこととされました。

1. その土地が市街化区域外の土地であること。
2. 相続登記の促進を特に図る必要があるものとして，法務大臣が指定する土地であること。
3. 不動産の評価額が１０万円以下の土地であること。

ただし、不動産の所有権の持分の取得に係るものである場合は，当該不動産全体の評価額に持分の割合を乗じて計算した額となります。　　

市街化区域外とは何か、を理解するためには市街化区域を理解する必要があります。市街化区域とは、住宅をどんどん建てて住んでもいいですよ、という土地の事です。人が暮らす都市としての機能を有する区域のことです。都会は市街化区域が多いということになります。

ということは、「市街化区域外」とは、住宅があまり建っていないような土地、となります。目的の土地がどちらかを正確に知るためには、役所に問い合わせるのが確実です。

法務大臣が指定する土地は、各法務局のホームページに記載されています。ただし、地域によってはかなり大雑把にしか指定されていない部分もあるので、その場合は逐一登記を申請する予定の法務局に確認する必要があります。

この免税措置については当初は所有権移転の相続登記のみが対象でしたが、後から「表題部所有者の相続人が所有権保存の登記を受ける場合」が追加されました。

表題部とは、登記簿の一番上に記載されている部分で、土地や建物の現況（構造や面積など）を表している部分です。
この表題部に所有者欄があって、そこに記載されているのが表題部所有者になります。

表題部所有者は暫定的な権利の表示なので、正式な権利の表示をするには所有権保存登記を受けなければなりません。この登記を受ける前に表題部所有者が亡くなってしまった場合は、相続人が所有権保存登記を受けることになります。

相続登記について、より詳しい情報が知りたい場合は以下をクリック
↓
相続登記

今回は、相続登記における固定資産評価証明書の取り扱いに関するお話です。

固定資産評価額とは？

日本の不動産には固定資産税という税金がかかります。１年に１回、毎年４月から５月頃に固定資産税通知書（納付書）と言う書類が役所から発行されて、不動産所有者のもとに郵送されてきます。この固定資産税を計算する元になっている不動産の価格を固定資産評価額と言います。

相続登記をする場合、登録免許税という税金がかかります。実はこの登録免許税も固定資産評価額を基準にして計算するようになっています（相続登記の登録免許税は固定資産評価額の0.4％です）。

固定資産評価証明書

固定資産評価額を公的に証明した書類のことを固定資産評価証明書と言います。通常は市町村役場の税務課で取得できます。場所によっては市町村税事務所で取得する場合もあります。（固定資産税は市町村税なので）

固定資産評価証明書は土地と建物に分かれているケースが多いので、通常の土地付一戸建の場合、２通取得する必要があります（１通にまとまっているケースもあります）。

ちなみに、毎年送られてくる固定資産税通知書（納付書）に固定資産税の明細が必ず添付されているので、その明細でも固定資産評価額の公的な証明になります。こちらの方が無料ですし、役所に行く手間も省けるので便利です。

名古屋市の場合、原本の添付が不要です。

この固定資産評価証明書や明細は、相続登記の必須添付書類です。なぜなら登記申請の際に支払う登録免許税の計算の元になっているからです。そして、相続登記の添付書類は原則として原本を添付しなければなりません。
しかし、名古屋市の不動産の場合、例外的にコピーの添付が法務局で認められています。オンラインで原本の確認ができるようになったからだと説明されています。
現在、内閣の方針としてオンラインを進めていくと明言していますから、今後は原本不要の地域が増えていくことが予想されますね。

相続登記について、より詳しい情報が知りたい場合は以下をクリック
↓
相続登記

今回は、婚姻期間２０年以上の夫婦の居住用不動産の生前贈与が相続法の改正によって行い易くなった、という話です。夫婦間の贈与を考えている方には朗報だと思います。

配偶者の住み慣れた家の相続の問題

相続が開始したら、「他に分配する財産が無いから配偶者が住み慣れた家を売らなくてはならないんじゃないか」とか、「家に住み続けるために遺産分割協議で配偶者が家を相続したら、老後の資金であてにしていた預貯金の相続分を配偶者が大幅に減らされてしまうんじゃないか」、という心配をされている方も多いと思います。

実はこの心配は当たっていて、配偶者が住み慣れた家を売却するために出て行かされたり、預貯金の相続分をかなり減らされたり、といったことは実際に相続の現場では起きています。

特別受益の持ち戻しとは？

このような心配を解消するために、配偶者に居住用の不動産を贈与してしまう、という方法は人気があり良く行われています。しかし、この贈与には重大な落とし穴がありますので注意が必要です。それが「特別受益の持ち戻し」です。

特別受益の持ち戻しとは、「生前に贈与された財産は遺産の前渡しに当たるので、相続の時の遺産分割の際に、贈与された財産を差し引いて遺産を計算しなければならない」というものです。そうしなければ、特定の相続人に集中して生前に贈与された場合、不公平になるから、というのが法律の考え方なのです。

特別受益の持ち戻しという制度があるために、実際には生前贈与がうまくいかなかったというケースが珍しくありません。最終的に相続財産を減らされてしまうからです。

特別受益の持ち戻しの免除

近年、相続法が改正されて、婚姻期間２０年以上の夫婦の場合、生前贈与された居住用不動産については、特別受益の持ち戻しが免除されるという規定が新設されました。これは、高齢の配偶者が住み慣れた家を追い出されるのは問題だという考え方が以前からあって、この考え方を法律に適用したものです。高齢の配偶者にとっては大変有益な制度だと思います。

今後の夫婦間の生前贈与

この法律ができたことによって、婚姻期間２０年以上の夫婦の場合、居住用不動産は積極的に生前贈与した方が良い、ということになるでしょう。
例え生前贈与しても、その分を相続の時に清算しなくても良くなったからです。

生前贈与について、より詳しい情報が知りたい場合は以下をクリック
↓
生前贈与

今回は、民法の改正で新しく認められた「配偶者居住権」について解説します。

配偶者居住権とは？

配偶者居住権とは、民法の改正により令和２年４月１日以降に開始した相続から新しく認められるようになった権利のことです。法律の条文では以下のように書かれています。

「相続の際、被相続人の配偶者が被相続人の財産に属した建物について取得する権利であり、その配偶者が相続開始の時に当該建物に居住していた場合において、その全部について無償で使用および収益をすることができる権利（民法１０２８条１項）」（下線については筆者が記載しました）

ようするに、相続が開始した後に、配偶者が他の相続人から「その不動産を売却して分配したいから出て行ってくれ」と言われないために設けられた制度だと考えて頂ければ分かり易いかと思います。

配偶者居住権が成立するための条件

残された配偶者にとっては大変ありがたい配偶者居住権ですが、無条件に認められる訳ではありません。以下のいずれかの条件を満たす必要があります。

1. 遺言に書かれていること

配偶者居住権が認められる最も確実な方法は、被相続人（故人）が生前に遺言に書いておくことです。配偶者が住み慣れた家に住み続けられるように、遺言を残しておきましょう。
ちなみに、配偶者居住権を遺言に書く場合の書き方には、ちょっとした注意がいります。発生原因を「相続」ではなく「遺贈」にしなくてはいけません（このように法律で決められています）。この部分は専門的な話になりますので、遺言を書く時には専門家に相談されることをオススメします。

2. 遺産分割協議で認められること

配偶者居住権の取得について遺言が残されていない場合、遺産分割協議によって認めてもらわなければなりません。遺言に比べると一気にハードルが上がります。
そもそも他の相続人から「売却したいから出て行ってくれ」と言われる可能性があるから新設された制度なので、売却したい相続人がいた場合、遺産分割協議が進まない恐れがあります。

3. 家庭裁判所で認められること

遺言が残されていなくて、遺産分割協議もまとまらなかった場合、家庭裁判所に遺産分割調停を申し立てることになります。その結果、家庭裁判所で認めてもらえれば、配偶者居住権は成立します。ただし、これには時間と費用が余分にかかります。

これら３つの条件を比べた場合、やはり最も確実で手続が早いのは遺言が書かれていた場合です。残された配偶者のためにも、できるだけ遺言を残してあげたいものです。

配偶者居住権の特徴①「登記が第三者対抗要件」

配偶者居住権の取得が決まった場合、登記をしないと第三者に主張することができません。従って、登記は必ずした方が良いと言えます。その時の注意点として、配偶者居住権設定の登記の前には、相続登記がされている必要があります。覚えておきましょう。

配偶者居住権の特徴②「譲渡することはできない」

配偶者居住権は残された配偶者にのみ認められた権利です。従って、他の人に譲渡することはできません。

配偶者居住権の特徴③「賃貸に出すことができる」

配偶者居住権を持ったままで、その建物を賃貸に出して賃貸料をもらうことが可能です。
「建物に住み続けることが目的の権利なのに、それはおかしいのでは？」と思った方がいるかもしれません。しかし、次のような場合を考えてみてください。
「２階建ての家で、１階で夫婦で飲食店を営んでいて２階に住んでいた。夫が亡くなって１階の飲食店を止めてしまったが、スペースがもったいないので他に飲食店をやりたい人に貸して賃料をもらいたい」
というようなケースが考えられます。

遺産分割について、より詳しい情報が知りたい場合は以下をクリック
↓
遺産分割

今回は、遺言が無いためにトラブルになりやすい事例の六つ目のお話です。

会社を経営している方が事業の承継を考えている場合、遺言が無いと承継がうまくいかない可能性があります。

会社経営者ならば、いつかは誰かに会社を継いでもらおうと考えていることでしょう。もし何も対策を取らずに亡くなった場合、株式などが法定相続分で相続されて分散してしまい、その後の経営に支障が出ることが考えられます。

遺言で指定しておくことで、後継者に株式を集中して相続させることが可能になります。スムーズに承継されるように、後継者には遺言についてある程度の情報は伝えておいた方が良いでしょう。

株式だけでなく会社で活用している不動産なども、後継者に相続されるように遺言に書いておくべきでしょう。

相続トラブルで会社の信用が落ちるようなことは絶対に避けるべきです。そのためにも、事業承継のための遺言は公正証書遺言で残した方が良いでしょう。会社の資産の承継ですから、より公的な証明力の強い形式で作成すべきです。

他にも注意点としては、遺言執行者は必ず決めておくべきです。会社の承継に関する遺言ですから、利害関係人が個人よりも多くなるので、第三者を遺言執行者に指定して公平さを出しておく方がトラブルが少なくなるでしょう。
会社の承継の場合、できれば遺言執行者は専門家を指定しておいた方が良いでしょう。利害関係人から遺言執行について質問を受けた時に法的な回答ができる方が望ましいからです。

遺言についてより詳しい情報が知りたい方は以下をクリック
↓
遺言

今回は、遺言が無いためにトラブルになりやすい事例の五つ目のお話です。

遺産分割で大変なことになるケースとして、特定の相続人が音信不通の場合があります。

例えば、兄弟が複数いて一人がとても素行が悪く、途中で家を飛び出してから音信不通でどこにいるかも分からない、というようなケースです。

この場合、遺言が残されていないと大変困ったことが起こります。
音信不通の子どもも法定相続人の一人なので、その子を抜きにして遺産分割協議を行うことはできません。仮にその子を除いた協議書を作っても相続手続には使えません。
従って、探し出す必要がでてきます。

仮に見つかっても、相当に相続人同士の仲が悪くなっていることが考えられます。飛び出した子が法定相続分の取得をきっちりと主張してきた場合、「今さら何を言ってるのか」と他の相続人は考えるでしょうから、遺産分割協議は相当に揉めるでしょう。家庭裁判所に持ち込まれるかもしれません。

（マメ知識）
このケースで家庭裁判所の遺産分割調停に持ち込まれた場合、音信不通だった子の法定相続分が認められる可能性が高いです。経験上、昔の素行不良や音信不通の経緯などは、あまり考慮されないことが多いです。理不尽だと思われるかもしれませんが、家庭裁判所はできる限り法定相続分で分けようとする傾向があるということは覚えておいた方が良いでしょう

探しても見つからなかった場合はもっと大変です。家庭裁判所に不在者財産管理人の選任を申し立てなければなりません。申立てには費用も時間もかかります。
その後、選任された財産管理人を含めて遺産分割協議を行います。この時、財産管理人は法的に不在者の法定相続分を主張する義務がありますので、間違いなく音信不通の子の法定相続分を主張します。法定相続分が確保できなければ協議書に印鑑は押さないという態度に出るでしょう。

このように音信不通の子が見つかっても見つからなくても、遺産分割は非常に大変なことになります。ですから、このようなケースでは必ず遺言を残しておくべきです。遺言があれば、音信不通の子を除いた状態で相続手続を進めていくことができます。残された相続人のためにも遺言を書いておきましょう。

（マメ知識）失踪宣告
映画やドラマなどにたまに登場する失踪宣告という制度があります。生死不明で音信不通の状態が７年以上続いた場合、失踪宣告を使うことによって、法的に死亡したとみなされる制度です。
音信不通が７年以上ならば不在者財産管理人ではなく失踪宣告を利用するのが一般的です。

遺言についてより詳しい情報が知りたい方は以下をクリック
↓
遺言

今回は、遺言が無いためにトラブルになりやすい事例の四つ目のお話です。

割と良くあるケースで、持ち家があり、亡くなった人と同居していた相続人と別居の相続人がいる場合です。遺産分割で揉めることが多いケースです。

なぜ揉めることが多いかと言うと、同居の相続人は同じ家に住み続けたいが、別居の相続人は「家はいらないから相続分の金銭が欲しい」と言ってくる場合が多いからです。

特に不動産以外の預貯金財産があまり多くない場合には非常にトラブルになりやすいです。預貯金は簡単に分けられますが、不動産はそうはいかないからです。

預貯金が多ければ、不動産を誰か一人が相続しても、その分預貯金の相続を減らせば他の相続人は納得してくれるでしょう。しかし、遺産の大部分が不動産ということになると、不動産を売らない限り相続人全員に分配できないということが起こります。
こうなると今まで通り同じ家に住みたいという相続人と利害が対立しますので、なかなか遺産分割協議がまとまらなくなります。

同居している相続人に老後の介護などで世話になっている場合は、同居の相続人が同じ家に住み続けられるように遺言を残してあげるべきだと、私は個人的には思います。
一生懸命故人を介護していたのに、亡くなった途端に他の相続人から「家を売れ」と言われるのは、あまりにも可哀そうだと思うからです。

（マメ知識）配偶者居住権
相続法が改正されて新たに配偶者居住権という権利ができました。
これにより配偶者は相続が発生した後も住み慣れた家に住み続けられる可能性が高くなりました。ただし、この制度は配偶者だけに認められたものなので、同居の子については同様の問題が起こることになります。

遺言についてより詳しい情報が知りたい方は以下をクリック
↓
遺言